湖南凤凰旅游商贸城凤凰佳惠百货广场推广策划报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料凤凰旅游商贸城凤凤凤凰凰凰佳佳佳惠惠惠百百百货货货广广广场场场推广策划报告目录精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料■市场篇◇□市场环境◆凤凰概况◆凤凰2007年经济发展状况□项目SWOT分析◆优势：（Strenth）◆劣势：（Weekness）◆机会点：（Opportunity）◆威胁点：（Threat）□项目定位□目标客户扫描◆目标客户定位◆目标客户描述□项目竞争对手分析□售楼部形象问题■推广策略□推广主题□推广案名确立□主题口号□主题形象精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料■销售执行□前期销售情况回顾□销售策略◆内部认购阶段◆开盘热销期◆开盘保温期和再度强销期◆清盘期□推广入市机分析■广告推广策略□推广策略□媒体选择第一篇市场篇□◆市场综合环境凤凰概况湖南凤凰古城位于湖南省西南部边缘，地处武陵山脉南部，云贵高原东侧，湘西土家族苗族自治州境内,西邻贵州省松桃县和铜仁市，东精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料与本省泸溪县相连，北与花垣县和吉首市接壤，东南与麻阳县为邻。县境总面积1759平方公里，东西最宽50公里，南北最长66公里。全境划为9个镇22个乡，344个行政村。2004年底全县总人口37.41万人，其中，农业人口32.21万人。少数民族27.69万人，占总人口数的74.02%，是一个以苗族为主的多民族聚居的山区县。湖南凤凰古城历史悠久。唐垂拱二年（公元686年），始设渭阳县，县址设黄丝桥，即今黄丝桥古城。宋、元、明置五寨长官司。清康熙三十九年（公元1700年）设镇，即为当时全国六十二镇之一。民国二年9月，废凤凰厅，改建为凤凰县，仍为湘西军政统治中心。1949年凤凰县解放，初属沅陵专区，1955年划归湘西苗族自治州，1957年改属湘西土家族苗族自治州至今。湖南凤凰古城地处湘黔要道，交通发达。以县城为中心，距湘西自治州府吉首市52公里，距铁路交通枢纽怀化市90公里，距贵州省铜仁市60公里，是三市交汇的“金三角”。东南有凤麻公路直抵怀化，西有凤铜公路直达贵州铜仁，距西部大开发骨干项目之一“大兴飞机场”仅25公里，东有枝柳铁路新凤凰站，209国道、1867省道横贯全县11个乡镇。全县100%的乡镇，85%以上的村通了公路，公路网络已经形成。湖南凤凰古城钟灵毓秀，自然资源丰富。县境内水能蕴藏量3.64万千瓦，有大小溪河156条，总长709公里，最大的河流沱江长96.9公里，流域面积为732.42平方公里，多年平均流量11.89立方米/秒，自然落差533米。县内有长潭岗中型水电站1座，装机容量1.2万千瓦，有中小型水库92座。矿藏资源丰富。目前，已探明可供开采的有天然金刚石、汞、精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料铅锌、水泥灰岩、无烟煤、石煤、大理石、硅石、锑等35种矿藏，其中汞的储量居全国第四位，铅锌储量居全省第二位。县城内盛产江竹豆、玉米、茶叶、油桐茶、生漆、椪柑、板栗、猕猴桃、黄柏、杜仲、红晒烟以及系列山野。境内名胜古迹星罗棋布，有国家级地质公园，以岩溶峡谷、峰林、溶洞、瀑布构造形成的综合地质遗迹景观。有“湘西边墙”——中国南方长城。有省级风景名胜区四处，即建于唐代垂拱年间的黄丝桥古城、华夏第二洞奇梁洞、飞檐斗拱的古建筑朝阳宫、沈从文故居。自然保护区2处，即国家级的南华山森林公园、省级的两头羊自然保护区。县城建设古朴典雅，北门、东门古城楼，沱江河畔的吊脚楼别具一格，还有那飞檐斗角的万寿宫、大成殿、天王庙、遐昌阁、万名塔，构成了一幅美丽的画卷，素有“中国最美的小城”之誉和“画乡”之称。□凤凰2007年经济发展状况据初步测算，一季度实现生产总值37221万元，较去年同期增长16%，增幅居全州第3位，其中，第一产业实现增加7626万元，较去年同期增长12%，第三产业实现增加值25398万元，较去年同期增长19.5%。经济运行的主要特点：（1）、农业生产稳步增长。一季度，全县实现农林牧渔业总产值上7809万元，同比增长5.0%，其中农业产值1705万元，同比增长3.4%；牧业5452万元，同比增长6.2%；渔业304万元，同比下降2.7%。（2）、工业生产快速增长。一季度全部规模工业企业实现增加值精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2547万元，较去年同期增长21.3%。（3）、固定资产投资大幅增长。一季度全社会固定资产投资完成10195万元，较上年同期增长32.7%，增幅居全州首位。投资领域表现突出的是农村投资中的非农户投资，增幅达78.3%，高出全社会投资增幅45.6个百分点。（4）、旅游产业形势喜人，旅游收入大幅增长。一季度共接待中外游客63万人次，实现旅游收入2.2亿元，主要景点门票收入达1173万元，分别比去年同期增长173%、152.8%和53.9%。（5）、消费品市场购销两旺，物价总水平稳中有涨。一季度完成社会消费品零售额1.94亿元，较去年同期增长17.7%。居民消费品价格指数106.03，商品零售价格指数106.38，农业生产资料价格指数101.03。（6）、农村经济进一步活跃，居民收入稳步增长。一季度农民人均现金收入636元，较去年同期增长19.43%，生产费用支出人均60元，较去年同期下降13.8%。城镇居民人均可支配收入2214元，较去年同期增长12.5%。