福建武夷山大成旅游观光园项目评审稿

福建武夷山大成旅游观光园项目整体定位报告谨呈:武夷山大成旅游有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.03[2008]GW004本报告是严格保密的。2项目背景关于项目项目总体占地813亩，全部为可建设用地，不存在土地转性问题；取开发商（大成乳业）当时以开发农业项目拿地，拿地的初衷是搞畜牧养殖，但是由于土质受限开发单纯农业项目价值不大，政府同意其开发和农业相关的农业观光旅游项目，并允许在不影响农业观光旅游项目的条件下集中修建配套设施；政府希望项目开发的旅游产品能够成为武夷山一个新的旅游景点，成为一个“能收门票的景点”关于企业本项目的委托方大成旅游有限公司是大成乳业为本项目的运作专门成立的项目公司；本报告是严格保密的。3本项目顾问工作阶段划分与工作进展工作成果武夷山市及周边城市发展宏观经济背景研究武夷山市房地产市场研究武夷山市旅游市场研究武夷山市政府官员、消费者、专业人士深度访谈游客访谈提交整体报告（中期）市调结论回顾类似区域发展案例借鉴城市发展格局分析城市板块分析项目定位整体发展战略项目功能分区及产品设计分期开发策略第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研项目市调成果沟通第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2008/1/212008/1/292008/3/132008/3本报告是严格保密的。4本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的参考数据国内外案例研究访谈实地调研政府官员访谈6位：•武夷山政协副主席•武夷山国土局陈科长•武夷山规划局副局长•武夷山度假区规划部门•仙店旅游经济创业园管理部门•武夷山房产交易中心负责人旅游专业人士2位•某旅行社经理•武夷山旅游局副局长楼盘销售经理及代表6位•九龙湾山庄、高尔夫酒店公寓、武夷水庄、财富山庄、祺铭都、精锐华府等调研区域：•武夷山市各城市板块区域调研内容：•项目周边及地块勘察•武夷山市宏观经济情况•武夷山城市发展现状•武夷山城市总体规划•武夷山度假区规划•武夷山市房地产市场状况•武夷山市旅游市场现状•武夷山度假物业在售（预售）项目•世联平台•武夷山房管局网站•武夷山旅游局网站•武夷山统计局网站•世界旅游组织统计资料•国外旅游官方网站•……农业观光园及度假区项目研究案例：•小岩井农场Makiba园，日本岩手县•黑莓牧场，美国田纳西州•BoyneHighlands度假村，美国密歇根州•Leisure农场度假区，马来西亚•香格里拉休闲农场，台湾宜兰•蟹岛，北京•……本报告是严格保密的。5定位前的思考项目发展方向判研项目发展战略及定位Part.4Part.2Part.1第一部分：找到现实条件与目标的差距，提出项目面临的核心问题项目总体布局及分期Part.51.1项目属性界定1.2开发目标梳理问题结构化分析1.3Part.3经济测算本报告是严格保密的。6武夷山市位于福建省北部闽赣两省交界处，旅游资源丰富，是闻名国内外的世界自然与文化双遗产旅游城市区位武夷山市位于福建省北部闽赣两省交界处，隶属福建省南平市，市区距南平市约189km，距省会城市福州382km。面积与人口:城市面积小，城市化率低城市建成区7.32km2。2006年底总人口23万，城镇人口10万，其中市区人口6.6万，城市化率约29%。经济：总量小，基础薄弱，发展速度较快2006年地区生产总值34.3亿元，人均15696元。2007年1-9月份生产总值27.6亿，比上年同期增长16%，在南平处于中等水平，增幅量位于全市第一；产业结构三次产业比重为24：24：52，第一产业比重偏大，第二产业相对滞后。旅游业是武夷山市的支柱产业，茶、竹、烟业是传统产业。