上东新城交房方案(最新)

1“上东新城”交房实施方案〖前言〗项目特点与分析【阳江“上东新城”物业特点】◆分期分组团开发，陆续按阶段定期交房，有物管促销售的客观要求；一期小户型为主，二次置业者居多；别墅、多层洋房、带电梯小高层、商业共存，管理模式为商业全开放，住宅区全封闭式管理；便利的商业、高品位生活方式；属高档小区，物管要求较高，服务要求细化。【分期开发对物业管理的影响】分期开发，持续时间长，物业管理既要分期开展工作，又要把握全局，如何正确处理分期接管与后续开发建设的关系，搞好建与管的衔接，将是确保整个物业管理“长治久安”的关键所在。根据本项目的开发特点和实际情况，有以下几个方面的问题会对接下来的交房工作，以及前期和后期物业管理（尤其是物管费的收取）带来影响。◆停车场能否在业户入住时投入使用。◆公共配套设施设备的如期完善。◆后续开发与建设对已入住业主生活和工作产生的影响。将会成为业主投诉的焦点。◆噪音与施工扬尘也是不可忽视的问题。为保证上东新城五幢3单元和六幢交房工作的顺利和有序进行，规范业主接房管理工作，并针对物业特点、客户特点和分期开发对物业管理的影响等方面因素，同时为接下来的最重要、最复杂、最头疼的交房（环节）工作夯实基础。现就交房工作提出如下实施方案。2一、交房方案的内容构成图二、交房方案的内容第一部分：物业接管及接管验收实施方案（一）时间：2009年7月15日～7月17日，由上东物管公司组织进行物业接管及接管验收。（二）接管验收的条件1、建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格；2、供电、供气、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；3、房屋幢、户编号已经有关部门确认。（三）目的：规范新接物业的接管及其验收工作，确保接管工作平稳、高效，验收质量合格。同时，为接下来的最重要、最复杂、最头疼的交房（环节）工作夯实基础。（四）物业接管验收和竣工验收的区别1、接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则全方位的内外质量验收。交房方案的内容构成第一部分：物业接管及接管验收实施方案第二部分：预验房活动实施方案第三部分：交房程序和流程第五部分：交房具体实施方案第四部分：交房现场的环境布置要求32、接管验收是上东物管公司为防止出现物业质量有严重问题，将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提交服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。（五）职责1、物管公司经理：①负责接管及验收工作的具体组织、全面监控；②会同上东物管公司的有关部门筹建“上东新城”物业服务中心；③负责接管验收小组的组建；④代表上东物管公司同开发公司签署接管手续。2、物业接管验收小组：组长负责验收的组织、人员调配、验收质量的监督；组员负责验收工作的具体实施。（六）物业接管和接管验收的工作安排项目序号工作内容/事项开始时间完成时间责任部门责任人配合部门1物业接管和接管验收工作7月15日9月30日2成立接管验收小组——已完成3签订《物业服务委托合同》——已完成5房屋验收7月15日9月30日5编制接管验收记录表格——已完成6技术资料移交施工资料8月1日8月25日综合竣工验收资料8月1日8月25日工程项目所有保修协议内容的合同,整理成统一表格，编号造册8月1日8月25日7遗留问题的处理（工程质量、设施、设备部分）8月1日8月25日预验房活动和物管公司在房屋接管验收中提出的工程质量问题必须在8月25日前完成整改8钥匙移交接施工钥匙（一把）——8月31日接正式钥匙（正式钥匙+另一把施工钥匙）——8月31日9门牌（幢、楼、层、房号）的安装8月31日10《物业验收移交记录》的签字工作——8月31日11完成“两书”工作——已完成12签订《物业移交书》——8月31日4（七）物业接管工作的流程和程序1、物业接管工作流程（该步骤已完成）（该步骤已完成）（该步骤已实施）2、签订《物业服务委托合同》（该项工作已完成）签署《物业服务委托合同》筹建“上东新城”物业服务中心（一成立物业接管验收小组实施物业接管验收接管验收问题整改钥匙移交签收移交清单移交管理用房“上东新城”物业服务中心进驻物业协调政府部门关系，申报开通使用相关设施进入正式管理5上东物管公司与上东富日开发公司双方在协商一致的基础上签订《物业服务委托合同》。3、筹建“上东新城”物业服务中心（该步骤已完成）①任命“上东新城”物业服务中心负责人；（该步骤已完成）②上东物管公司经理根据“上东新城”物业服务中心人员编制方案，会同上东物管公司行政人事部将人员（招聘或抽调）配置到位；③编制“上东新城”管理服务方案（第一太平戴维斯提供：已完成）4、成立接管验收小组对接管物业进行认真仔细的验收①接管验收的准备1）上东物管公司已提前派物业电工领班进驻施工现场，参与物业的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备；2）与项目工程部作好接管验收的联系与衔接工作；3）准备好接管验收记录表格（表一：公共过道等公共区域项目验收记录；表二：室内项目验收记录；表三：室外工程验收记录；表四：配套设备移交记录；表五：电梯验收记录；表六：物管用房及会所移交记录；表七：钥匙移交记录；表八：设施、设备遗留问题备忘录；表九：物业产权资料；表十：施工资料；表十一：综合竣工验收资料；表十二：房屋使用说明书、质量保证书；表十三：资料遗留问题备忘录）②接管验收工作程序否是物管公司组建接管验收小组做好验收准备工作验收现场验收资料验收是否合格正式接管6③资料移交为了便于上东物管公司实施对物业的管理和维修，项目工程部应将常用的一套图纸及相关资料向上东物管公司移交。◎资料移交内容包括：1）建、构筑物竣工蓝图（包括土建、水电、通风、智能化、消防等专业安装竣工图和小区完工后的景观小品及绿化竣工资料）；2）电梯及机电设备的操作、维修、养护说明书、电路图及其他图纸资料（复印件）；3）电梯检验合格证、安全使用许可证（复印件）。◎资料移交记录表《物业产权资料》（内容包括：项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑施工许可证、用地红线图）《施工资料》（内容包括：地质报告书、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知单、工程预决算报告书、重要的施工验收记录、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录）《综合竣工验收资料》（建、构筑物竣工图；电梯及机电设备的说明书、电路图及其他资料；电梯检验合格证、安全使用许可证；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；建设工程竣工验收备案登记证）上述移交资料将统一由上东物管公司指定的内业人员保管，资料存放在上东物管公司本部，并严格执行《上东物管公司档案管理制度》。