住宅小区开发设计变更法律风险

设计变更问题1.法律规定商品房销售管理办法第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。2.具体情况1）开发商故意隐瞒规划、设计开发商隐瞒已批准的规划、设计方案的部分内容，而在广告、宣传资料和模型上未进行客观真实描述的，，属于隐瞒真相和虚构事实，构成欺诈。开发商采用欺诈手段与购房人签订的合同属于可撤消、可变更合同。在购房人要求解除合同时，对预购人的损失，开发商承担缔约过失的赔偿责任。2）开发商擅自更改规划、设计开发商擅自更改规划、设计，是否承担违约责任，关键看开发商与业主签订的购房合同有无对规划内容的约定，如果在合同中约定开发商不得对规划进行更改，或者在附件中有规划图的详细规定，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应当承担违约责任。3）经批准变更规划、设计规划设计变更已得到政府的批准是否能够成为开发商的免责理由？本人认为，是否承担违约责任主要看两方面：一、是否属于不可抗力；二、合同中是否有明确约定。不可抗力是当事人无法遇见、无法抗拒、无法避免的客观事实的发生。为违约责任的免责事由。但开发商的规划设计变更是其自己能控制的行为，不符合无法遇见、无法抗拒、无法避免。所以本人认为，不属于不可抗力，也不可免责。如果合同中约定，经政府主管部门的审批后规划设计变更，开发商不承担违约责任。视为双方对规划、设计变更的一致约定，那么开发商也无需承担违约责任。3.规划变更风险因规划设计变更引起的开发商与购房者之间的纠纷在全国范围内层出不穷，规划设计变更已成为房屋买卖合同纠纷的主要焦点之一。分析不同项目和小区的规划设计变更的本质，无一例外是开发商试图追求自身利益最大化，让确定的、有限的土地面积产生更高的利润与购房者之间的矛盾和冲突。为了维护自身利益，越来越多的小业主选择向人民法院提起诉讼。依据《合同法》、《商品房销售管理办法》的规定和商品房买卖合同的约定，小业主通常有两种选择：一是要求解除合同，当开发商进行了合同约定范围的规划、设计变更而未通知小业主时，因为开发商的规划、设计变更对小业主造成了直接、严重的影响，该规划设计变更可能影响小业主决定是否订立合同，故其可以根据法律的规定和合同的约定解除合同。二是要求开发商承担违约责任。在审判实践中，只要小业主能证明开发商进行了设计、规划变更，而开发商又没有履行合同通知的义务，法院一般都会支持小业主的请求，要求开发商赔偿小业主的实际损失，严重的甚至可以解除合同。当然，若开发商依照法律的规定和合同的约定履行了通知义务，而小业主没有在约定的期限内提出异议，则事后小业主也无权要求开发商承担违约责任。