（7）、经济运行质量进一步提高。一季度财政总收入完成2325万元，比去年同期增长50%，其中：一般预算收入完成1565万元，比去年同期增长60.18%。□项目SWOT分析项目简况凤凰旅游商贸城位于凤凰县建设路公路局、工商局原址，宝庆市场精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料以西，农贸市场以南，兰径大世界以东，建设路以北；周边有古城文化遗址、古城商业街。交通便利，市政配套齐全，是投资经营的理想选择。◆优势：（Strenth）1、项目地理位置优越，位于城市中心地带，并且在凤凰最繁华的建设路上。2、第一个在凤凰引入“产权式”投资型概念的楼盘。3、引入的佳惠百货在怀化是百货行业的巨头。4、本项目引入佳惠百货后，将建立凤凰规模最大的百货城。5、已成现房，投资收租快◆劣势：（Weekness）1、凤凰在2006年已经有别的楼盘利用佳惠百货做过宣传，但并没有真正引入，造成一定的负面影响。2、凤凰目前超市数量偏多，容易让投资者对超市的前景产生一定的担心。3、本项目在建筑规划设计形象方面与其它楼盘相比较无优势，有些地方还有欠缺。◆机会点：（Opportunity）1、凤凰旅游业蒸蒸日上，商业氛围好。2、凤凰县建设路上的门面租金价格“一日一变”，很容易带动客户精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料的投资热情。3、凤凰还没有楼盘使用“产权式”这个概念，加以正确的引导可以达到意想不到的效果。4、凤凰目前居民的投资理念越来越强。◆威胁点：（Threat）1、凤凰目前几个楼盘同时入市,分流本项目潜在客户2、凤凰目前在建的楼盘较多，加之凤凰本地人口只有3万人，投资购买力已经显现不足。□项目定位通过对凤凰整体、细致调查和深入研究，本项目周边开发楼盘数目不少，且各楼盘目标客户相对一致，竞争就显得极为激烈。因此，要在市场中站稳脚跟，并一经推出就能占有相当的市场份额，而且有不断扩张的强劲势头，本项目市场定位一定要准确，并且要贯穿、运用到楼盘开发的全过程中去，只有这样本项目才能在凤凰商业楼盘中脱颖而出。分析总结：本项目地理位置优越，位于城市中心地带，并且在凤凰最繁华的建设路上。引入佳惠百货属于明智之举。但是考虑到开发商要回收成本，开发商只能先销售后再统一出租，这样才能达到迅速回收成本的目的。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料凤凰作为一个旅游城市，目前凤凰旅游业发展迅速，无论人文环境还是周边设施都发生了很大的改变。特别是凤凰人民的投资理念正在迅速改变，但目前凤凰房价的普遍高涨，使很多潜在客户无力进入。现在凤凰在建项目较多，目前销售状况都不是特别好，已经显现出凤凰本地购买力不足的迹象，如何吸引小投资型客户，降低入市门槛，扩大客户群体就成为打开销售局面的关键。引入佳惠百货“产权式”投资的概念则可以解决以上两个问题，将二楼大厅分割成很多小面积单位进行销售，降低了客户进入门槛，吸引更多的投资者，特别是小型投资者，借此打开销售局面。本项目定位——凤凰最大的、首家“产权式”佳惠百货广场“产权式”投资模式的由来产权式投资最早起源于产权式酒店，发展到今天已经扩展到很多行业。下面我们先看一看产权式酒店的起源与发展：产权式酒店最原始的版本起源于瑞士，上个世纪70年代，在阿尔卑斯山脚下，有一位名叫亚历山大·耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想：将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有钱人，满足他们每年定期的消费需要。于是便诞生了产权式酒店的原始版本——“时权酒店（Time-ShareHotel）”。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料当时时权酒店的运作模式，私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用15至20天，其他时间房产由管理公司统一管理，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵消房产分期付款的费用。后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。不同的是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的酒店入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。最初的产权式酒店并不承诺固定回报，个人投资者购买酒店客房之后，将客房统一交给酒店管理公司经营，酒店管理公司定期将酒店经营利润分配给客户。但是在许多地方，这种分配不确定利益的方式在投资人和酒店管理公司之间产生了信任危机。于是，这种不确定的分配方式很快被另一种固定的分配方式所取代。目前市场上执行的产权式酒店大多为固定回报的投资模式。除了个人，这种产权式酒店同时适应于企业或机构。他们购买产权式酒店除了用于投资，更多的则用于员工休假、公司年会和接待宾客使用。目前市场上常见的产权式酒店大致有三种类型：时权酒店，住宅型酒店，投资型酒店。总体来讲，产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则。从开发商的角度来讲，产权式酒店能够调动社会资源，顺利完成酒店建设，并及时实现投资资金回笼；从经营者的角度看，稳定的客户精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料群成了酒