泊湖农业生态观光园项目策划建议书

团泊湖生态农业观光园团泊湖生态农业观光园项目策划建议书项目策划建议书北京雨鑫精准传媒广告有限公司一、市场分析篇生态农业观光园行业目前概况生态农业观光园行业目前概况生态农业观光园行业趋势生态农业观光园行业趋势生态农业观光园行业前景生态农业观光园行业前景生态农业观光产业园案例分析生态农业观光产业园案例分析目录生态观光农业园概况™生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：™生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。™近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。发展过程的阶段模式™生态观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式（见表1）。阶段模式发展阶段旅游主题主导者市场市场消费强度（交通除外）自发式早期旅游萌芽阶段不明确，仅作为休闲调剂自发形成的个人或小团体①供求关系模糊②个人需求导向30元/人。天自主式初级经营阶段有一定的主题和活动安排中小旅行社主动参与经营①以短期赢利为目的②产品导向90±30元/人。天开发式成熟的经营阶段有明确的主题和系列活动策划大型（旅游）集团开发和管理①以长期投资收益为目的②项目投资导向＞120元/人。天分布上的地域模式™地域模式代表的是同一阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下（见表2）：模式区位及目标市场特点管理形式例注依托自然型1)距大中城市20公里以外，但交通便利2)以多个大中城市为目标市场1)基础条件较好，地貌类型齐全2)以独立完整的农业自然景观单元为依托3)范围广阔6平方公里左右1)基本保留原有农村各级组织2)分散管理3)接近原生自然江西井冈山观光农业区；湖北随州观光农业区依托城市型1)距大中城市10公里之内2)以一个大中城市为目标市场1)借助一定的农业基础2)主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托3)范围较小2平方公里左右1)独立封闭的行政组织2)集中管理3)更接近人工主题公园苏州“未来农林大世界”；珠海“现代农业公园”生态农业观光园的主要类型观光农业园观光农业园五大类五大类民俗观光村民俗观光村森林公园森林公园教育农园教育农园观光农业园观光农业园五大类五大类民俗观光村民俗观光村森林公园森林公园教育农园教育农园观光农业园观光农业园五大类五大类民俗观光村民俗观光村农业公园农业公园森林公园森林公园教育农园教育农园开展特色果院、菜园、茶园、花园等。进行农业科教示范、生态农业示范、传授游客农业知识。特有的文化或民俗风情多景观的大农业复合生态群体农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体生态农业观光园的功能分区™生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区场所分区所占规划面积构成系统功能导向例注观赏区50-60％1)观赏型农田带、瓜果园2)珍稀动物饲养场3)花卉苗圃使游客身临其境感受真切的田园风光和自然生机珠海：蝴蝶公园随州：银杏公园木兰川：五彩田园示范区15-25％1)农业科技示范2)生态农业示范3)科普示范（配研修所）以浓缩的典型农业模式，传授系统的农业知识，增长教益东莞年丰山庄：桑基渔塘苏州“农林大世界”休闲区10-15％1)乡村民居2)乡村活动场所营造游客能深入其中的乡村生活空间，参与体验并实现精神交流井冈山：农民客栈、公社食堂产品区5-10％1)可采摘的直销果园2)乡村工艺作坊3)乡村集市让游客充分体验劳动过程，并以亲切的交易方式回报乡村经济东莞年丰：动手果园木兰川：“吱吱”土布坊生态农业观光园的目标直接经济效益目标观光农业最基础的目标可持续发展目标生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。示范观赏目标基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。生态农业观光园的目标生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路提高项目所在地绿化覆盖率，带动整个城市的环境治理，无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，调节小气候，生态环境向良性循环的方向发展。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。可持续发展生态效益社会效益生态农业观光园旅游分析以上图表发现：生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。项目200820072008年为2007年的%农业观光园的个数（个）133213021302.3生产高峰期从业人（人）493665139296.1接待人次（人次）1498228714468297103.6经营总收入（万元）135807.8131492.3103.3生态农业观光园旅游分析综上所述，09年接待量较去年同期均有较大幅度提高。生态观光农业是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。