④工程项目所有保修协议内容的合同，由项目工程部整理成统一表格，编号造册，表格内容包括：安装（保修）单位全称、地址、保修内容、保修期限、联系人、联系电话、注意事项等，交新上东物管公司备查。⑤接管验收的标准和验收方法1）验收标准为建设部《房屋接管验收标准》（见附件二）及业主生活的合理要求。2）验收方法分为观感验收法和使用验收法。⑥接管验收遗留问题的处理1）遗留问题的登记确认◎对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《物业验收移交记录》中的《资料遗留问题备忘录记录》内，并交项目工程部相关人员签字确认。7◎对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《设施、设备遗留问题备忘录》内，并交项目工程部相关人员签字确认。2）对资料遗留问题，接管验收小组应当积极催促项目工程部补齐。3）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求项目工程部在三个工作日内解决；重大问题要求项目工程部在七个工作日内解决。5、钥匙移交“上东新城”物业服务中心将所接楼宇钥匙逐一检查登记在《物业验收移交记录》中的《钥匙移交记录》，移交双方签字确认。6、《物业验收移交记录》须有双方经办人、部门负责人逐一签字后，将档案资料交新锐物管公司（档案室）长期保存。7、“两书”移交房地产项目公司加盖公章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》已完成。8、上东富日开发公司向上东物管公司移交物业管理用房。9、“上东新城”物业服务中心进驻物业办公（物业办公用房装修设计中）。10、上东物管公司经理在上述工作进行完毕后，同项目工程部签订《物业移交书》同时指令“上东新城”物业服务中心作好业主的入伙准备工作。（八）附录《关于“上东新城”房屋接管和接管验收并移交的报告》《房屋接管验收标准》《物业移交书》8附件一：关于“上东新城”房屋接管和接管验收并移交的报告阳江市上东富日房地产开发有限公司：上东新城第一期五幢3单元和六幢房屋工程已全面建成并即将投入使用。按照国家建设部ZBP30001-90和ISO9001：2000国际质量管理标准的要求，我司拟对上东新城第一期五幢3单元和六幢工程（房屋）进行正式接管验收。请贵司的总工办、项目部和建筑施工单位、设备安装单位等会同上东物管公司对上东新城第一期五幢3单元和六幢工程、设施设备相关资料进行接管验收并移交。具体交接内容、标准、程序见《物业接管及接管验收工作实施方案》（附后）。特此报告阳江市上东物业管理有限公司2009年月日9附件二：房屋接管验收标准及检验办法1.0目的1.1本指导书规定了房屋接管验收标准及验收办法，确保房屋顺利交接。2.0适用范围2.1本指导书适用于房屋及房屋内配套设施的接管验收。3.0职责3.1接管验收小组按本指导书对接管房屋进行验收。4.0工作程序4.1验收标准参照建设部1991年2月4日批准颁布的ZBP30001-90《房屋接管验收标准》（建标第69号）及发展商售楼资料相关承诺的内容。4.2标准与检验办法4.2.1梁、柱、板主体：1）按图纸逐间检查，无漏刷、脱皮等：2)无钢筋外露。4.2.2顶棚1）抹灰面平整,面层涂料均匀，无漏刷、脱皮等；2)无裂纹、霉点、渗水痕迹、污渍等。4.2.3墙面1）抹灰面平整,面层涂料均匀，无漏刷、脱皮等；2）块料（如瓷砖）面层：——粘贴牢固，无却菱掉角；——面层无裂纹、损伤，色泽一致；——对缝砂浆饱满，线条顺直；3）外墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。4.2.4地（楼）面：101）毛地面：平整无裂纹；2）块料（如瓷砖）面层：——粘贴牢固，无缺棱掉角；——面层无裂纹、起砂，色泽一致，对缝线条顺直；——对缝沙浆饱满，线条顺直；3）水泥沙浆面层：——抹灰平整，压光均匀，无空、裂纹、起泡等缺陷；4）卫生间、厨房和前后阳台地面：——用水桶或塑胶管向地面倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；——第二天到楼下检查楼面有无渗漏。4.2.5门窗：1）开启自如，手轻轻摇晃门窗或墙面，接触牢固，无晃动和裂纹出现；目视零配件，装备齐全，位置准确，无变形；2）从室内轻轻摇晃门锁与门，连接牢固，开启灵活；3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；4）单指轻击玻璃安装牢固，无晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；5）防盗铁门无锈迹和无刮花痕迹；6）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：——先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多层住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否渗水；——查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查窗台（墙面）有无渗水。4.2.6楼梯、扶手：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。4.2.7插座1）电器插座：——单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左零右火”规定，每个都检查，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；2）有线电视天线插座：——单指轻击检查盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由住户入住后检查）；3）电话插座：11——只进行外观验收，单指轻击检查盖板安装牢固，盖板无损坏。4.2.8接线盒：1）单指轻击检查盖板安装牢固，目视盖板无损坏；2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。4.2.9开关1