净月地块调研报告(完整稿)

长春净月地块前期市场调研报告保利（长春）地产投资有限公司·营销部2007年12月2目录第一部分项目概况.......................................................................................................................2一、地块概况...........................................................................................................................2二、地块周边概况...................................................................................................................4三、地块周边环境那个概况...................................................................................................5四、市政规划...........................................................................................................................5第二部分住宅部分市场分析.......................................................................................................5一、区域市场分析...................................................................................................................5二、区域楼盘分析...................................................................................................................6三、项目SWOT分析.............................................................................................................9四、目标顾客.........................................................................................................................11五、产品建议.........................................................................................................................13六、定价分析.........................................................................................................................123第一部分项目概况一、地块概况1、地块位置该宗土地编号为：02053-3、02054-1，位于长春市净月经济开发区内，梧桐街以东、甲一路以南、劲松街以西、规划路以北。2、地块性质02053-3、02054-1土地面积177869平方米，土地用途为住宅、商服，土地级别为居住八级、商业八级，土地出让年限为综合50年。3、地块现状该宗土地现为耕地无地表建筑物，地块基本成规则几何图状，地势起伏，但幅度不大，无沟壑。4、地块四至道路现状梧桐街：北起福祉路南止柳莺路，柏油路面，单面双车道，道路状况好，车辆承载能力强，但车辆通行频次小。甲一路：东起梧桐街西止净月大街，沙土路面，单面单车道，道路状况差，属于未建设道路，车载能力弱，基本无车辆通行此路段。劲松街：北起福祉路南止柳莺路，柏油路面，但延伸止项目地块道路尚未修建。规划路：该路段属于村道宽不足3米，道路全线未建设，无通行承载能力。二、地块周边概况1、交通现状项目四至道路无公交线路过往，项目距离最近公交车站车程1.5km。具体情况如下：102线公交车：始发长影世纪城终点三马路，从项目地块出发行驶梧桐街——丁二十二路1.5km可到达。该路线辐射区域为净月区——二道区——难关区——市中心。轻轨：始发长影世纪城终点火车站，从项目地块出发行驶梧桐街——丁二十二路1.5km可到达。该路线辐射区域为净月区——经济开发区——朝阳区——高新区——宽城区——火车站。120路公交车：始发经济信息学院终点汽车厂一站，从项目地块出发行驶梧桐街——福祉路2km可到达。该路线辐射区域为净月区——二道区——经济开发区——朝阳区——汽车厂。2、周边生活配套情况项目地周边现暂无完善生活配套，距离项目最近生活配套区域2km车程，部分生活配套包4括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均分布在福祉路沿线，而从项目地经梧桐街至福祉路车程距离为2km，但项目周边楼盘所涉及部分商业产品作为该区域生活配套预计在未来2年内能够启动，届时距离项目最近商业区域将在800米范围之内。3、教育配套情况项目地周边现暂无完善教育配套，距离项目最近教育配套区域2km车程，（项目地梧桐路一侧正在修建“孤儿学校”不能视为教育配套）具体如下：长春市市实验中学、长春工业大学、人文信息学院、机械工业学院等。