中级财务会计第8章投资性房地产

刘永泽陈立军主编普通高等教育“十一五”国家级规划教材第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置目录一、投资性房地产的性质◦投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要形式：出租建筑物和土地使用权；另一种形式：持有并准备增值后转让的土地使用权。第一节投资性房地产概述二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产三、投资性房地产的确认条件◦符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。分类确认为投资性房地产的时点持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期已出租的土地使用权租赁期开始日已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期四、投资性房地产的后续计量模式◦成本模式通常采用成本模式◦公允价值模式公允价值能够持续可靠地取得，也可以采用公允价值模式◦同一个企业只能采用一种后续计量模式。◦取得时均应当按照成本进行初始计量，两种后续计量模式没有区别，成本包括达到预定可使用状态前发生的所有必要、合理的支出，如：购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予资本化的借款费用等。◦（一）外购的投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。第二节投资性房地产的初始计量采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用公允价值模式计量的企业，应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。投资性房地产×××银行存款×××银行存款×××投资性房地产——成本×××◦（二）自行建造的投资性房地产成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。达到预定可使用状态时采用成本模式计量的企业采用公允价值模式计量的企业在建工程×××开发产品×××投资性房地产×××投资性房地产——成本×××在建工程×××开发产品×××一、采用成本模式计量◦应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。按月计提折旧时，按月摊销成本时，投资性房地产累计折旧×××第三节投资性房地产的后续计量其他业务成本×××投资性房地产累计摊销×××其他业务成本×××投资性房地产取得的租金收入，◦投资性房地产存在减值迹象，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备银行存款×××其他业务收入×××投资性房地产减值准备×××资产减值损失×××已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。二、采用公允价值模式计量的投资性房地产◦（一）采用公允价值模式计量的条件——公允价值能够可靠计量（1）有活跃的房地产交易市场。（2）能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格◦（二）采用公允价值模式计量的会计处理不计提折旧或摊销，以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。资产负债表日高于低于投资性房地产——公允价值变动×××公允价值变动损益×××公允价值变动损益×××投资性房地产——公允价值变动×××三、投资性房地产后续计量模式的变更◦为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。◦成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。一定条件下计量模式转换日投资性房地产×××投资性房地产——成本×××投资性房地产累计折旧×××投资性房地产减值准备×××盈余公积×××利润分配——未分配利润×××一、投资性房地产后续支出的处理原则◦投资性房地产的后续支出，是与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。资本化的后续支出：该支出能在以后期间给企业带来经济利益的流入，符合投资性房地产确认条件，如改扩建、装修装潢支出。费用化的后续支出：该支出无法在以后期间给企业带来经济利益的流入，如日常维护修理的支出。第四节投资性房地产的后续支出二、资本化的后续支出◦改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。在成本模式下和公允价值模式下处理基本相同再开发时，转入“投资性房地产——在建”，并归集资本化改建扩建支出，完成后再转回在成本模式下再开发时，转为在建，并归集资本化改建扩建支出，完成后再转回银行存款×××投资性房地产——在建××××××投资性房地产×××投资性房地产×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××在公允价值模式下同样在“投资性房地产——在建”中归集成本银行存款×××投资性房地产——在建××××××投资性房地产——公允价值变动××××××投资性房地产——成本×××投资性房地产——成本×××三、费用化的后续支出◦不满足投资性房地产确认条件的，费用化，计入当期损益。其他业务成本×××银行存款×××一、房地产的转换形式◦房地产的转换形式◦用途发生改变，需要有确凿证据，包括：一，董事会就改变房地产的用途形成正式的书面决议二，在实际状态上，用途发生改变第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产作为存货的房地产自用房地产注意：这是资产的重分类二、非投资性房地产转换为投资性房地产◦自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。1.转换后，后续以成本模式计量在转换日的原价“投资性房地产”科目累计折旧/累计摊销“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目减值准备“投资性房地产减值准备”科目分别转入固定资产×××无形资产×××投资性房地产×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××固定资产减值准备×××无形资产减值准备×××累计折旧×××累计摊销×××投资性房地产减值准备×××2.转换后，以公允价值模式计量转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积固定资产×××无形资产×××投资性房地产——成本×××公允价值变动损益×××累计折旧×××累计摊销×××资本公积——其他资本公积×××固定资产减值准备×××无形资产减值准备×××三、投资性房地产转换为非投资性房地产◦（一）投资性房地产转换为自用房地产转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。1、转换前的投资性房地产，采用成本模式计量在转换日的账面原价“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入固定资产×××无形资产×××投资性房地产×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××累计折旧×××累计摊销×××投资性房地产减值准备×××固定资产减值准备×××无形资产减值准备×××2、转换前的投资性房地产，采用公允价值模式计量以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益投资性房地产——公允价值变动××××××投资性房地产——成本×××固定资产×××无形资产×××公允价值变动损益××××××一、投资性房地产的终止确认与处置损益◦投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。◦当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。第六节投资性房地产的处置◦投资性房地产在处置时会发生处置损益。出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益相关税费账面价值处置收入处置损益出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款=投资性房地产的成本-累计已提折旧（摊销）-已计提的减值准备=投资性房地产的成本±累计公允价值变动后发生的整理、拆卸、搬运等项清理费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当缴纳的营业税二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置投资性房地产×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××投资性房地产减值准备×××其他业务成本×××其他业务收入×××银行存款×××三、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置投资性房地产——成本×××投资性房地产——公允价值变动××××××其他业务成本×××其他业务收入×××银行存款×××公允价值变动损益××××××其他业务成本××××××资本公积——其他资本公积×××其他业务成本×××处理原则成本模式公允价值模式明细科目————“——成本”“——公允价值变动”期末——计提折旧(摊销)减值测试“公允价值变动损益”计量模式转换会计政策变更成本→公允价值“盈余公积”“利润分配——未分配利润”自用转投资资产重分类无需调整账面价值公允价值＞账面价值“资本公积——其他资本公积”公允价值＜账面价值“公允价值变动损益”投资转自用资产重分类无需调整账面价值“公允价值变动损益”