住户服务手册

1第一章物业基本情况第1条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：曲靖汇宝中心座落位置：曲靖市开发区翠峰路物业类型：高层综合性公寓建筑面积：88541m2物业管理区域四至：东至：石油公司及鸿运公司南至：翠峰路西至：大花桥公园北至：麒麟西路第2条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权；1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；2、由单幢建筑物的全体业主共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷热水设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋等。第3条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有；1、开发商未实现销售的小区地下车位、商铺、综合楼及住宅；2、小区人行门禁系统、停车场管理系统、围墙红外监控系统。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第二章物业的使用2第1条业主对物业的专有部分分亨有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第2条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第3条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。第4条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业。并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，并遵守建设部关于《住宅室内装饰装修管理办法》（建110号），不得从事装饰装修的禁止行为。第5条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为早上：8:00~12:00，下午：14:00~18:00，其他时间不得施工。第6条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第7条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第8条因设计未预留位置安装空调，业主不得安装外置式空调。第9条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第10条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规定。3第十八条本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、在装修过程中，安装外挑式的防盗笼、栏，安装雨蓬，设置外挂式的晾衣架以及花架；4、在公共屋顶部位安装太阳能热水器，卫星天线等；5、违章搭建、私设摊点；6，空中花园别墅的业主，拆除改动原建设施，除绿化以外,私搭、改建以及堆放杂物等行为。7、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；8、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；9、擅自在物业共用部位和相应场所悬挂、张贴、涂改、刻画；10、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；11、法律、法规禁止的其他行为。第十九条业主和物业使用人在物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守《曲靖市限制养犬的规定》。第三章物业的维修养护第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及损失的，应负责修复并承担赔偿责任。4第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成有其他损失由建设单位承担。第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第四章业主的共同利益第二十七条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：1、根据本临时公约配合建设制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为。第二十八条建设单位应在物业管理区域内显著位置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十九条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。5物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第五章违约责任第三十条业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。第三十一条业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十二条建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。