保障房对房地产市场的影响-正略咨询

保障房对房地产市场的影响-正略咨询摘要：2011年调控依然是房地产行业发展的主旋律，一线城市影响显著，不受限购的二三线城市将承接转移的投资需求；基尼系数逐年升高，贫富差距拉大导致地产市场投资性严重，保障房供应紧缺，中高档商品房空置严重，供应结构不合理注定调控是持久战。国内住宅市场双轨制发展，“十二五”末将形成双重住房供应格局。保障房建设力度加大的影响分析：国内住宅双轨制定型，未来保障房占据20%左右。商品房住宅市场空间仍巨大。分流部分刚性需求，但与改善型需求并不重合，阶段性对改善型商品住宅影响较小。基于保障房挤占商品房用地以及地方政府土地财政缺口加大，加之土地拆迁新条例下，对未来土地成本可预期呈增加趋势。一、2011年调控依然是房地产行业发展的主旋律，一线城市影响显著，不受限购的二三线城市将承接转移的投资需求目前房价问题上升到政治层面，调控已成为政治任务。2009年，GDP保八的目标顺利完成，但由此而出台的一系列房市的救市优惠政策及宽松的货币政策却成了09年房价高涨最大的幕后推手。自2010年初开始政府疾风骤雨般的出台了一系列调控，并在2011年全方位推进调控政策。从政策内容来看，从限贷到限购，需求端的调控可谓做到了极致。截止目前，颁布限购细则的城市已经达到33个，除去北京、上海、广州、深圳外，二线城市达到28个，颁布禁三限二禁一二线城市达到21个，至今未限购城市有：重庆、银川、扬州、烟台、徐州、南通、绵阳、金华等；从限购政策的影响看：一线城市中北京、上海影响比较显著，二线城市受影响程度将分化，部分楼市供应处于高峰期、并且限购严厉的城市，预计将导致楼市的中小幅度调整。而部分不受限购影响的二三四线城市，将承接转移的住宅投资性需求。总体看来，政策对投资性需求采取完全抑制；对改善性需求采取限制；而从打击囤地、严格征收增值税，到居住用地计划供应面积提升至09年的135%，再到明确保障房用地比例到70%，供应段的调控从量和结构上逐步推进。据中金测算，预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降1/3，二线城市约下降1/4。2月份一手房成交量（套）环比（%）成交价格（元/平米）环比（%）北京3436-70%21810-0.2%上海17.8万平米-83%20625-10%深圳5023-64%广州4200-52.63%12157-0.56%天津982115.3%8873-2.6%青岛257777%杭州101669.5%南京1942-73%苏州2876-39.9%10620.03-3.47%无锡22万平米-48%合肥466954.5%扬州78315.83%二、收入结构和供应结构的矛盾注定调控是持久战2.1基尼系数逐年升高，贫富差距拉大导致地产市场投资性严重首先，从房价快速上涨的根源来看，09年刺激性政策只是催化剂，并不是根源，房价上涨的根源还是收入结构和供给结构的不合理。收入结构方面，根据世界银行数据显示，最高收入的20%人口的平均收入和最低收入20%人口的平均收入，这两个数字的比在中国是10.7倍，而美国是8.4倍，俄罗斯是4.5倍，印度是4.9倍，最低的是日本，只有3.4倍。而中国目前的基尼系数也已超过了0.4的警戒线，一般发达国家的基尼指数在0.24到0.36之间，美国偏高，为0.4，而07年中国基尼系数已达到了0.48。我国基尼系数逐年升高，贫富差距的拉大直接导致房地产市场的投机性愈加严重，住房紧张和空置并存。目前我国31个省市中有21个超越0.4警戒线。2.2保障房供应紧缺，中高档商品房空置严重，供应结构不合理住房供应结构方面，目前我国中低收入家庭住房紧缺，而中高档商品房却空置严重，显示了供应结构严重的不合理。号文件曾确立了以经济适用房(安居工程)为主体的多层次房屋供应体系，但这一政策，由于地方政府的执行动力不足，没有得到有效贯彻，经济适用房的竣工量、投资额和新开工量2000年以后反而逐年下降。按照国际经验，保障房的保障范围包括的低收入家庭应至少占城镇家庭总户数的30%，也就是说，我国目前应该有6000万户家庭享受保障房政策，而据估算，目前的保障房数量约为1300-1500万套，只能覆盖20%-25%的低收入人群，供应缺口约在4500-5000万套。而随着城镇化进程的加速，这一供应缺口还会继续增大。因此，保障房建设也是个长期工程，至少需要5年至10年的时间才能基本覆盖现有低收入人群。“十二五”规划中国家发改委副主任徐宪平说：“未来5年，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房的覆盖率达到20%。”“十二五”时期全国城镇保障性安居工程建设任务3600万套，是《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确的约束性指标。土地和住房的供应与规划将进一步向中等收入人群倾斜，保障性住房的供应将进一步加大，供应结构将进一步合理化同时也为房地产企业提供新的市场方向和战略格局。三、保障房：国内住宅市场双轨制发展（一）保障房近十年发展缓慢经济适用房建设在90年代末期经历了高速发展阶段，1998年至2000年，经济适用房销售面积同比增速分别达到了37.5%、62.1%、39.2%，从1998年至2002年经济适用房竣工量占商品住宅竣工总量的41.2％。但是2003年以后，经济适用房销售面积一直处于同比下降阶段，每年销售面积维持在3500万平米左右，按照70平米一套计算，每年销量仅为50万套而已。