克而瑞—济南2015年房地产市场报告.

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞为您解读2015年济南楼市3©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART1回顾20154©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有经济政策1全国市场2济南市场3二季度三季度一季度三季度四季度二季度一季度三季度四季度一季度二季度四季度二季度四季度一季度二季度三季度一季度三季度四季度7.8%7.4%7.3%7.0%6.9%7.6%7.5%7.5%7.2%5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART1.1经济环境2015年经济下行压力有增无减，处于变革风口的房地产业开发投资“跌跌不休”。10.2%9.4%9.9%8.7%8.0%8.0%7.9%7.2%7.4%7.0%6.8%4.0%2.0%0.0%12.0%10.0%8.0%6.0%2011年2012年2013年2014年2015年2011年以来全国GDP季度增速数据来源：国家统计局24.0%24.8%25.5%30.1%23.8%23.6%20.3%19.3%15.3%10.0%10.0%5.0%0.0%15.0%35.0%30.0%25.0%20.0%2006200720082009201020112012201320142015全社会固定投资同比增幅房地产开发投资同比增幅2006年以来房地产开发投资和全社会固定投资增幅比较2015年第四季度GDP同比增速为6.8%，创2009年一季度以来新低，六年来首次跌破7.0%；政府致力于经济转型，将制造业为主导转变为以服务为导向，由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。2015年房地产开发投资增速创新低，并无企稳迹象，从市场供求角度来看，一是供应端招拍挂土地紧缩所致，二是需求端方面房企投资谨慎所致。6PART1.1政策环境去库存是2015年政策主基调，政府多手段并举促需求，千方百计去库存，政策效力显现。2月5日央行降准宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。二套房首付下调至4成，首套公积金首付2成；二手房交易营业税免征年限由之前的五年降至两年。330新政3月30日2月28日央行降息宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率各0.25个百分点。©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有4月19日央行降息宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率各0.25个百分点。5月10日央行降息宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率各0.25个百分点。6月28日央行降息降准宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率，并实施定向降准8月25日央行二次降息降准宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率，同时下调人民币存款准备金率0.5个百分点。10月24日央行三次降息降准宣布下调金融机构人民币存款和贷款基准利率各0.25个百分点，同时下调人民币存款准备金率0.5个百分点。六部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，十年限外令取消。限外令松绑8月27日拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买第二套住房时公积金最低首付款比例降至20%二套房公积金政策放宽8月30日《住房公积金管理条例（修订送审稿）》公开征求意见的通，针对公积金存在的问题进行修改和完善。公积金管理条例大修11月20日©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART1.1政策环境济南积极响应中央调控政策，地方政府主要在公积金政策上做了相关调整，全力刺激需求入市。3月16日5月25日7月20日8月27日9月21日10月15日12月30日认定首套房标准，拥有1套房还清房贷再购房仍算首套，同时降低首套房首付，90㎡以下首付比例为20%，90㎡以上首付则为30%。济南公积金贷款执行新政，只要无公积金贷款，用公积金购买第二套住房时，均可享受最低首付比例30%的政策。个人公积金账户余额可直接还房贷，缴存职工可直接利用现有个人住房公积金账户余额冲抵偿还个人住房公积金贷款，改变“先还钱再提钱”的原有流程。济南公积金贷款最高额度提至60万，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭在济南市内六区购买自住住房的，最高可贷款额度由50万元提高到60万元，《实施办法》将于10月15日起施行。济南要全面放开本科生落户限制。全省要推进公共服务常住人口全覆盖。放宽租住商品房和购房提取公积金政策，一是可提取夫妻双方公积金支付房租，二是可提取夫妻二人、父母、子女公积金，父母、子女必须与夫妻中的一方为同一户籍。不动产产权登记时代正式到来。济南市不动产登记中心挂牌成立，并颁发济南市首批“不动产产权”证书，房产证暂时不用更换。78©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有小结2015年房地产市场的主旋律是“去库存”，中央及地方政府因地施策，多手段并进，全力刺激需求，化解库存压力。降首付、减税费、予补贴，改善型需求提振最为明显5次降息、降准，购房成本大为降低，目前为购房资金环境最为宽松的时期公积金政策频繁调整且力度空前，提高使用效率与刺激需求兼顾取消限外、鼓励农民进城，寻找购房需求新增长点9©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有经济政策1全国市场2济南市场310©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART1.2全国土地市场2015年全国300城土地供应总量锐减37%，多数城市未完成全年供地计划。