旅游武夷山是全球第23处，全国第4处世界文化与自然遗产地；境内拥有国家重点风景名胜区、国家重点自然保护区、国家旅游度假区、全国重点文物保护单位，是福建省历史文化名城。城市概况厦门泉州莆田福州三明南平武夷山本报告是严格保密的。7世界的武夷山——世界自然、文化双遗产，自然风光独树一帜，尤其以“丹霞地貌”著称于世。九曲溪沿岸的奇峰峭壁，映衬清澈的河水，构成一幅奇妙秀美的杰出景观九曲溪风光天游峰景观绝世的大红袍景观华东第一漂--桐木溪漂流龙川大峡谷清水涧水帘洞景区武夷山自然保护区武夷山大峡谷景区“半庙方塘一鉴开，云影天光共徘徊；问渠哪得清如许，为有源头活水来”。——朱熹本报告是严格保密的。8世界文化的宝库——武夷山是一处被保存了12个多世纪的景观。它拥有一系列优秀的考古遗址和遗迹，也是中国古代朱子理学的摇篮，茶文化、宗教文化影响深远架壑船棺，距今3750余年，是目前国内外发现的悬棺遗址中年代最早；古汉城遗址，距今2355±70年，西汉闽越国时期的王城，面积达22万平方米；朱子理学文化，构成中国宋至清代处于统治地位的思想理论，影响远及东亚、东南亚；摩崖石刻，现存426幅，由宋至清，是武夷山古文化和古书法艺术的宝库；古崖居遗构；千年茶文化；繁荣了几十个世纪的道教、佛教等宗教文化。本报告是严格保密的。9世界生态自然景观的代表——良好的生态环境和特殊的地理位置使武夷山的物种极其丰富，拥有世界同纬度带最完整、最典型、面积最大的中亚热带原生性森林生态系统1、空气和水质达到国家一类标准2、丰富的植物种质资源3、天然氧吧与疗养院，负氧离子含量极高5、珍稀特有野生动物的基因库4、自然保护区、国家级森林公园等生态旅游区6、世界著名的模式标本产地生态旅游发展基础极佳武夷山被列入“中国典型城市生态市规划”项目，全国仅福建武夷山市、重庆万州市、内蒙古包头市三座城市本报告是严格保密的。10武夷山市由市区、风景区、度假区、武夷新区“一城三区”组成，城镇空间布局呈现出沿交通线南北向带状分布的特征由市域地理条件、交通条件、人口分布、经济发展等诸多因素共同作用，武夷山市城镇空间布局现状呈现出沿交通线带状分布的特征；南北轴为城市发展的主轴。城市发展主轴城市发展次轴发展轴上主要城镇风景区提供旅游、度假的综合接待能力武夷山新的生产要素聚集地和经济增长极，是武夷山工业发展的重要平台武夷山国家级风景名胜区和国家级自然保护区的主要旅游服务基地城市空间格局高教区度假区武夷新区机场老城区本报告是严格保密的。11项目位于武夷山市度假区与武夷新区的连接地带，属于城市核心旅游圈层的边缘地带，板块缺乏明晰的价值定义，土地价值较市区和度假区有较大差距项目位于武夷山市度假区与武夷新区的连接地带，属于武夷山核心旅游圈层的边缘地带；地块位于度假区南8公里处，约10分钟车程，距市区23公里，约25分钟车程，距机场约20分钟车程；项目南侧紧邻武夷新区中的仙店创业园区域，该园区定位为绿色产业园区，主要发展茶加工、食品加工、竹木加工、服装加工、制药等绿色、环保型工业；项目所在区域土地价值与市区和度假区有很大差距。目前本区域内除工业用地外，无建设用地出让。度假区风景区武夷新区项目区位本项目8km23km机场高教区老城区区域万元/亩用地性质高教区194商住用地度假区27（均价）居住用地本区域8工业用地2007年地价水平本项目仙店创业园本报告是严格保密的。12武夷山已形成机场、铁路、公路等较为完善的对外交通网络；项目所在区域在城市规划中将有三条高速公路在此交汇，成为城市对外重要交通枢纽，成为由城市南部进入主城区的门户武夷山已经建立了较为完善的对外交通体系：武夷山有自己的机场，已经开通了对国内主要大城市的航线；往来和途经武夷山的火车达到了10对，通过铁路辐射到了东北、华北、中原、华东等广大地区武邵高速、浦南高速已规划设计结束，都将在2012年建成开通，宁武高速目前处于设计阶段，也能在2012年内开通部分路段；浦南高速在兴田将有一个落地的枢纽互通站，从兴田出口，与303国道相接；303国道将进行拓宽改造，由4车道改为6车道。