同样的情况，经济适用房房屋竣工套数从2000年达到60万套以后一直呈现下降趋势。我国保障性住房建造历程：时间保障性住房体系重点政策1994-1997经济适用房1998年下达3批共2.1亿平米经济适用住房建设计划1998-2007经适房、廉租房2007颁布《廉租住房保障资金管理办法》2008-2009经适房、廉租房、限价房2008年批准规划的商品住房建设中要加大限价商品房供应规模2010经适房、廉租房、限价房、公租房《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（二）商品房建设迅速发展过去十年期间，商品房建设经历了快速发展，2000年到2010年之间商品房销售面积复合增长率达到了19.9%，其中接近9成为商品房住宅销售面积。与此对应的是，我们2010年底在施工房屋面积达到了40.5亿平米，同增26.6%，过去十年复合增长率达到19.8%，2010年全国竣工房屋面积达到7.6亿平米，同增4.5%，过去十年复合增长率达10.9%。（三）未来五年“十二五”末将形成双重住房供应格局，约20%的保障房覆盖率分流刚性需求，短期内不会对中高端改善型住房价格形成有力约束整个“十二五”期间，保障房的建设量要达到3600万套，住房覆盖率20%，从2008年“131号文”发出后，保障性安居工程住房建设规模就以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。目前，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。配合严厉的限购措施，保障性住房的增量供给在全国范围内的环比增幅将达到72%。国际保障性住房供给对房价影响借鉴：保障住房供给占比不足50%时，保障住房很难对中高端改善型住房价格形成有力的约束，如1960-1979年的英国（占比46.3%），1966年以来日本（占比44.7%）和1980年以来的英国（占比20%以下）；保障住房供给占比超过50%时，住房价格明显受到抑制，如1961年以来的新加坡（保障住房供给占比90%），1950-1959年的英国（占比68.2%）。“十二五”期间，全国保障房2011年至2015年计划开工套数分别为1000万套、1000万套、600万套、500万套、500万套，届时使全国保障性住房覆盖面达到20%左右。2011年的1000万套保障房，大约200万套是产权型的经济适用房和限价商品房；400万套属于棚户区改造，也是产权型的；还有400万套是廉租房和公租房（其中廉租房180万套，公租房220万套）。经济适用房销售面积经济适用房销售套数我国保障房建设任务目标分解预测数据来源：《1000万套保障房-推进进度与宏观影响》、国泰君安证券研究（四）保障房建设资金使政府财政缺口加大，未来土地成本预期增加资金需求：“十二五”保障房建设资金需求超5万亿投资。“十二五”期间一共要建设3600万套，这是中国有史以来最大规模的公共品投资计划。如果我们以每套50平米、每平米3000元的建筑成本计算，从中央到地方乃至民间就至少要投入近5.4万亿的资金，超过2008年的4万亿投资总规模。根据11年保障房建设任务分解，整个保障房建设计划开工量对应的资金需求高达1.3万亿以上。保障房项目的问题在于将来谁偿还项目所用的贷款资金。目前政府加大保障房建设力度面临两难选择——保障房一方面需要大量投资，同时保障房用地挤占商品房用地，土地出让收入的下降，地方政府依靠的土地财政仍未形成新的替代渠道。即便开征房产税，但土地出让收入下降的数额远大于房产税增加的数额。据测算，房产税理论上全面开征可增加的收入大概在7000亿元左右。由此在土地财政局面没有得到改善的前提下，保障房建设仍将扩大地方财政的缺口，成为保障房建设计划最大的障碍。即便开放地方政府发债，但在地方政府债务比例偏高下，其还款来源仍是问题。我国住宅及保障房竣工套数预测保障房存量占住宅竣工套数比重预测保障房存量占住宅竣工套数比重预测类型任务（万套）平均建筑面积（㎡）总建筑面积（万㎡）单位建筑成本（元/平米）土地面积（万㎡）单位土地成本（元/㎡）总资金需求（亿元）廉租房1505075001200375015001462.5公租房25055137501500687515003093.75棚户改造4007028000150014000150063002011年保障房建设资金需求预测经适房或两限房15001300065292515006500200各省参与积极性与能力匹配程度不一，财政收入排在后16位省市承接了全国51%的保障房建设目标量从各个省市的保障性住房规划任务与2010年各省市财政收入来看，保障房建设积极性与能力有一定的不匹配。任务目标排在前列的包括：黑龙江、陕西、重庆、湖南、吉林、安徽、湖北等地区2010年财政收入都排在全国中下的位置。全国各省市中，财政收入排在后16位省市承接了全国51%的保障房建设目标量，财政最为困难的10个省份承担了27%的保障房建设任务，其财政收入占比仅为全国的10%。保障房建设力度加大的影响分析：国内住宅双轨制定型，未来保障房占据20%左右。商品房住宅市场空间仍巨大。分流部分刚性需求，但与改善型需求并不重合，阶段性对改善型商品住宅影响较小。基于保障房挤占商品房用地以及地方政府土地财政缺口加大，加之土地拆迁新条例下，对未来土地成本可预期呈增加趋势。本文来自正略咨询，更多信息请关注官方微信（微信号：zlzxwx）各省市10年财政收入与11年保障房计划财政收入后16位省市规划51%保障房量