二手轻松交易不容易“跳过”中介风险高

二手房交易是一个复杂的过程，牵涉到二手房政策、房屋评估、各种交易手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。怎样卖房最安全?二手房怎样才能卖个好价钱?买楼时候需要注意什么问题……记者请教了有关专家，整理出数条攻略。签合同时房产证上业主需均在场“在签订二手房交易合同的时候，需要特别留心的是，房产证上登记有名字的所有业主本人，都必须在场签字”，合富置业佛山交易部芦燕芬指出，现在很多房产都是共有财产，证上均有两个甚至更多的业主名字。房屋在售出的时候，其中一个业主在交易时，都以为携带证上其他业主的身份证便可。其实这是一个误区。即使是代理签名了，合同也是不成立的。正确的做法是，签订合同时，房产证上全部业主都必须在房贷基准利率升至7时代元旦开始，我市各银行也开始执行新的贷款利率。根据2011年2月9日、4月6日、7月7日央行的连续三次加息标准，5年期以上贷款基准利率从去年初的6.4%上调为7.05%，上涨幅度约10%。这也就是说，房贷基准利率正式步入“7时代”，市民们每月要多准备些钱还房贷了。100万元30年期房贷每月多还贷400余元据悉，5年期以上的房贷，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的，基准利率为6.6%左右，此次上升0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率为6.8%左右，此次上涨0.25个百分点。以一份30年期的100万元房贷为例，如果以等额本息方式还款，按去年初6.40%基准利率计算，月供需6255.06元;若按新利率7.05%计算，月供需6686.64元，即每月将多还利息431.58元。一位工作人员介绍，由于客户办理贷款的时间段不同，面临的利率调整情况各不相同，因此市民需多承担的房贷部分也各不相同。根据房贷申请时间段，贷款者因为加息而增加的月还款额从167.39元至431.58元不等，全年增加还款额为2008元至5179元。2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。不过，一位工作人员表示，今年1月还房贷的数额中，还包含了去年12月份低利率的一部分。比如若银行还款日为15日，则1月15日所还房贷中，1月1日至15日是按照新利率计算，12月部分则是按照原先的利率计算。2月份所还的房贷数额，才是新贷款利率实行后的真正房贷。目前一些银行推出了短信通知服务，会提醒客户自2012年1月1日起房贷月供将随着新利率的执行而有所增加，不过还不能提供准确的增加金额等信息。银行工作人员提醒，房贷客户本月还款前最好到房贷办理银行找贷款经理查询或打印每月的月供额，以免发生扣款不足造成不良还款记录。公积金利率同步上调5年期以上年利率4.90%商业贷款利率上调的同时，公积金贷款利率也作出调整。市住房公积金管理中心昨表示，于2011年7月7日以前发放的个人住房公积金贷款，利率从2012年1月1日起调整为按现行的公积金贷款利率标准执行。具体来看，首套个人住房公积金贷款利率标准为，贷款期限为5年期以下(含5年)的贷款年利率为4.45%;5年期以上的贷款年利率为4.90%。改善型二套房个人住房公积金贷款利率标准为，贷款期限为5年期以下(含5年)的贷款年利率为4.895%;5年期以上的贷款年利率为5.39%。市住房公积金管理中心有关人士介绍，去年以来，我市对公积金贷款利率作出多次调整。2011年2月9日起，5年期以下(含5年)的公积金贷款年利率由3.75%调整为4.00%，5年期以上的贷款年利率由4.30%调整为4.50%;4月6日起，5年期以下(含5年)的调整为4.20%，5年期以上的调整为4.70%;7月7日起再次调整为当前贷款利率。此次调整后，已办理此类公积金贷款的市民月还款额也将有不同程度的提高。记者为市民算了一笔账：以一笔50万元、为期20年的公积金贷款为例，若按去年初4.3%的基准利率计算，月还款额为3109.52元;此次利率调整后，月还贷额为3272.22元，相当于每月多还162.7元。而根据申请时间的不同，市民们每月增加的月还款额从54.7元到162.7元不等。为确保按时足额偿还贷款，住房公积金管理部门提醒市民在还款账户中适当多存资金，以便于贷款本息的扣收。另外，住房公积金管理部门近日将短信告知市民有关贷款的具体月还款额，已办理此类公积金贷款的市民若在本月15日前未收到短信的，可电话咨询相关单位。现场签字。也有一些买家反映，买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如网费、物业管理费、维修基金、有线电视费等。实际上，一般的买卖双方都缺乏房屋交易的经验以及知识，大家在交易过程中集中点都在房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上忽略不计。其实这些小细节在签订合同之前也应该沟通清楚。“跳过”中介风险高有一些“精明”的业主通过中介渠道和买家碰头后，为了节约中介费，就会偷偷“跳过”中介与购房者直接进行交易。合富置业芦燕芬认为，业主不但违反诚信，而且增大了交易的风险。由于二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识复杂，交易是一个冗长而繁琐的过程，而且现在的经济政策和房地产政策变化很快，外行人很难顺利完成。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。芦燕芬提醒，在细节上，专业的中介机构可以知道卖方提供的资料以及应走的步骤，提醒业主提供何种票据可以减免税费等，能提供专业服务。卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免带来后顾之忧。