亦庄项目市场调研与策划报告.

市场调研与前期策划报告（简版）中冶京诚亦庄二办项目2014.09谨呈：中冶京诚前期市场调研报告部分前篇目录北京宏观房地产市场研究1亦庄区域房地产市场研究2全市典型个案分析3Contents1.北京宏观房地产市场研究1.1宏观市场背景分析1.2北京土地市场概况及分析1.3北京住宅市场概况及分析1.4北京办公市场概况及分析1.5宏观市场走势预判有关工业地产项目的政策：《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土〔2010〕480号）2010-10-8《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发〔2010〕647号）2010-11-8《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（京建发〔2011〕192号）2011-5-4•自2010年“国土480号文”之后，政策上对于工业用地上的项目未来进入市场的通道进一步收窄，更加严格的限制工业用地上建筑的使用功能。文件中明确工业用地上的物业不得擅自改变用途，未经批准不得转让或销售，同时加强规划审查环节，确保使用功能符合规划条件。即说明产权不能分割，只能整体转让出售，且不可在规划中体现住宅套型的功能。1.1宏观市场背景分析——政策背景1.1宏观市场背景分析小结•当前房地产市场从土地环节到末端的租赁环节都呈现出非常谨慎的态势。房地产的去投资化将会越来越明显。•中短期内房地产市场将继续维持浓重的观望氛围。宏观调控政策突出“稳”字•即使2014年调控出现新的变化，双向调控体现差异化思路。但北京作为一线城市，其整体调控基调将会持续保持不变。•宏观政策出现方向性变化的可能性极低。针对工业地产政策逐步收紧•从诸多迹象可以判断出，宏观调控政策正在逐步从住宅市场领域扩散到公建市场和土地市场。•对于本项目产生较大影响的将是工业用地项目各项行政审批环节的收紧。整体经济运行稳中降速•2014年上半年北京全市整体经济运行继续保持平稳，同时增长放缓。•未来经济增速将逐步减缓，保持稳中降速的着陆态势。全市房地产市场呈现去投资化1.2北京土地市场概况及分析——整体市场土地供应与楼面地价时间整体市场出让时间预计上市时间地块数量建设用地总面积（㎡）规划建筑面积（㎡）平均容积率成交总价（万元）平均楼面价（元/㎡）2010年2011年27820257917318697131.57159380095000.992011年2012年24913908162232886781.67105513534530.682012年2013年1639853933169341941.7264791843826.12013年2014年21413144700237989861.81182181567655.012014年2015年946381984113605261.781203264810591.63北京市各年新增潜在供应量与楼面地价关系05000000100000001500000020000000250000002010年2011年2012年2013年2014年020004000600080001000012000建设用地总面积（㎡）平均楼面价（元/㎡）注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市国土资源局1.2北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（居住类用地）时间居住用地出让时间预计上市时间供地数量供地面积供地建面楼面地价2010年2011年817386635138003357355.282011年2012年56421332786083065341.352012年2013年36274166260130336246.122013年2014年767343822135204669692.662014年2015年342923546608521513803.93北京市各年新增潜在供应量与楼面地价（住宅类产品）0500000010000000150000002011年2012年2013年2014年2015年050001000015000供地建面楼面地价注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市国土资源局1.2北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（办公类用地）时间办公用地出让时间预计上市时间供地数量供地面积供地建面楼面地价2010年2011年35238794547990477484.572011年2012年42115847342418118882.572012年2013年2252105919451249042.432013年2014年38938977343097811230.632014年2015年19770160260635611777.17北京市各年新增潜在供应量与楼面地价（办公类产品）01000000200000030000004000000500000060000002011年2012年2013年2014年2015年02000400060008000100001200014000供地建面楼面地价注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市国土资源局1.2北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（商服用地）时间商服用地出让时间预计上市时间供地数量供地面积供地建面楼面地价2010年2011年24104144625423264928.782011年2012年1994807924930636161.372012年2013年959067410784654423.292013年2014年1575110013593445337.822014年2015年51356882419498824.17北京市各年新增潜在供应量与楼面地价（商服类产品）01000000200000030000002011年2012年2013年2014年2015年0200040006000800010000供地建面楼面地价注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