景点　商务　度假　住宅四大功能定位旅游地产

景点商务度假住宅四大功能定位旅游地产旅游地产的概念“旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义，这也是目前业内对旅游地产比较普遍的解释。蔡芸认为，旅游房地产主要是满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。广泛而言就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。●旅游地产的分类依据功能、投融资方式、产权形式等不同的分类标准和考察重点，可以对旅游地产做不同的分类。通常意义上，根据各类设施的具体功能可以把旅游地产划分为四个大类。旅游景点地产：主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等建筑物及关联空间。旅游度假地产：主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。此类旅游地产产品形态、产权形式多样，如宾馆、培训中心、各类度假村、产权式酒店、时权酒店等等。高尔夫、登山、滑雪运动度假村：指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。如北京乡村高尔夫俱乐部、北京顺义滑雪场、北京顺义跑马场等。旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心：指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。如北京怡生园国际会议中心、九华山庄、龙脉温泉、八达岭温泉度假村等。时权酒店：指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。产权酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。如春季房展上的烟台华美达国际酒店。养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。时值度假型酒店：指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。旅游住宅地产：主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。如山东威海的三庆·金域蓝湾，秦皇岛的金海湾·森林逸城、假日蓝湾等。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。文/邱旸国外的旅游地产什么样旅游休闲已经成为国人必不可少的生活元素，这必然会带动旅游休闲地产的兴起和发展。那么，在世界上一些知名旅游度假胜地，都有哪些比较好的人居案例可供我们现在的经营者和消费者借鉴和学习呢？为此，记者采访了加拿大著名的BDCL国际建筑设计有限公司中国区代表张玮先生，这家建筑设计公司曾经做过一些世界比较著名的旅游休闲地产项目。张玮在谈到旅游休闲地产时说，旅游休闲地产关注的对象不是个体，而是家庭，考虑到家庭，就要考虑到家庭各个成员的兴趣，由此，旅游休闲地产的出发点就是：打造完整社区，也可以说是通过“造镇”，制造休闲生活体验。“造镇原始的动机，是厌恶了都市的生活，厌恶了都市的污染，制造休闲生活体验，这种体验一定和普通的楼盘通过策划和设计带给人们的感受是不一样的。普通楼盘开发商可以追求高效化，甚至标准化，但是旅游休闲地产恰恰是相反，因为追求的是与都市有差异的东西。”张玮给记者讲了2001年他们参与设计的加拿大威斯勒小镇的故事。张玮说，这个休闲小镇原来是距离温哥华北部一个多小时车程的垃圾填放场，唯一的自然资源就是滑雪，但是当时都是大家滑完雪之后回家。当时我们设计师提出打造休闲小镇一个成功的关键点就是步行街，这个由滑雪作为第一个启动点的小镇，在出现了一个十一英里长的小步行街后，出现了是串葡萄式的开发，以前是冬季项目，现在是全方位的了，各个季节都可以去旅游休闲。在这个小镇，所有的概念都是以全生态的理念来做，包括绿化都完全用的自然的野生草，并没有用人工的大草坪，到这里感觉就是自然小镇的气氛。当地的印第安人，没有被迁走，他们被组织成当地的印第安艺术家协会，所有的店面设计都由他们来做。这个小镇做得很成功，做这种小镇地产，是一个长远的时间。随着旅游休闲地产业的逐步发展，现在休闲地产已经不仅是指大面积的造镇项目，还出现了很多的“小盘”———奢华小酒店。张玮告诉记者，“这种奢华小酒店的老板好多都是北美的贵族出身，觉得住大酒店没有感觉，于是投资小型奢华酒店。这种奢华小酒店关注的是当地传统的文脉和大自然，还有就是充满灵性的感受。比如，一个建在喜马拉雅山下的奢华小酒店，就会把不丹的建筑特色融入到其中。”张玮告诉记者，在一个旅游休闲地产项目的建筑设计中，一定要寻找一种独特的东西，一定要挖掘出当地真正的文化内涵进行提升才能体现出独特感受。“比如，印度的一个荒原，以打猎为主，为了贵族旅游打猎设计，它的六星级的客房就是帐篷。我觉得中国这样的机会太多了。”张玮接受记者采访时说，“引用我们建筑师的一句话：科技的发展使人的节奏越来越快，科学的进步带来了都市的繁荣，手机带来了大家二十四小时的繁忙，使你失去了很多。所以，我们把这种失去的东西称之为我们要寻找的基因，这种基因不找就断链了。”休闲旅游地产助推假日经济●旅游地产全球迅猛发展随着现代旅游的迅猛发展，现代旅游地产迅猛发展，旅馆、饭店、度假村、主题公园等各类为旅游者提供食宿、娱乐的旅游地产遍及世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。