中国房地产投资证券化

华中科技大学文华学院中国房地产投资证券化房地产经营与估价指导老师：刘于鑫班级：一班姓名：学号：城市建设工程学部定稿日期：2014.11.3目录一、中国房地产投资证券化的现状....................2二、中国房地产投资证券化的运作模式..................3三、中国房地产投资证券化的可行性.....................4四、中国房地产投资证券化的不足之处..................5五、对于中国房地产投资证券化发展的建议..............6六、总结.................................................7前言：在金融证券化的浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一，是当代经济、金融证券化的典型代表。是国际金融发展到较高阶段的必然趋势。我国近年来住房贷款需求迅速增长，在这种情况下，仅仅靠吸收储蓄存款远不能满足其巨大的需求量，与此同时，商业银行也面临着住房抵押贷款进一步增加的巨大风险压力之中，因此，进一步推动住房抵押贷款证券化的实施即显得尤为重要。对于我国而言，房地产投资证券化是建立和完善房地产金融体系的关键，可以有效拓展房地产业资金来源，推动房地产业投资与消费。2005年4月，中国人民银行正式批准中国建设银行开展住房抵押贷款证券化业务，从而迈出我国进行大规模房地产证券化的关键一步。但是，与此同时，中国的房地产投资证券化也存在一些值得探讨的问题。下面，我们将专门针对中国房地产投资证券化发展至今的可行性以及存在的问题，进行进一步的展开分析。一．中国房地产投资证券化的现状近年来房地产市场发展迅速，伴随的房地产金融业也随之运转，但房地产开发所需资金之大，所承受的风险之高，使得信贷金融机构在贷款时不得不小心谨慎。国际运作经验表明,资产证券化能极大地促进银行业、证券市场和房地产行业的健康发展。为了分解金融机构应用传统的贷款偿还制所带来的风险，资产证券化这一国际流行的金融创新融资方式开始受到国内业界人士愈来愈强烈的关注。他们在实际操作过程中运用这种先进的方式。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。成为当代经济、金融证券化的典型代表，房地产投资证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。有报记载，我国从20世纪90年代初已经有过初步探索。代表性的项目有1992年三亚地产证券化、1996年广深珠高速公路证券化等基础设施证券化，1997年中国远洋运输公司（COSCO）北美航运应收款支撑票据、2000年中国国际海运集装箱集团8000万美元应收账款证券化等。最近二年，在2003年华融资产管理公司还对不良资产证券化进行了探索。2004年，中国工商银行对宁波分行账面价值26亿元的不良资产进行了证券化，标志着国内商业银行在证券化方面已经取得实质性进展。现在越来越多的企业和金融机构按耐不住，想试着将这方式运作起来，以解决始终不能解决的各方面的问题。现阶段，我国目前对于房地产投资证券化还处于研讨和摸索阶段。房地产投资证券化可分为两大类：即房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。这两种投资证券化的现状分别如下所示：1、房地产抵押债权证券化的发展现状房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为以下两点：（1.）抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；（2.）我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。2、房地产投资权益证券化的发展现状我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：（1）房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80％左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件。（2）房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。二、中国房地产投资证券化的运作模式中国房地产投资证券化有独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。具体来说,我国房地产投资证券化可以有以下四种模式供选择:第一,新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目，宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目，采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。借鉴美国房地产信托模式，需先设立房地产投资信托基金。投资者购买其发行的受益凭证，待基金募集完成后，委托房地产开发公司对投资标的进行开发、管理及出售。所获收入在扣除房地产开发成本、管理费用、买卖佣金、税金以及其他各项支出后，由受益凭证持有人分享。由于这项业务属于证券业务，其运作应受到证券监管部门的严格监管，采用封闭式基金，资产价值不用每月清算赎回。在发行受益凭证时规定发行总额和发行期限，未至到期日不得要求提前兑现。发行人也不得追加发行受益凭证，该受益凭证可在二级市场上以公开竞价的方式进行转让。价格由投资者根据基金的成长性、市盈率和收益的稳定性、可预测性以及市场供求关系来确定。