4、企事业单位分布情况梧桐街沿线：长春市净月监狱福祉路沿线：一汽四环配件厂、水都团地、博奥药业、净月管委会（距离项目地2km范围内）柳莺西路沿线：五零公司、黑马塑钢（距离项目地2.8km范围内）丁二十二路沿线：长影世纪城、科技文化中心（在建）、长春吉实益田超五星级酒店（在建）（距离项目地1.5km范围内）丁二十二路甲一路梧桐街地块净月监狱孤儿学校启明花园雅舍枫林月潭爱丁堡5三、地块周边环境概况1、自然环境项目地块属于耕地无地表建筑物，无观赏自然景观。2、生态环境依托长春净月森林公园坐享百万公顷森林，无空气污染、无噪音污染、无光波污染、无电磁污染、无水污染，生态环境优。3、治安环境长春市整体治安状况较好。4、人文环境项目周边楼盘均为高档别墅楼盘入住人群素质高有文化，有一定的社会地位，且距离大学城2km，具有浓厚的人文气息。5、经济环境净月区属于长春市发展区域，在整个区域经济政策上、区域发展上政府给与一定的支持，区域经济发展环境优秀。四、市政规划1、区域规划净月开发区经过10年的发展，按照建设“旅游胜地、新兴经济区、山水型新城区”的目标，在开发建设上取得重大成就。同时为了保证“十一五”规划目标任务的实现，把净月开发区打造成“生态净月”、“精品净月”，将在优化投资环境、建立先进的人才引入与服务机制、创新行政机制、加强规划的组织实施上采取积极措施。2、项目规划02053-3、02054-1地块规划主要控制指标：规划用地性质为居住用地，规划容积率小于或等于1.1，规划建筑高度（最高）小于或等于18米，规划建筑密度小于或等于25%，规划绿地率大于或等于35%，商住比为：1：9.第二部分住宅部分市场分析一、区域市场分析长春净月开发区位于长春市区东南部，距长春火车站16公里，距长春机场23公里，是长春周边唯一的自然资源较为丰富的区域，区内净月潭公园、长影世纪城为长春市著名旅游景点。在长春市政府对净月开发区“生态城”的定位背景下，众多开发商开始涉足该区域。外6地知名开发商万科在净月大街开发有万科兰乔圣菲和万科兰乔公寓项目，依托较好的自然资源和强势品牌支持，独立别墅售价13000到20000元/平米，联排均价7500元/平米，公寓售价3800元/平方米，销售情况十分火爆，目前独立别墅货量较少，还有部分联排货量。中信集团在区内开发有中信城项目，和记黄埔开发有御翠园项目，定位均为高端超大型综合性社区。本土开发商在该区域有着众多项目，基本均为别墅、类别墅项目，如森林华墅、香墅街、优山美地、华业玫瑰谷等，项目综合素质一般。部分本土项目并不急于销售，等待大开发商进入提升楼价后获利。由于交通及生活配套等原因，目前小户型产品少，在售及待售的有启明花园、雅舍枫林、万科·兰桥公寓、月潭爱丁堡。二、区域楼盘分析区域楼盘以别墅、类别墅为主，少部分多层产品，部分回迁房。别墅产品有万科·兰桥圣菲、优山美地、净月·香墅街、森林华墅，在售及预售高层项目包括启明花园、雅舍枫林、万科·兰桥公寓、月潭爱丁堡。71．在售项目：别墅类楼盘名称建筑面积建筑形态规划设计主力户型面积均价配套设施消化率兰乔圣菲/联排、独栋6联、4联4-6房联：200-240独：280-490联：7500独：14000中小学：东北师大附中、附小,幼儿园:师大幼儿园,综合商场：净月商贸城,邮局:净月邮局,银行：商行、农行、邮政银行,医院：中日联谊医院,其他：净月潭国家森林公园、长影世纪城60%优山美地/独栋、联排/4-5房独：340-382联：310独：10000联：8500未规划任何配套30%香墅街10万双拼、叠加、花园洋房/4—5房220-250叠加：4580联排：5500中小学:东北师大附中、附小,幼儿园:师大幼儿园,综合商场:净月商贸大厦、净月商贸城,邮局:净月邮局,银行:工行、中行、建行,医院:中日医院、玉潭镇医院叠加剩几套，联排较多森林华墅30000独栋/4-6房340-86013000中、小学：东北师大附中，附小银行：农行，建行医院：名仁医院剩余36套中信城100万左右独立、联排、洋房//独：400—476联排：320-350独：13000联：8500区内规划齐全，幼儿园、小学、银行、市场诚意金阶段和黄御翠园/独栋150008在售项目：多层类楼盘名称建筑面积建筑形态规划设计主力户型面积均价配套设施消化率兰乔公寓/多层4—5层2—3房60—1003900中小学：东北师大附中、附小,幼儿园:师大幼儿园,综合商场：净月商贸城,邮局:净月邮局,银行：商行、农行、邮政银行,医院：中日联谊医院,其他：净月潭国家森林公园、长影世纪城90%启明花园/高层、小高层多层：53—4房70—140多层：2800小区内部配套:小区内设有超市中小学:市实验中学、长春市第二十四中学银行:工行一期95%二期未推出雅舍枫林/多层63—4房60—1402750小区内部配套:网球球、羽毛球场等中小学:市实验中学、二实验中学幼儿园:东北师大幼稚园综合商场:小型超市邮局:净月邮局银行:工行、农行、中国信合医院:月潭医院其他:紧邻净月区管委会、净月潭国家森林公园、净月潭水库、长影世纪城、金凤凰生态休闲娱乐园90%月潭爱丁堡/多层/3室70—209平层3100跃层4000中小学:师大附中、附小幼儿园:师大幼儿园综合商场:净月商贸大厦、净月商贸城银行:农行、工行、建行医院:中日医院、月潭医院9三、项目SWOT分析1、优势分析（S）品牌优势保利地产作为央企品牌综合实力排名第一的房地产开发单位在十多年的发展过程中开发足迹遍布大江南北，以“打造中国地产长城”为目标在全国各个城市奉献出了各个精品住宅，在长春同样得到了较高的期望值。区域生态环境优势净月区经过10年的发展现成为国家森林公园其中区域内林水面积243平方公里，占区域面积的51%，成为长春的“绿肺”具有涵养水源、保持水土、防风固沙、调节气候、遏制城市环境恶化趋势的作用。是长春市休闲度假享受自然的最佳去所。项目地块素质优势项目地块无拆迁建筑，环境安静无噪音空