市国土资源局1.2北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（工业用地）时间工业用地出让时间预计上市时间供地数量供地面积供地建面楼面地价2010年2011年134885756510107678805.052011年2012年11964203786979020735.182012年2013年9256314037458205586.942013年2014年7736074825039709888.612014年2015年3513431321628911961.43北京市各年新增潜在供应量与楼面地价（工业类产品）0200000040000006000000800000010000000120000002011年2012年2013年2014年2015年020040060080010001200供地建面楼面地价注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市国土资源局1.2北京土地市场概况及分析北京土地市场小结：关键词——涨价•从数据统计中可以清晰看到，政府已经意识到土地这种不可再生资源的价值了，在某些区域的土地已经枯竭的前提下，为保证政府收入的增长，土地价格连年增高，而且，到目前为止，没有看到任何下降的迹象。也就是说，面粉贵还是面包贵根本就是个没有任何讨论价值、没有任何悬念的问题。在现有土地价格水准下，未来的房价上涨是必然的趋势。地块名称成交日期出让金楼面地价竞得方通州区台湖镇B-03地块2013-5-2011.24亿＞1.9万泰禾集团丰台区夏家胡同R2地块2013-7-317.7亿＞4.5万懋源地产朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块2013-7-2323.6亿＞4.8万中粮地产朝阳区农展馆北路8号地块2013-9-421亿＞7.3万融创地产朝阳区豆各庄土地储备B、C地块2013-11-2140.4亿＞5万恒大地产门头沟新城MC15-073地块2013-12-1958.66亿＞1.68万住总、融创丰台区西局村旧村改造项目一期2014-2-1335.7亿6万龙湖地产丰台区西局村旧村改造项目二期2014-2-2049.6亿6万泰禾集团附：2013年的北京地王汇总表1.3北京市场概况及分析——一手市场整体供求2009年2010年2011年2012年2013年2014年市场供应新增总面积160850331620796815546590.7813792392.2411741493.176891748.7新增住宅总套数10477811373895607960267699041749新增住宅总面积111126781197632310483895.2310361272.917817839.394667094.56新增公建总套数421954814746855358934209417653新增公建总面积497235542316455062695.553431119.333923653.782224654.14市场去化去化总面积199147761329942210790767.6912800560.5712710236.013671438.4去化住宅总套数1452169518673902912899052526673去化住宅总面积15813413100659097688259.699852757.129257147.282667363.59去化公建总套数417613547331667332493734711907去化公建总面积4101363323351331025082947803.453453088.731004074.81北京一手市场整体供求关系图05000000100000001500000020000000250000002009年2010年2011年2012年2013年2014年新增总面积去化总面积注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市建委1.3北京整体市场概况及分析——住宅（套数&面积）北京一手市场整体供求关系图（住宅套数）0200004000060000800001000001200001400001600002009年2010年2011年2012年2013年2014年新增住宅总套数去化住宅总套数北京一手市场整体供求关系图（住宅面积）0200000040000006000000800000010000000120000001400000016000000180000002009年2010年2011年2012年2013年2014年新增住宅总面积去化住宅总面积注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市建委1.3北京住宅市场概况及分析北京住宅市场小结：关键词——结构性调整•住宅成交量大幅下跌，去化速度腰斩，分析其深层原因，最核心的问题是政府进行了商品房市场的结构性调整。•冲击商品房市场的关键性因素——自住型商品房。•从北京每年的去化数量看，扣除保障性住房每年北京的商品住宅实际去化量在600万平方米左右。自2013年底，北京特有的自住商品房正式推向市场，经过统计，自去年底到5月10日，北京已推出的自住商品房合计388万平方米，而且后期还有可能持续增加。按自住房的开发速度，每年可从商品房市场抢走50%左右的分额。因此，如果现有针对纯商品房的政策不进行调整，每年的销售压力会比现有市场增加一倍。从5月开始，北京的某些区域的某些项目，已经开始显现。而唯一突围的方法即将销售价格调整到与自住基本相同，但大部分项目受制于成本，即前面提到土地财政推高的拿地成本，致使整体一手住宅市场呈现出“降不下来，卖不出去”的状态。这一点，从北京2013年的一手住宅成交价格统计中也能看出一二。1.4北京办公市场概况及分析（套数&面积）北京一手市场整体供求关系图（公建套数）01000020000300004000050000600002009年2010年2011年2012年2013年2014年新增公建总套数去化公建总套数北京一手市场整体供求关系图（公建套数）01000000200000030000004000000500000060000002009年2010年2011年2012年2013年2014年新增公建总面积去化公建总面积注：数