总之，采取封闭式，基金投资者保留了投资资产的流动性，基金发行者也没有提前赎回的风险，从而保证了资的稳定性。有利于其取得中长期投资收益。第二，对于旧城区改造，可借鉴日本的土地信托模式，采取出售型土地使用权信托方式。由于我国土地使用权属于国家，只能采取土地使用权信托模式。若采取出租型土地使用权信托模式，房地产开发公司在房屋建成后，由于土地使用权最终还要转移给信托受益人。在将房地产资产进行管理运用时，会遇到一系列比较繁琐的问题。因此出售型土地使用权信托模式更具可行性，具体操作上，可由土地使用权所有者向房地产开发公司信托土地使用权，取得信托受益凭证，后者通过银行贷款或发行证券的方式筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等，在建筑物完工并加以管理运用后，所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后，由信托受益凭证持有人分享，从而终结信托关系。第三，为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题，可设立单项资产房地产公司或单项契约型基金，以及开展抵押贷款证券化业务。目前在我国开发出来的商品房大量空置是一个亟待解决的问题。一般来说，经济处于发展中的地区，随着社区开发建设的进行，其房地产必然会增值，具有投资的潜力。我国是发展中国家，公众从长期获利的角度考虑，会有投资意愿。在操作中，可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司，以需回笼的房地产开发建设资金为限对外发行股票，并由此增加了该项资产的流动性。若房地产发生增值，则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑，可为该房地产项目设立单项契约型基金，对外公开发行可转让的受益凭证。基金管理人员负责对该项房地产资产的管理及运用，所获收益在扣除相关费用后，由受益凭证持有人分享。第四，房地产抵押贷款的证券化，还应由抵押债权者、担保机构、抵押债券创造者，投资者组成一个完整的体系。三、中国房地产投资证券化的可行性房地产投资证券化作为一种融资机制,能否在我国推行,关键在于证券化在我国是否有较强的市场需求和相应的金融环境,是否有远大的发展前景。1、房地产开发和住房消费市场为推行房地产证券化提供了良好的经济环境首先,我国的房地产开发市场潜在容量巨大。据预测,仅1999年开发面积按可比价折算需投入资金达4220亿元以上,比起1998年来说投入资金有大幅度增长,而现在我国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本,只有推行房地产证券化,在金融市场上直接向社会大众融资,才能较好地解决资金短缺的矛盾。其次,住房消费需求巨大。根据国家统计局资料,我国人均4平方米以下的困难户还有325万户,如本世纪末达到人均12平方米,解决困难户需要住房9100万平方米,以每平方米1500元计算,住房消费资金为1355亿元。此外,“九五”期间我国大约有1300万户新婚夫妇也需要住房,如此庞大的住房消费市场的资金来源不可能依靠国家财政,也不可能完全依靠银行,住房消费的直接融资势在必行。再次,以商品化为核心的住房体制改革为推行房地产证券化奠定了基础。适应国家把住房产业发展成新的经济增长点的战略要求,我国各商业银行相继开办了个人住房贷款。推行住房商品化,势必刺激对住房贷款的需求,进一步扩大住房贷款的规模,为推行证券化提供基础。2、住房金融的发展最终要选择房地产证券化住宅消费市场难以启动的关键是居民购买力低下的制约。要增强居民的购买力,就必须加快发展房地产金融,建立住房抵押贷款制度,扩大贷款范围和贷款额度。然而,购房贷款期限长,流动性差,发放过多势必又会降低银行整体资产的流动性。只有实行金融资产证券化,使以抵押贷款为基础的证券上市流通,才能够提高银行资产的流动性,进而扩大银行的客户群体,开辟新的业务阵地,促进住房金融健康发展。3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模首先,国家金融政策的适当调整和完善,使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系;其次,我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范,证券市场监管力度正在加大,法规体系逐步形成,证券管理、证券交易条件日趋完善,也积累了一些发展证券市场的经验,为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础;第三,我国的证券市场投资者已近4000万人,他们的投资意识不断加强,投资行为正逐步走向成熟,推出高收益低风险的房地产证券,有利于分流股票市场的投机资金,降低股票市场投机气氛;第四,我国金融业为了积极稳妥地对外开放,人民银行将取消外资银行在华设立营业性分支机构的地域限制,增批外资银行经营人民币业务的机构数量。外资金融机构的抢滩登陆,既为我国金融业带来了竞争压力,也带来了全新的金融创新理论和观念,必将使我国发展房地产证券化的软环境有根本性好转。4、法律、法规比较健全随着社会注意市场经济体制的建立，作为其运行基础的法律框架已逐步构建起来，特别是经济立法取得重大进展，基本建立覆盖各个经济领域的法律法规体系，推进速度基本上满足了深化经济体制改革的需要。房地产市场上，法律法规渐趋完善。《银行法》、《商业银行法》、《担保法》、《公司法》、《证券法》、《信托法》、《个人住房贷款管理办法》、《企业债券管理条例》等一系列相关法规是进行房地产证券化的主要法律依据。四、中国房地产投资证券化的不足之处（一）房地产证券化认识上的局限性20世纪90年代以来，中国的学界和业界对资产证券化进行了深入