第六章附则第三十三条本临时公约所称物业的专用部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十四条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继承人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。第三十五条本临时公约由物业管理企业和每位业主各执一份。第三十六条本临时公约自首位物业买受人承诺6之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。第七章业主须知⒈产权转让业主在转让楼宇单位时，应以书面形式将新业主姓名、地址、电话等通知客户服务中心更正。在客户服务中心未接获统通知之前，原业主任需负责缴纳管理费。⒉物业用途物业仅可作为公约指定用途（即住宅只能用于居住），不可作为货仓、工厂或其他用途。业主不得将单元或容许单元用作违法及不道德用途。业主不得将单元或允许单元用作储存易燃易爆或危险物品等用途。⒊装修、改装及加建工程业主进行室内装修前需到客户服务中心办理相关手续，签定《房屋装饰装修管理协议》，交纳相关费用，并按，《装修施工管理制度》执行。若业主擅自在室外加建任何临时或永久性违例建筑，例如铁笼、遮蓬、花架、露台等，皆属违规及可能会伤及生命，故恳请各业主合作。除发展商提供之建筑外，任何附加建筑物均不能于天台或露台进行，如用不明，可先征询客户服务中心。业主不可做出任何结构及外观（如：窗户、天花、外墙等）之更改以维护物业之外观整齐、美观，不可悬挂旗帜、天线、铭牌、招聘、广告或书写张贴字名，不可侵占公共空间，擅作他用。在未得到物业客户服务中心或有关环卫当局及市政府等指导下，业主不得在单元内安装有锅炉或任何排放废气的机械设施。业主进行装修、维修等工程，以不妨碍物业结构、公共设施及他人为原则。进行该工程前需先获得物业客户服务中心批准及缴纳有关押金及管理费用。凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业客户服务中心除要求立刻停止几擅改者自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及要求赔偿∕罚款之权利。业主必须自费对其单元内的设备、装修等进行日常的维修、保养等以维持单元的正常用途。⒋宠物饲养不得在单元饲养家禽、牲畜或任何宠物，但领有政府有关饲养宠物的许可证及健康证明书和得到管理者书面许可除外。⒌大件物品出入业主搬运大件及大量物品出入大厦需要事先物业客户服务中心联系并办理相关手续。业主需做好所经公共区域设施的保护工作，禁止强行拖拉硬物以免损坏地面。运出物业的大件物品如：家具、设备、装修材料等，请到物业客户服务中心办理出门证明等手续。⒍噪音为保持环境宁静，业主请勿在晚上十一时至早晨八时玩弄乐器及音响器材等，以及搓麻将或其他发出噪音的消遣活动，以免滋扰邻居。⒎其他事项为避免引起其他业务的不便，请将衣服尽量扭干才可晾晒。当有强风时，请将衣物收回室内，并请勿在正面窗户，公共地方或阳台晾晒衣物，保持大厦的美观。第八章物业管理服务费及有关费用根据公约规定，所有业主都应该在接受物业前按时交付以下费用：7⒈物业管理服务费用业主交纳费用的时间：按收房通知之日止的日期计算，每年此日期15日前交纳次年应交付管理服务费于物业客户服务中心，不论业主物业单元是否空置。首期物业管理费将在开发商向业主发出收楼通知书之日止起开始计算。⒉维修资金大厦公用部位、公共设施设备保修期满后的大修、更新、改造的费用将从业主缴交之维修资金中开支。业主必须按昆明市有关规定缴付维修基金；交纳的维修资金原则上按照以下规定进行管理和使用：⑴、维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。⑵、维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核后批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。⑶、乙方转让房屋所有权时，节余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。缴付方法：一次性缴付。⒊物业管理服务费缴交邮寄或亲自交付到物业客户服务中心。以银行转帐方式交予物业客户服务中心管理帐户，详情请向物业客户服务中心查询。其他付款方式将随后由物业客户服务中心通知。⒋逾期缴费者处理方法对逾期缴费者，物业客户服务中心将增收滞纳金，凡逾期15日以上者，每超过一天加收应付金额0.3％的滞纳金。逾期情况严重者，物业客户服务中心可以公布欠费者名单，并考虑采用法律行动予以追收。物业客户服务中心有权采取必要的措施约束违约行为，业主在公约所赋予之权益可能被终止，直至业主缴清所欠费用为止。⒌物业管理费开支管理帐目收支情况将由物业客户服务中心每年公布一次。但大厦的管理成本将与时变动，一切增加之支出必须由全体业主分担，若需要增加物业管理费，物业客户服务中心将预先一个月以书面形式通知业主，征求业主意见，由业主委员会审议通过后执行。如管理费有盈余，将拨如下一年度帐目中。⒍装修保证金业主于装修前需向物业客户管理中心缴交装修保证金。装修保证金的作用为：保证业主在装修施工后，将废料清理妥当，修理一切因装修工程而导致损坏的公共设施，改善或拆除未经许可之加建或改装建筑物。物业客户服务中心在验明装修公司已完全遵守《装修手册》后，装修保证金可免息退还。如重新装修需再行交纳装修保证金并办理有关手续后方可施工。⒎公共设施维修及维护物业客户服务中心工程部提供本物业单元所有公共设施的水、电管道的维修、维护服务。第九章公共地域⒈物品放置业主不得放置任何物品、家具、垃圾等物品于楼梯、走道等公共地，方以免有碍观瞻和不利于日常清洁、妨碍放火工作。任何在公共地方摆放的物品将会被搬走而发生之费用将由有关业主负责。⒉公共地域专享经授权业主专享的公共部分，业主必须负担所有专享部分的一切维修及保养工作。经授权业主专享的公共部分，业主必须提供物业客户服务中心人员进出专享部分的通路。未经业主委员会通过及物业客户