●国内大城市假日旅游出行氛围逐渐形成亚太旅游联合会调查发现，在北京、上海等大都市，“5+2”和“11+1”的生活方式越来越流行，5天工作在市区，2天大休在郊区，或者11个月在大城市工作，1个月的长假（元旦、春节、“五一”、国庆这四周加起来，差不多一个月）跑到另外一个城市休闲。调查表明，长三角、珠三角、环渤海地区及中西部城市居民都表现出较为成熟的出行氛围，并且旅游经验也日益成熟，对旅游休闲住所也有了较大的认知，甚至对郊区住宅和异地房产有较强的购买欲望。据记者了解，异地置业购买人群年轻化是今年北京人异地置业最大的变化，来自海景房(北京)展销中心统计的数据显示，今年进行异地置业的北京人平均年龄41岁，尤其是30岁左右的购买人群开始激增，达到46%。“异地置业人群的年轻化趋势说明，北京人购买异地住宅产品强调其休闲度假的功能更为明显，这应该是异地置业在今年的新变化。”业界人士指出，大量年轻人的加入，使得北京人异地置业将成为一种时尚，并将逐步大量兴起。●建设景观房地产是发展休闲旅游的普遍趋势国际房地产协会中国区秘书长、亚太旅游联合会副秘书长沈飞认为：在“旅游休闲社区”的开发理念中，最突出的三大要素是众多高品质的旅游休闲设施、室内/夜间的大型娱乐中心和旅游景观房产。据他介绍，作为世界上最先进入休闲时代的美国，他们事实上早已完成了对旅游景观房产这一全新概念体系的建立和实践。1971年，在迪斯尼世界的最初规划中就有一个占地达30平方公里的“未来社区的实验原型”项目，即“埃普科特”，可以说是景观房产的最初尝试。实践证明，景观房地产是大型都市休闲度假区“度假”功能得以充分实现的保证。因此，它已成为发达国家发展休闲旅游的一种共同做法和普遍趋势，根据IAAPA的一份统计资料，欧美最近10年内开工兴建的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有景观房产。●旅游休闲地产为假日经济做贡献沈飞在谈到中国旅游休闲地产发展对假日经济的贡献时分析：原因有三，一是人们有钱了，在解决最基本的吃穿住问题后，有了向更高消费水平迈进的倾向；二是人们有“闲”，有时间享受生活；三是市场经济的发展和对外开放的扩大，老百姓视野开阔了，改变了过去的生活方式和消费理念，出现了所谓的“阶层消费时代”。旅游休闲社区，既是对现有文化旅游产品的有力延伸，更是对已显老化的传统地产产品序列的重大补充。它的出现极大地提升了项目所在地的综合性休闲度假接待能力与城市人居品质，拉动地方经济发展，改善旅游产品在种类和地域上的失衡结构，增强旅游经济的整体竞争力，进而为当地提供一个城市旅游与休闲人居产业全面发展的解决方案，在建设社会主义新农村、为第三产业提供了很好的发展空间，对建设和谐社会具有重大意义。●专家指出：热捧旅游地产应慎重指导性政策要跟上突出优质居住功能的旅游休闲地产出现在上个世纪90年代，当时海南开发的海景房、山景房、海边别墅等住宅项目无不与休闲度假息息相关，但由于开发商对当时该类住宅产品市场需求量缺乏理性认识，结果导致该类产品严重供应过量，随后这类住宅项目开发和销售出现了一个低潮期。休闲旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。一直以来，休闲旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，这就要求有更高的管理水平和经营能力。前几年一度兴旺的休闲旅游地产，因大量的管理问题、经营问题而遭受打击后，至2004年才开始复苏的状况，是休闲旅游地产业非专业化的结果。一些房地产业界专家建议，随着旅游地产的热销，有关部门应该吸取以往的经验教训，尽快出台一些针对该类地产项目的指导性政策，以规范休闲地产的开发销售行为。●链接美国以分权酒店起步上世纪70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入分权酒店这一概念，取得了巨大成功。1977年，美国市场95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。分时度假发展迅速1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的540多万个家庭参与了分时度假网络，购买了度假权。资料来源：《中国房地产协会旅游地产2006年报告》海景旅游住宅获北京人青睐现如今，随着人民收入的提高，可自由支配时间的增多，休闲时代正在来临。“5+2”的生活方式，“五一”、“国庆”黄金周以及带薪休假、私家车的普及、动车组高速列车的开通、高速公路网的建设。社会的迅猛发展使得人们的休闲需求不断膨胀，旅游也从单纯的观光方式向休闲度假转变。结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正酝酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。今年“五一”黄金周，某科技公司高管刘先生一家早就打算好自驾车去其位于山东威海的海景公寓度假。刘先生2006年在威海某房产项目购买了一套160多平方米的临海公寓，该项目当时售价不到3500元/平方米。“到威海购买住宅是因为这个城市的房价便宜，而且位于海边，居住环境不错，只要有假期我们全家都会选择来这里小住，度假休闲，能很好地释缓大都市的工作生活压力。”刘先生满意地说。像刘先生这样在北京周边沿海城市置业购房，是近年来北京人以休闲度假为目的的异地置业的一个缩影。近两年，在北京的各类房展会上，异地休闲地产项目成交比例明显增长。在刚刚过去的北京春季房展会上，以强调居住环境为核