临海用地选择案例

一、城市用地评价（一）工程地质1、区域地质概况（1）地形地貌临海市区属浙东低山丘陵区中部的断陷堆积盆地。市域北为天台山，南为括苍山，临海盆地位于其间，灵江自西北而东南横贯全市。市域内山脉多为南西—北东走向。临海市区属冲—海积平原，地面高程一般在2.8—6.5米间，建成区的鹿城路以西部分地面高程约在6.5—8.0米间。市区平原零星分布有残丘，高程一般在150米以下。市区东侧，北有大田港，南有义城港汇入灵江，义城港汇入段下游的灵江河段称为庙龙港峡谷，长约2.5千米，河宽200—400米不等。（2）地层岩性区内出露基岩主要为侏罗系上统西山头组酸性火山碎屑岩夹沉积岩、白垩系下统馆头组、朝川组杂色陆相沉积岩和酸性、中酸性火山碎屑岩。覆盖层主要为第四系冲—洪积、冲—海积堆积场，以淤泥质粘土、亚粘土、亚砂土、含泥沙砾石等为主，厚度50—100米。其中，凝灰岩主要分布在大田、城西、城郊等地，紫红色粉砂岩分布在大田等，含砾亚粘土、杂色淤泥质亚粘土等分布在灵江两岸、城郊山间盆地。（3）地质构造与地震测区位于华南褶皱系、浙东南褶皱带中温州—临海拗陷的黄岩—象山断拗中部。区内构造活动以断裂为主，褶皱基本不发育。地震基本烈度为6度。（二）洪涝灾害临海属亚热带季风区气候，灾害性天气频繁，各种灾害中，涝灾特多，多出现在夏秋暴雨季节。由于始丰溪和永安溪集雨面积大，主流长度相近，洪水期间洪峰几乎同时到达三江村，使灵江骤纳双倍洪流，水位猛升；加上城南庙龙港口狭窄，洪水宣泄不畅；再遇上潮汐顶托，遂出现洪水泛滥，“天仙配、大田会”，向为历代“难治之症”。（三）地基承载力根据浙江省水利水电勘测设计院《城市防洪一期工程初步设计报告》（2000、10）在东大河、白塔寺、大寨河、洋头河等地勘探结果，城区地基承载力大致如表8—1。其中，粉质粘土层等承载力大于130Kpa，适合于多层民用建筑的天然地基；V层含泥砂砾卵石、V1层弱风化基岩，性质好，可作为大口径钻孔灌注桩桩基持力层；IV1层粉质粘土、IV2层含泥粉砂和V层含泥沙砾卵石性质较好，整体厚度大，可作为桩基持力层。表2—1地基承载力标准值一览表土层代号土层名称承载力fK（KPa）I填土100—110Ⅱ粘土80—100Ⅱ2粉质粘土、粉土互层120Ⅱ粉质粘土130Ⅲ0淤泥质粘土65—80Ⅲ1淤泥质粉质粘土65—70Ⅲsil淤泥50—60Ⅲsis粘质粉土130—140Ⅲspr含砾砂130—140Ⅳ1粉质粘土130Ⅳ2含砂粉质粘土130Ⅳ2含泥粉砂120Ⅴ含泥砂砾卵石250—300Ⅴ1强风化基岩500—600Ⅴ1弱风化基岩1500（四）用地综合评价临海用地综合评价的主要影响因素是地坪标高与防洪排涝问题。按规划人口50万人计，临海属中等城市，按城市防洪设计要求，应达到50年一遇标准。但鉴于城市按江北、江南组团式布局，江北人口有40多万人，江南只有8万人，可以采用分区设防办法，江北古城、大洋、大田片和江南按50年一遇标准，钓鱼亭片可采用20年一遇标准。临海市区江北片老城区与大田平原相连，也是灵江流域最大的河谷平原，逆溪蜿蜒穿越平原腹地，其上游建有牛头山水库，下游建有大田港闸；南片新城区有义城港汇入，口门建有红旗闸。临海市区江北片老城区块，地面标高基本在6.5—8.0米之间（黄海高程，下同），并呈西高东低分布；老城区东北方向的大田平原其地面标高一般在3.2—6.5米之间，局部低洼区域在2.0—2.2米间，而且这一平原除了三面环山外，灵江边地势又稍高，以致形成沿逆溪下游至大田镇以南即由西南—东北方向有一呈“锅子”形状的低洼地。江北的钓鱼亭片地面标高也只在3.4—5.0米间。江南新城区片除了沿104国道地势稍高外，其余平地的地面标高大多在3.0—5.0米之间，局部低洼区域在2.0—3.0米之间。临海水文站处，历史最高洪水位为10.22米，如防洪标准提高到50年一遇，则标高要达到11.01米；灵江二桥处，历史最高洪水位为8.77米，50年一遇标准为8.79米，大田港闸下50年一遇标准为8.29米，20年一遇标准为6.73米，历史最高洪水位为8.50米，钓鱼亭处历史最高水位6.70米。