丽宫二期收楼方案

北京丽宫花园二期47栋别墅收楼工作方案目录别墅收楼流程图................................................................................................2收楼安排日程表（建议）..............................................................................3管理处工作计划................................................................................................4开发商需移交之资料清单..............................................................................6验收标准及要求（建议）..............................................................................9编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司第1页，共12页北京丽宫花园一期别墅收楼流程图工作内容侨乐与开发商筹建处开会磋商拟定收楼联检流程、注意事项和日程安排（日程建议请见附件1-1）。开发商筹建处发出书面通知收楼日期、楼号，提前15天向侨乐移交相关资料（资料清单请见附件1-3），侨乐开始审阅资料，招聘人手并成立收楼小组。侨乐与开发商代表开会确定收楼标准。（收楼标准建议见附件1-4）侨乐收楼小组对一期别墅和公共区进行初验，筹建处/楼房房各组派一名代表一同联检。收楼小组按类别详细清查纰漏，编制纰漏清单，于每栋/每项设备系统验收的第3天或之前将清单交开发商楼房部和筹建处指定代表。开发商工程部根据别墅初检报告，安排施工单位整改，整改时间为三十天。收楼小组对已整改的工程纰漏进行复检，复检完成后通知楼房部/筹建处，如仍有纰漏，再整改。承建单位、开发商与侨乐代表在交楼交楼予小业主之日期前10天开始正式移交，移交签署有关文件，并移交相关钥匙等物品。编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司计划执行日期2012/2/13至2012/2/172007/9/17至2007/9/282007/9/17至2007/9/262007/10/9至2007/11/62007/10/11至2007/11/82007/10/11至2007/11/102007/11/7至2007/11/212007/11/22至2007/11/28第2页，共12页北京丽宫花园一期收楼安排日程表（建议）2007年10月-2007年11月星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日10月1日10月2日10月3日10月4日10月5日10月6日10月7日10月8日10月9日10月10日10月11日10月12日10月13日10月14日附件1-1－－－－－－－－别墅初检第1天别墅初检第2天别墅初检第3天别墅初检第4天别墅初检第5天别墅初检第6天10月15日10月16日10月17日10月18日10月19日10月20日10月21日10月22日10月23日10月24日10月25日10月26日10月27日10月28日别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检别墅初检第7天第8天第9天第10天第11天第12天第13天第14天第15天第16天第17天第18天第19天第20天10月29日10月30日10月31日11月1日11月2日11月3日11月4日11月5日11月6日11月7日11月8日11月9日11月10日11月11日别墅初检别墅初检公共区初检公共区初检公共区初检公共区初检公共区初检公共区初检公共区初检别墅复检别墅复检别墅复检别墅复检别墅复检第21天第22天第1天第2天第3天第4天第5天第6天第7天第1天第2天第3天第4天第5天11月12日11月13日11月14日11月15日11月16日11月17日11月18日11月19日11月20日11月21日11月22日11月23日11月24日11月25日别墅复检别墅复检别墅复检别墅复检别墅复检公共区复检公共区复检公共区复检公共区复检公共区复检接收别墅接收别墅接收别墅接收别墅第6天第7天第8天第9天第10天第1天第2天第3天第4天第5天第1天第2天第3天第4天11月26日11月27日11月28日11月29日11月30日接收别墅接收公共区接收公共区交楼予第5天第1天第2天小业主编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司第3页，共12页北京丽宫花园一期别墅收楼管理处工作计划附件1-2侨乐拟定于2007年10月中旬开始接收丽宫花园一期共87栋别墅，管理处将组织收楼小组进行验收工作，具体安排如下：1.2.3.4.别墅验收别墅除3栋精装样板间外，其余为毛坯房交付，每队每组每天验收1栋，每天共验收4栋别墅，约22天时间完成有关工作。小组成员每天验收完毕后编制纰漏清单，编制时间约1-2天，编制完毕将清单呈交开发商楼房部/筹建处发单交施工单位修缮，修缮时间约为30天，修缮后再按流程复查。验收项目包括水、电、气、空调、主体、防水等。公共设施设备验收初检时间约为一周，修缮时间约为10天，修缮后复查。验收项目包括空调设施、配电机组、燃气设施、上下水设施、化粪池处理、垃圾场等。小组共16人，成员包括：1名监督员，由高级物业经理负责；1名组长，由项目经理负责；1名副组长，由工程主任负责担任；9名收楼工程专员，由工程技工负责担任；4名管业助理，负责验收文件的整理、归档和编制等。收楼小组成员工作安排：监督员负责编制流程和监察收楼进度，为小组提供支援。组长领导小组负责安排人员按计划进行验收，每天组织会议和与开发商代表沟通，以便及时完成验收工作。编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司第4页，共12页5.附件1-2副组长负责工程技术指导和验收安排监督工作，初检前审核资料，初检开始后负责指导解决其他组员收楼过程中出现的问题。共分4队进行检验，每队均包含2名工程技工和1名管业助理，各技工将担负往后交付物业予小业主的责任；其他每天验楼完毕必须进行验收简报会，沟通验收情况和意见，如遇到任何疑问将反馈组长，由组长与各部门沟通处理。由于别墅内需检验项目较多，为完成每天的任务，交收楼成员的每天工作时间适当延长，初步拟定为每天当值时间为早上8:00至下午19:00，收楼期间取消放假，有关员工的加班待日后以补休形式补偿。