13720312151111477178264494990200001200001000008000060000400002011年2012年2013年2014年2015年2011年-2015年全国土地供应用地面积走势单位：万㎡160000140000全国300城整体土地供应用地面积在2011年之后虽一路下滑，但2011年-2013年全国土地供应用地面积始终维持在十亿方以上，2014年楼市遇冷，低迷迅速蔓延至土地市场，整体供应量快速下滑；2015年在国土部“有供有限”的指导思想下，土地供应用地面积同比锐减37%。从各城市土地供应计划完成率来看不同乐观，无锡、济南、哈尔滨等城市完成率不足一半。排名1城市海口供地计划（万㎡）133实际供应（万㎡）208完成率156%234567南宁上海厦门天津广州南京51090026810508341220601835206766572700118%93%77%73%69%57%8无锡29614047%8济南94043947%10哈尔滨48119040%2015年重点城市土地供应计划完成率排名备注：土地为住宅用地及商服用地，统计时间为2015年1月1日-12月31日数据来源：CRIC201511©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART1.2全国土地市场2015年全国土地成交受供应所制约，整体成交量继续下行，其中二线城市跌幅最大。931778639965184572420600004000020000800001000002011年2012年2013年2014年2015年2011年-2015年全国土地成交建筑面积走势104784单位：万㎡1200002015年全国300城经营性土地成交受供应所制约，成交规模较2014年再度缩水，只有2013年成交规模的一半，成交规模大幅下降主要受高居不下的商品房库存量的影响，土地供应下降，房企投资谨慎所致。从各能级城市来看，2015年整体成交建筑面积同比全线下跌，其中二线城市跌幅高达31%，可见高库存压力下二线城市大力贯彻国土部的指导方针，极大程度上减少土地供应量。城市能级成交建筑面积（万㎡）成交建筑面积占比成交量同比数值同比一线城市二线城市三四线城市41812971823343-7%-31%-21%7%52%41%0%-14%+14%数据来源：CRIC20152015年全国各能级城市土地成交建筑面积及占比备注：土地为住宅用地及商服用地，统计时间为2015年1月1日-12月31日12©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART1.2全国土地市场土地供应规模的减少促使土地更加抢手，2015年全国土地整体成交楼板价步步攀升，二线城市上行趋势明显。2013年起全国土地整体成交楼板价便进入上升通道，2014年楼市遇冷也未能阻挡其上涨的势头，2015年更是达到新高，主要是受土地供应减少，房企对优质、稀缺地块的需求并未减少，导致竞争激烈，价格上升。从不同能级的城市成交楼板价来看，一线城市土地成交楼板价独占鳌头，持续在高位运行，二线和三四线城市在2000元/㎡左右，二线城市2015年成交楼板价同比上涨28%，在不同能级城市中上涨最为明显。2011年-2015年全国300城市土地成交楼板价走势160316092056251327750100015002000单位：元/㎡300025002011年2012年2013年2014年2015年493450918028108951147616461631193620632653500040002000600080002011年2012年2013年2014年2015年一线城市二线城市三四线城市2011年-2015年全国不同能级城市土地成交楼板价走势单位：元/㎡1200010000数据来源：CRIC2015备注：土地为住宅用地及商服用地，统计时间为2015年1月1日-12月31日13PART1.2全国商品房市场2015年中国楼市虽在年初小有波折，但二季度后随着各项利好政策不断推出，开发商与购房者入市信心均明显回暖，2015年全国商品房销售面积同比上涨6.50%，全年的成交量重回2013年高位，市场销售情况显著好于去年同期。2015年高位成交量主要得益于330新政、二套房首付下降及二套房公积金贷款新政等政策利好下合理改善性需求的释放。©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有数据来源：国家统计局2015年政策利好下全国楼市成交重回2013年高位，改善性需求释放成为年内最大亮点。2001年以来全国商品房销售面积及增幅单位：万㎡20.26%19.61%25.77%13.39%45.13%11.46%23.20%50.93%11.35%5.36%1.24%17.29%6.50%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%10.00%30.00%20.00%60.00%50.00%40.00%400002000006000010000080000140000120000-7.58%-18.51%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年销售面积涨幅14©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有PART1.2全国商品房市场200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年整体走势呈现“先升后降再涨”的趋势，全年成交高点集中在2季度和4季度。2015年全国商品房销售面积月度走势单位：万㎡25000稳步上升期短暂下行期高位运行期从2015年成交月度表现来看，其走势可分为三个阶段，第一阶段，1-6月，稳步上升阶段，春节之后市场回归常态，受2月降息降准、330新政等重磅政策影响，市场信心不断回升，6月份达到上半年市场高点；第二阶段，7-8月，短暂下行，市场传统淡季，前期政策边际效应减退，成交上涨乏力；第三阶段，9-12月份，金九银十传统销售旺季，再加双降等政策效应，一定程度上提振了市场信心，成交高位运行。数据来源：国家统计局15©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有271943646049295621697185330.8%34.1%35.2%26.1%15.6%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%25.0%35.0%40.0%400003000020000100000600005000070000800002011年2012年2013年2014年2015年11月底待售面积涨幅2015年全国商品房存量涨幅出现明显回落，但库存总量依