东胜商业市场调研报告09.10.25

东胜商业市场调研报告10月目录鄂尔多斯市城市概况东胜区市区商业概述同类型商业东胜区城市消费者消费心里描述小结鄂尔多斯市城市概况鄂尔多斯市人口有137万。其中，东胜区人口为40万。鄂尔多斯市拥有非常丰富的能源及矿产资源，随着近几年当地政府对本身资源的重视，大力开采能源及矿产，使当地经济得到很大的改善，当地政府获得了充足的资金，于此同时也出现了一些矿产大亨。得到充足资金的当地政府，第一步就是改善老百姓的居住条件及生活环境，因此开始发展房地产业，大兴土木，铺路修桥，房屋改造，修建大型观赏公园等---------发展基础建设；从而增加了就业率，提高了老百姓的收入；同时也使其它配套经济得到了有效的发展；鄂尔多斯市城市概况-续在此期间，由于地产业的兴旺及快速发展，拆迁的方式成为普通老百姓致富的重要原因；在此之后，相应出现了很多拥有数百万甚至上千万资金的普通老百姓，他们将成为后期经济建设中最有力的支撑者；早期的矿产大亨们在此期间已顺利度过了资本积累的阶段，拥有了大量的资金，因此顺应当地政府政策的要求，市场的需求，社会的需求，陆续成为了有实力的房地产开发商。房产：大型住宅社区分分问世。如：别墅区、高档公寓区等。商业地产：如高档百货大楼、购物中心、大型超市、家电、数码电子广场、中低档批发市场等。发展迅速，如火如荼！东胜区市区商业概述东胜区共分为12个街区，其中北起宝日陶亥街南到鄂尔多斯大街，西起伊化路东至准格尔路为主要商业集中地，汇集中高档百货、大型超市、购物中心、新华书店、家电广场、数码电子广场、中低档批发市场，其中，东胜区又以鄂尔多斯购物中心、每天百货为核心，向周边商业延伸，大中型的商业体80%集中在此，从而形成了大型且集中的购物商圈。相同类型的商业，在东胜区的租金，整体要高于呼包两地；东胜区的潮流服饰在批发市场价位很低，款式也比较新颖，但东胜部分商业管理混乱、业态安排杂乱、现场卫生环境差；虽然有商业管理公司进行管理，但可以看出，后期的运营管理，没能跟进，导致商户对未来市场发展没有信心。另外，商业定位及业态规划不明确，位置好的商户，可以有好的收入；位置较差的商户，难以维持。因此使商场内部相同业态的经营形成了恶性竞争。影响到部分商户的正常经营。东胜区市区商业概述—续而且管理公司没有针对本项目进行统一的、持续性的宣传，也没有进行统一的促销活动，只是收取租金、变更户名等常规工作，没能很好的与消费者形成互动，也没能与消费者和商户进行沟通，致使大部分商业项目，经营比较单一，因此没能吸引更多的消费者前来休闲购物。另外，在运营后期也出现了一些问题，直接影响到了开发商的利润。如：在商场内部有很多可以利用的空间，没有合理利用，也没有进行有效的开发，浪费面积的情况比较严重。例：大兴商场B2有部分面积空置，但商管人员却说摊位全部出租完毕。总之，鄂尔多斯市东胜区的商业发展速度较其它区域的商业发展速度要快很多，规模大，且集中，有很大的发展潜力；但由于管理方的专业性及责任感的问题，即使开发商丧失了部分应得的利润，也使商户处在不良竞争中。未来的商业,应该如何发展，未来当地的商界,是否会发生混乱，不尽令人担忧！市调表格同类型商业目前与欢乐谷同类型的商业项目，主要集中在伊化路以东，准格尔路以西，鄂托克街以南，乌审街以北商业区内，如：宝如意市场、温州商城、民生商城、时达商城、大兴地下商城、承达地下商城。其中，尤以大兴地下商城的建筑结构，经营模式与欢乐谷项目最为接近。因此，以它为例简单说明。表格同类型商业-大兴地下1、分布情况：东侧：以鞋（女鞋占3／4，男鞋占1／4），小商品、化妆品为主西侧:以男女潮流服装为主2、租金和租赁条件：（1）东侧边厅：鞋区基础面积为17平米，年租金为8万元---13万元日租金范围为12.8元／㎡·天---20.9元／㎡·天，押金5000元，，电费按表收费，优惠期为40天。