收楼小组架构图如下：丽宫花园管理处收楼小组监督员(由高级物业经理担任)组长(由项目经理担任)副组长(由维修主管担任)收楼队2名维修技工1名管业助理收楼队2名维修技工1名管业助理收楼队2名维修技工1名管业助理收楼队2名维修技工1名管业助理编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司第5页，共12页北京丽宫花园一期别墅收楼开发商需移交之资料清单开发商工程部应在通知初验15天前时向侨乐移交下列材料：1．产权资料：1.1项目开发批准报告1.2规划许可证/项目批准文件1.3投资许可证1.4土地使用合同/用地批准文件1.5建筑开工许可证1.6用地红线图1.7拆迁安置资料2．施工设计资料：2.1地质勘察报告2.2全套设计图纸2.3图纸会审通知单/记录2.4设计变更通知单2.5工程预决算报告书2.6重要的施工会议纪要2.7隐蔽工程验收记录2.8沉降观测记录2.9其他可能会影响将来管理的原始记录3．工程设施设备技术资料的移交：附件1-33.1总图，包括总平面图、立面红线图（地形图、等高线图），结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸3.2土建部分：3.2.13.2.2建筑竣工图全套结构竣工图全套编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司第6页，共12页3.2.33.2.43.2.53.2.63.2.73.2.83.2.93.3电部分：3.3.13.3.2结构试验记录建材试验记录钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、新配件的鉴定合格证书砂浆、混凝土试块试压报告施工质量及管理验收记录防雷检测报告外电施工竣工图电气施工图、电气竣工图附件1-33.3.3高低压及发电设备合格证、生产资料随机图纸、设备合同资料、验收及安装资料3.4给排水部分3.4.13.4.23.4.33.4.4供水系统竣工资料和验收资料排水系统竣工图及验收资料、环保验收资料水池清洗记录、二次供水水质检验报告供水的试压报告3.5机电安装部分（包括空调、智能化设备、弱电系统）3.5.13.5.23.5.33.5.43.6消防部分3.6.13.6.2生活水泵和其他机电设备安装竣工资料、产品合格证和保修单、竣工图及验收资料操作使用说明书及相关培训操作资料；相关验收记录资料水、电、卫生器具、电梯等设备的说明书消防控制中心竣工图、设备安装竣工图、设备随机资料和运行资料、消防系统竣工图消防栓、消防喷淋、消防报警器系统竣工图、设备安装竣工资料编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司第7页，共12页3.6.33.7燃气部分3.7.13.7.23.7.33.7.4消防验收记录资料燃气管道竣工图纸、验收资料燃气经营许可证防雷检测报告供暖的试压报告附件1-33.8消防通道、园林绿化及其他工程部分3.9.13.9其他3.9.23.9.33.9.43.9.53.9.63.9.73.9.83.9.9竣工图纸、工程验收资料有关工程方面与施工单位所签定的合同、协议，主要关注保修保养条款和细则检验合格证书/保修单据等文件所有报建资料及批复文件有关工程方面政府批文开、竣工报告工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)竣工验收证明质量监督部门的质量验收证明/竣工验收备案表编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司第8页，共12页1.0别墅验收要求1.1主体结构北京丽宫花园一期别墅收楼验收标准及要求（建议）附件1-41.1.1天花及外墙不得渗水；1.1.2屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。1.2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。1.3内墙面：1.3.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；1.3.2块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。1.4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。1.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。1.6木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。1.7门、窗1.7.1门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；1.7.2门锁、窗销连接牢固，开启灵活；1.7.3玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损1.7.4油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整：1.7.5可视对讲系统通话清晰、完好、无锈迹：编制：北京侨乐房地产管理服务有限公司第9页，共12页附件1-41.7.6不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；1.7.7高档装饰阂装饰完整。1.8楼梯、扶手：1.8.1钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；1.8.2楼梯无裂缝，无表皮剥落。1.9木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。1.10饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。1.11油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。1.12电器插座安装牢固，符合左零右火规定，电源已接通正常。1.13有线电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线部分应穿管敷设。1.14开关安装牢固，开关灵活，接触良好。1.15灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。1.16水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。1.17卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。1.18给