保利地产财务分析报告

保利地产（600048）投资分析报告系别国贸系年级专业09级证券一班学号2009019148姓名黄满指导老师金虎斌保利地产（600048）财务分析报告一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况（一）我国房地产行业发展的现状2011年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求；另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。受政策调控影响，2011年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较2010年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中2011年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。2011年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。2011年末至2012年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为2012年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松；在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致2012年的房地产市场呈现波动调整格局。（二）保利地产的发展现状报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。（1）以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元；公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。（2）降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平；房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点；全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。（3）等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。（4）资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点；期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。（5）商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元；同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州保利中心、广州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。（6）品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。2011年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“保利地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“2011中国主板上市公司最佳董事会（50强）”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。（7）建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。二、保利地产的财务状况分析偿债能力分析从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。营运能力分析存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。盈利能力分析由以上数据分析可以看出：保利公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。二、保利地产未来发展展望上半年快速推货策略成效显著，5-6月推货量占比和前4月销售完成度均名列前茅。1）公司抓住了3月以来销售回暖而政策仍相对宽松的宝贵时间窗口，抢收成果丰厚。考虑到下半年市场走势未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前。公司3月推货量都即在100亿以上，2季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3，在龙头中名列前茅，实际推货可能更多。这也使公司在下半年的推货上能够更加灵活从容。2）随着信贷边际改善带来的市场回暖，春节后的快销策略收效明显，前4月销售完成度高。2月启动“禧春”活动，加大推盘和促销力度，仅在2月就认购近70亿，签约36亿，远超预期。3、4月销售额也已接近万科水平。截至4月，公司销售额已达240亿，占我们预测的销售量的30%，为四家龙头公司中最高。目前公司销售状况稳定，新盘去化率基本维持在70%左右。继刚需持续释放后，部分改善性需求也开始启动。公司较大的供货量将使销售弹性充分。公司推盘量充足，销售良好，业绩锁定度高，重申买入评级。公司上半年推盘集中，把握住了市场回暖的时间窗口，销售弹性充分，维持销售额800亿的预测。维持对公司12-13年EPS1.42、1.85元的预测，对应PE为10X、8X，重申买入评级。(申万研报)