（2）东侧中厅：鞋区基础面积为7平米，年租金为2.6万元，日租金为10.1元／㎡·天，押金3000元，优惠期为40天，装修费1000元，无其他费用。（3）西侧服装边厅：基础面积为17平米--25平米左右，年租金为5万元---8万元，日租金为8.1元／㎡·天—8.77元／㎡·天，押金5000元。同类型商业-大兴地下（4）中厅服装区：基础面积为14平米，年租金为5万元，日租金为9.78元／㎡·天，押金3000-5000元，装修费2000元，无其他费用。（5）电梯底：基础面积为20平米，年租金为4万元，日租金为5.48元／㎡·天。（6）化妆品区：基础面积为3平米---7平米，年租金为3万元---7万元，日租金为27.3元／㎡·天。3、经营状况：整个商场以服装和鞋为主，服装区的利润可以控制在60％---150％，鞋区利润比较高，开业三月大部分商家租赁费用已收回。商场有统一的管理，营业时间为8时----19时30分，商户转让经营权，需经商场同意，并交纳转让金5000元。现商场商铺已100％出租，无空闲摊位。此商场开业前两月经营状况良好，但现已有下滑的趋势，主要原因是前期商场进行统一的管理和组织宣传活动，自从开业以后活动较少，从而影响了商场的营业额。同类型商业-大兴早市分布情况：北侧：以服装、鞋、小商品、化妆品为主南侧:以农副产品为主租金和租赁条件：北侧服装区：基础面积为15平米—45平米，年租金为3.2万元---10万元，日租金范围为5.84元／㎡·天---6.09元／㎡·天，押金2000元，无其他费用。北侧鞋区：鞋区基础面积为24平米，年租金为5.5万元，日租金为6.27元／㎡·天，押金2000元。西侧服装边厅：基础面积为17平米--25平米左右，年租金为5万元---8万元，日租金为8.1元／㎡·天—8.77元／㎡·天，押金5000元。同类型商业-大兴早市中厅服装区：基础面积为14平米，年租金为5万元，日租金为9.78元／㎡·天，押金3000-5000元，装修费2000元，无其他费用。电梯底：基础面积为20平米，年租金为4万元，日租金为5.48元／㎡·天。化妆品区：基础面积为3平米---7平米，年租金为3万元---7万元，日租金为27.3元／㎡·天。经营状况：整个商场以服装和鞋为主，服装区的利润可以控制在60％---150％，鞋区利润比较高，开业三月大部分商家租赁费用已收回。商场有统一的管理，营业时间为8时----19时30分，商户转让经营权，需经商场同意，并交纳转让金5000元。现商场商铺已100％出租，无空闲摊位。此商业开业前两月经营状况比现在要好，主要原因是由于商场进行统一的组织和宣传。东胜区城市消费者消费心里描述由于当地政府的强势发展经济政策，以及给予普通老百姓经济发展的优越条件，使当地百姓，在收入方面获得了极大的提升，从而很大程度上增强了普通老百姓的消费能力。在当地经济发展的初期阶段，普通老百姓由于迅速积累了大量的财富，改变了原有的生活环境，提高了生活质量，因而形成相互攀比，无序消费，疯狂购物之风。经济发展中期阶段，人们渐渐发现社会的发展，市场的变化，在当时人们纷纷开始购房置业，增加自己产业的想法，风靡一时！在现阶段，由于在前些时期资金的过分消耗，人们开始意识到自己的未来，怎么办？渐渐人们开始放弃了以往的惯性消费，转而变为理性消费，合理消费！因此，人们现在开始集中在更经济实惠的中低档商场消费购物。如：民生商城、大兴地下商城等;另一方面，则虽然商场内部装修好，但并没有知名品牌的服装服饰城，客流量逐渐减少。如：宝如意、温州商城等。小结总之，当地的老百姓，拥有相当大的消费能力，惯性的消费方式也在逐渐改变；经济实惠、物超所值的消费理念，悠然而生！THEAND