度假业市场发展态势™2010年金融危机积累的聚合影响将会全面向两年后的下游行业传导，市场将形成阶段性爆发的市场态势,消费者将普遍增加对度假休闲地产的需求，地产企业的扩张步伐也大幅加快，因此2010年对的度假地产的需求将会大幅增长。™中高端度假、大型综合类家庭度假需求将大幅增长，而中低端休闲、中小型度假的租赁需求将稳中有升，中国度假休闲业将从奢侈品时代转向个性化体验时代。风尚转变，从奢侈品时代走向个性化体验时代!度假业市场发展态势™外资放缓进入中国度假地产业步伐国内市场环境扑朔迷离，外资基金逐步改变以往激进的投资风格，看多买少、逢低吸纳成为他们近期常用的手段，市场传闻的“抄底潮”并未出现。表2：2006-2008年北京、上海外资整体收购金额单位：亿元（数据来源：中原地产研究网络）表2：2006-2008年北京、上海外资整体收购金额（单位：亿元）2006年2007年2008年1-10月上海243.00276.82152.17北京225.00270.0092.35度假业市场发展态势™2010年市区级度假业市场空间依然很大，前景好；在我国城市发展中，不少城市出现了卫星城和新城，楼盘的成片开发而形成的大型社区，加上小城镇的建设，这些都需要度假休闲设施配套，这就带来了两个问题：一是如何进行配套，二是具备了区域的人口支撑，而没有区域设施支撑。™2011年近郊度假业发展市场潜力大；金融危机后，现在中央要求一要扩大内需，二是国家出钱9000亿，大力发展保障性住房，这都要商业网点配套，可见是利好。度假业的发展机遇历史地落到近郊商业发展上。™2012年远郊度假业市场会更加具有发展活力；远郊度假业继续保持吸引力，但开发难度和招商难度依然会存在。™度假业的发展分为市区级、近郊、远郊、目的地四个层次，市场份额将会在未来市场占领各自份额。体验式商业时代到来™所谓第四代商业形式就是在一个物业内，在集纳自然景致、主题文化的同时，引入餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等度假休闲相关全方位业态，并运用主题设计、概念营造、空间布局、室内景观设计等手段打造主题式家庭度假休闲环境。第一代：农家乐第二代：度假村第三代：生态中心第四代：家庭体验式度假体验时代对行业的影响1家庭体验式度假业即将成为度假休闲业开发的主导模式2所谓“体验”，不仅提供服务，更多的是更深层次全面的身心体验。是企业以服务为重心，以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受3家庭体验式度假概念所倡导的享乐生活、格调人生等理念相比传统度假模式更符合现代人的生活方式和遵循的价值观，被看做是E时代的商业典范体验时代消费心理转变™从价值目标看，不再重视结果，而是重视过程--------从重视服务本身转移到注重接受服务时的感受。™从消费层次看，向高端转移---------使得人的尊重需要与自我实现需要的满足获得更大程度的可能性。™从需求结构看，情感需求的比重增加---------消费者在注重服务质量的同时，更加注重情感的需求。™从消费内容看，个性化产品和服务越来越受欢迎---------彰显自己个性的服务，消费者要买的不只是服务本身，而是附加在标签上的象征意义。体验时代消费心理转变网络媒体就已经超过了电台媒体，成为消费者接触的第三大媒体小结™度假业正式进入了第四代“个性化体验式商业”时代。™消费需求不断走向高端，注重过程体验，追求个性化、主题型的体验式度假™不只提供服务，更要营造一种独特生活方式™度假业的发展分为市区级、近郊、远郊、目的地四个层次，市场份额将会在未来市场占领各自份额™在受整个经济下滑后，度假休闲业江在2012年恢复原有水平并出现阶段性井喷效应™网络媒体成为消费者接触的第三大媒体市场分析——经典案例借鉴北京蟹岛绿色生态度假村北京蟹岛绿色生态度假村市场分析——经典案例借鉴市场分析——经典案例借鉴经验借鉴市场分析——经典案例借鉴™住在蟹岛表一：温泉会馆会所价目表小木屋500元/套可住2人日式榻榻米、单人浴缸日式别墅780元/套可住2人日式榻榻米、双人浴缸温泉标间750元/间可住2人二张床、27寸液晶电视、保险柜、双人浴缸（园型、长型）温泉套间1080元/间可住2人二室一厅（二双人床）一个客厅、贵妃椅、自动麻将桌、保险柜、液晶电视豪华复式标间1200元/间可住2人一双人床、一个客厅、一个车库、保险柜、桑拿房、液晶电视、露天温泉泡池豪华复式套间1600元/间可住2人二室一厅（一双人床、一个榻榻米）保险柜、桑拿房、自动麻将桌、液晶电视、露天温泉泡池市场分析——经典案例借鉴表二：仿古农家院价目表客房类型房价床位数内设勤武会馆4500元/院可住16人八室一厅（四双人床、八单人床）、卡拉0k 万盏金8800元/院可住24人十二室一厅（二十单人床、二双人床）、卡拉ok、一会议室金玉阁6800元/院可住18人九室一厅（二双人床、十四单人床、）卡拉ok、露天温泉池、一会议室巧手凤家3000元/院可住10人五室一厅（十单人水床）、露天温泉池柳条湾3000元/院可住15人四室一厅（四土炕）、露天温泉池贾半仙家3800元/院可住12人六室一厅（八单人睡床、二双人床）、露天温泉池老少间800元/院可住4人二室（共用卫生间）、四单人间、单人浴缸套间600元/院可住2人一室一厅（二单人床）、单人浴缸标准间480元/院可住2人二单人水床、单人浴缸聚缘居600元/院可住2人一室一厅一院、一双人床、露天温泉浴、单人浴缸市场分析——经典案例借鉴表三：会议楼价目表客房类型房价床位数内设单人间160元/间可住1人二单人水床标准单人间380元/间可住2人二单人水床普通套间600元/间可住2人一双人水床、一室一厅、单人浴缸标准双人间600元/间可住2人一双人水床、一室一厅、单人浴缸空中