往南平交通枢纽站兴田镇宁武高速浦南高速武邵高速已建线路：铁路国道3032012年内开通线路：通达形式武夷山可通达主要城市铁路南京、北京、上海、厦门、福州航空深圳、北京、上海、厦门、福州、广州、郑州、香港主要城市通达表规划修建高速公路介绍武邵高速是国家高速公路网规划中北京至台北、福州至银川高速公路的联络线，并与国家高速公路网规划的宁德至上饶高速公路联络线相连浦南高速建成通车后泉州至武夷山将全程走高速，5个多小时即可到达宁上高速宁德至上饶高速公路把国家高速公路中四条干线有机地联系在一起，是四条干线在闽浙赣相邻区域间实现贯通的重要纽带。外部交通体系本报告是严格保密的。13地块南侧紧邻变电站和新区工业园，北望监狱，东侧邻303省道，西面与起伏山体相接项目四至国道3032监狱1变电站3165243新区工业园4农田5山体6南面：变电站、仙店工业园考虑工业区的噪音和空气污染，南部不宜发展居住功能；变电站内架设大量的电线塔易造成负面的心理影响，不宜做为将来项目的主入口。东面：国道、铁路轨道地块东侧并行的省道303和铁路是从南进入市区的主要干道。东侧地势较高，道路影响小。东北面：监狱北距监狱约200米，监狱建筑外观的影响较小，但对客户的心理影响较大。西侧、西北侧：山体山体起伏高差大，景观秀美。北面：农田本报告是严格保密的。14地势起伏较大，山体呈南北走向，从东向西山坡和谷地交错分布，整体地形东西高，南北低地块概况223214182200184187189184203202214220211192186208201194188192地势起伏较大，山体呈南北走向，从东向西山坡和谷地交错分布。整体地形东西高，南北低。地块最高海拔223米，位于地块东南方向；南北边缘地势较低，海拔184米。本报告是严格保密的。15项目占地约813亩，容积率≤0.18，未来可协调租用土地约52亩，整体按865亩的规模考虑，用地性质为观光农业用地地块经济技术指标指标名称指标内容使用权类型出让地类用途观光农业用地用地面积813亩使用权面积542002.71平方米建筑密度≤5%容积率≤0.18建筑面积97560平方米绿地率≥65%建筑层数二层为主，局部三层建筑间距1：1.2土地价格约3000元/亩可租用土地52亩地块红线可租用土地约32亩约20亩关于产权问题：经与客户确认，项目不能以房地产名义销售，但可以现房转让。即：所有产权在公司名下，分户进行转让，可办理产权证，转让交纳12.6%的税费即可。980m1260m本报告是严格保密的。16地块整体缺乏强势的景观资源，中部植被覆盖少，东西两侧植被覆盖率较高，南向整体受到工业园的影响，内部水系不发达，项目需依赖人工营造资源环境内部资源条件植被：以低矮的灌木为主，利用价值低；地块中部已经人工植一批种树，尚未成林，远期有较好的利用价值；水系：没有天然水系，地块与监狱相接处有一处因洼地形成的水塘，旱季会干枯；景观：由于中部地形较平坦，植被相对少等原因，南北向景观资源匮乏；东西向景观有起伏山体、浓密植被，具备较好的景观视野；东侧沿山体边缘有2条一般电线。人工造林田地东侧山体水塘本报告是严格保密的。171、拥有武夷山旅游发展的大环境：武夷山市是闻名国内外的双遗产旅游目的地城市，每年吸引国内外游客超过400万，为本项目营造了良好的发展环境；2、物业价值：项目容积率为0.18，具备打造高品质低密度产品的条件，物业本身具有高价值和稀缺性；3、便利的对外交通：地块东侧紧邻303省道，且303省道将由4车道拓宽为6车道，地块与度假区和风景区仅10分钟车程。项目本体优劣势分析项目本体优势项目劣势条件1、位于核心旅游圈层边缘：项目位于武夷山度假区和景区的南侧，不属于传统的开发热点区域，属于核心旅游圈层的边缘地带；2、区域形象和价值认知度低：项目位于度假区和武夷新区的连接地带，板块缺乏明晰的价值定义，目前土