综上所述，临海市区的江北和江南两大区块的地面标高相对于灵江河段的洪水位，均易受洪涝灾害的威胁，也是历史上有名的洪涝重灾区，因此，要开发江北、江南平原，必须在防洪排涝的工程设施上下大投入。另外，根据“临海市城市防洪规划报告”和“灵江流域综合规划”，大田平原的低洼地按城乡有别的原则，作为灵江二十年一遇标准以上洪水的滞洪区，正在建设的临海城防一期工程，小两山与大田港闸之间长600米防洪堤同时作为分洪堤坝，当灵江发生超P=5%洪水时，大田平原作为滞蓄洪区的区域。虽然在用地布局上结合滞洪要求开挖了灵湖，按中华人民共和国水法中的“在防洪河道和滞洪区、蓄洪区内，土地利用和各项建设必须符合防洪的要求”，因此，应根据用地布局的新情况，重新制订相关防洪、排涝规划，应对灵湖提出具体要求。根据上述分析，将城市规划建设用地范围的用地分成三类：Ⅰ类用地：适宜建设用地。地质稳定，可作一般工业及民用建筑地基，地面标高在8.8米以上，可抵御50年一遇洪水影响，坡度基本15%，用地平坦，不需工程准备或经简单整备即可使用的用地。主要分布在大田和东塍以及牛头山、小溪部分用地。Ⅱ类用地：基本适宜建设用地。主要包括除Ⅰ类用地和山体之外的所有用地，由于地坪标高低于50年一遇洪水淹没线，必须加筑防洪堤，并解决防洪、排涝问题才能用于城市建设。其中按标高可分成三小类：Ⅱ1类用地，地坪标高在6.5—8.8米，主要分布在旧城、邵家渡、东塍、大田部分。Ⅱ2类用地，地坪标高在5.0—6.5米，主要分布在大洋、大田、邵家渡以及江南、钓鱼亭极小部分。Ⅱ3类用地，地坪标高低于5.0米，主要分布在江南、大洋以及大田与邵家渡之间。Ⅲ类用地：不适宜建设用地，主要为山体、水系、风景区。城市用地应首先在Ⅰ类用地中选择，但由于Ⅰ类用地数量很少，且牛头山是旅游度假区，只能安排一些旅游度假设施，所以主要要使用Ⅱ类用地，原则上不使用Ⅲ类用地。需要说明的是，城市用地的评价是相对大面积用地得出的综合结论，落实到城市建设开发时必须由具备法定资格的相关部门进行详细的工程地质勘探，并提出相应的防灾工程措施。在上述分类的基础上，规划选取经济因素（地坪标高、门槛）、区位因素（与现状中心距离、与未来中心距离）、交通因素（与高速公路出入口距离、与国道线距离）作为建设用地综合评价的因子，标准分值见表2—2。表2—2建设用地综合评价各因子标准分值表分值543210地坪标高8m7—8m6—7m5—6m4—5m4m与现状或未来中心距离3km3—5km5—7km7—9km9—11km11km与高速公路出入口距离3km3—5km5—7km7—9km9—11km11km与国道距离3km3—5km5—7km7km门槛与分值跨江阻隔—2铁路、高速公路阻隔—1泄洪区阻隔—2山体、河流阻隔—2表2—3各地块综合评价分值表江南江南江南大洋大田大田大田邵家邵家邵家东塍钓鱼小溪东北东南西南中北北南西亭地坪标高001211432150.51距离①5444321.5223122对外交通②21.512.522.52.52.520.52.51.50门槛—2—2—2////—2—2—2—1—2—1合计53.548.565.585.542.57.522注：1、距离分值按距现有中心分值与距未来中心分值的平均值计。2、对外交通分值按拥有高速公路分值与拥有国道分值的平均值计。与现有中心距离5553211112123与未来中心距离5335432334121与高速公路出入口距离1103455541530与国道距离3222000000000由表2—3可得，大洋、大田北发展条件最好，东塍较好，大田次好，大田中、邵家北、江南东北居中，江南西、邵家渡南次之，江南东南再次之，邵家渡西又次之，钓鱼亭、小溪最差。当然此表是在既有对外交通情况下评估的结果，如铁路建成、高速公路增设出入口、评价结果就会有很大变化。二、用地发展方向（一）历史演变临海市历史悠久，三国吴大帝时置县，县治设于城南姜家岙，隋开皇11年从军事安全考虑设城池于北固山下，北以北固山为屏障，南以灵江相扼，形势险要，临海城镇开始形成。唐武修年间，台州定治临海，城市规模逐渐扩大，成为台州政治、经济、军事中心，临海城西南两面城墙均沿江岸砌筑，北面沿北固山山脊建造，东面开凿了东湖及护城河，城池范围“周围十八里”，共有七个城门，东仅一门，余六门均设于南、西两面。全城相对地势稍高，可免受洪涝之患。清代以前，政治中心位于西半部，子城座落在西北角，最繁闹的地段在东西、南北大街交叉口地区。至民国，城区总面积为3平方千米。解放后，临海城镇建设主要是向东发展。扩展的诱导因素为工业。1958年首先拆除东门一带城墙，建东湖路和大桥路，1962年扩建赤城路、回浦路、巾山路、天临路，1963年建成灵江大桥，至1980年城区面积扩至3.99平方千米。1980年代，城市建设步伐加快，形成了回浦—巾山—赤城—东湖“口”字形商业繁华区，主要工业区位于城东的鲤山路和临杭路（今东方大道）。至1989年末，城区面积为7.9平方千米。进入1990年代，工业化发展加快，城东工业开发区大规模发展，使城市沿临杭路不断向大田方向拓展。灵江二桥建设和104国道新线东迁使城市跨江条件改善，城市在向东发展的同时孕育着跨江向南的态势。至1993年，城区面积为8.12平方千米，用地拓展集中在城东和城南下浦一带，1993年，市政府迁址勾山东面，1995—1996年，法院大楼在其南面落成，城市中心进一步东北向偏移。随着甬台温高速公路建成通车，东大道口工业园区建设，城市向东北方向发展的势头更为强劲。2001年城区面积达到20.36平方千米。2004年达到26.41平方千米。（二）用地发展特点1、向东由点状发展到点轴发展。临海城市发展受到自然地形条件的强烈影响。北有北固山，西、南两面有灵江相隔，城市自然向东发展。1983年，第一轮规划时，城东以城东路为界；至1989年，建设用地已发展到白塔路一带；而到1993年沿临杭路两侧已发展了大片工业区，城市主要呈外延扩大式发展；1983—1993年城市建设用地向东增加了2.52平方千米。随着甬台温高速公路的建设，甬台温高速公路逐步取代104国道而成为联系杭州、上海方向的主要通道，大田组团的交通区位日益重要，城市开始转变为以原城关镇和原大田镇为核心，沿联系两核心的东方大道两侧发展，带形城市的特征日益明显。2、沿交通干线发展。104国道、东方大道穿城而过，诱使建设用地沿线拓展，大洋开发区、东大道口开发区、江南开发区均开设在交通干线两侧。3、灵江阻隔与滞洪区影响。灵江阻隔增加了城市向南发展的门槛制约。江南与大田港地区地势低洼，城市不仅需防江洪也要防山洪，如不能解决滞洪问题，大量土地就必须用作滞洪区。4、临海历史古城保护区影响。国内外经验告诉我们，要保护好历史街区，其原担负的众多公共中心、生产等职能需要向外转移，城市交通应避免从历史街区内穿越，古城最理想的是位于城市一隅而不是居中，为此，要控制城市向西发展。（三）用地发展方向根据用地评价，近期在泄洪区问题未解决前，用地继续呈点轴发展之势向东北方向发展，并跨江延伸至江南，中期甬台温铁路建成，使邵家渡的交通区位大为提高，中远期金椒铁路建成，江南交通区位更为显着，两个因素都会促使带形城市的两端及短轴进一步发展，呈蝴蝶状形态。简言之，用地发展方向为东北推进，跨江向南。（四）城市空间发展模式比较1、发展模式一：集约式内侧环湖发展模式（弱化小溪、东塍，对外交通走廊内侧发展）：优点：（1）城市建设用地相对集中，基础设施投资相对较小。（2）城市建设用地限于两条对外交通走廊之间，市内交通与对外交通相互干扰较小。（3）城市环湖发展，能充分发挥灵湖景观价值的作用。（4）能充分发挥南北两个铁路客货运站对城市发展的拉动作用。缺点：（1）占用大量城市滞洪区，不利于城市防洪与滞洪。（2）没有充分利用地质、地形条件较好的适宜于开发的地区，城市建设前期投资