不动产估价-6成本逼近法.

第六章成本法第六章成本法第一节成本法概述一、成本法的概念和理论依据1.成本法的概念：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。以此方法求得的价格称为积算价格。2.成本法的理论依据：⑴卖方角度：房地产价格形成的费用价值论。⑵买方角度：房地产价格形成的替代原理。1、无交易、无收益的房地产估价（公共学校、医院、图书馆等）2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产（古老的商业不动产）4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第六章成本法二、成本法的适用范围“最后一招的估价法”市场供大于求以正常成本评估的价格往往偏高——价格应向下调整市场供小于求以正常成本评估的价格往往偏低——价格应向上调整2、要结合市场供求分析来确定评估价格1、要注意区分实际成本和客观成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本投入成本多，并不一定其价值就高第六章成本法三、注意事项四、房地产成本构成（一）成本构成部分（二）估价类型1、新开发土地；2、新开发房地产；3、有折旧的房地产第六章成本法房地产价格=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润直接成本：1、土地价格；2、建筑物价格；3、其它设施设备价格间接成本：1、管理费用；2、投资利息；3、销售税费；4、开发利润等搜集资料估算重新购建价格估算折旧求取积算价格第六章成本法五、成本法估价的步骤第二节新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益第六章成本法（一）土地取得成本（三种方式取得土地）1.征用农地而取得土地的成本：农地征用费、土地使用权出让金等。2.拆迁房屋而取得土地的成本：房屋拆迁补偿费、安置费、土地使用权出让金等。3.市场买卖而取得土地的成本：购买土地价款、买方缴纳税费(契税、交易手续费)等。（二）开发成本1.勘查设计和前期工程费：可行性研究、规划、勘查、设计、“三通一平”等。2.基础设施建设费：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等。3.公共配套设施建设费：非盈利性公共配套设施建设费。4.开发过程中的税费。（三）管理费用（四）投资利息1.人员工资；2.办公费；3.差旅费等。：从投入到开发期结束土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息I=P[(1+i)n－1]I——利息额P——资金额i——利率n——计息期（四）投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为开发期均匀投入或分段均匀投入第六章成本法1、土地取得费用的利息计息例6-1总投资为400万元（包括土地取得费、开发费和管理费等），开发期2年，第一年投入总投资的65%，第二年投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）00.511.5265%35%第六章成本法例6-2总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第六章成本法（五）销售税费1、销售费用广告宣传、销售代理费2、销售税金及附加营业税、城市维护建设税和教育附加3、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等第六章成本法（六）开发利润土地取得成本土地取得成本开发成本直接成本利润率开发成本管理费用投资利润率土地取得成本开发成本管理费用销售费用成本利润率房地产价格销售利润率×1.开发利润=()+2.开发利润=3.开发利润=4.开发利润=(++×)(+++)××部分典型企业主营业务营业利润率水平公司名称200420052006200720082009万科股份25.75%29.22%28.47%30.27%28.15%23.60%中海地产16.36%25.92%28.04%39.68%45.64%金地集团21.55%36.93%27.38%33.49%31.75%24.12%招商地产20.06%23.75%30.69%47.11%41.43%21.13%（七）土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）×土地增值收益率第六章成本法政府出让土地提取的所有权权益价值。某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。管理费用为直接投资成本的5%。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。例6-30.15067.666100000A2501000000250000000B第六章成本法解答：利用成本法估算该土地的单价土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+管理费用C+投资利息D+开发利润E+销售税费F+土地增值收益G单位统一为：元/平方米03.575V88.48065.04077.2820250150VVGFEDCBAV88.48%10EDCBAGVVF065.0%5.640%10BAE77.281%31*%70)(1%31*%30)(1%31*34CBCBAD第三节新建房地产的成本法估价一、计算公式新建房地价格=土地成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润第六章成本法例6-4某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。第六章成本法房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F第四节旧房地产的成本法估价一、计算公式旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧第六章成本法二、重新购建价格（一）概念重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。建筑物：建筑物重新建造成本之和房地产：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和第六章成本法认识：1、重新购建价格是估价时点的；2、重新购建价格是客观的；3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；4、土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。1、重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。2、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。第六章成本法（二）建筑物重新购建价格的分类二、重新购建价格重置价格一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物重建价格有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法第六章成本法3、适用对象二、重新购建价格二、重新购建价格1、土地重新购建价格的求取比较法、收益法、成本法等2、建筑物重新购建价格的求取第六章成本法（三）重新购建价格的求取建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其他授权部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。（1）单位比较法单位面积法单位体积法求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。例6-5某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：1200×500=60（万元）第六章成本法例6-6某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：1000×1000=100万元（2）分部分项法分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分布分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格过成本，最后将各个独立构件或分部分项的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。分部分项法(某工程直接费用计算表)项目数量单位成本分项成本(元)基础工程1500m3200元/m3300000墙体工程1600m2400元/m2640000楼地面工程1500m2200元/m2300000屋面工程1500m2300元/m2450000给排水工程250000供暖工程150000电气工程200000直接费用合计2290000（3）.工料测量法工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件、建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。工料测量法(某工程直接费用计算表)项目数量单价分项成本(元)水泥吨元/吨300000沙石m3元/m3640000砖块万块元/万块300000木材m3元/m3450000瓦面万块元/万块250000铁钉公斤元/公斤150000工时小时元/小时200000直接费用合计2290000指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。指数调整法将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期修正的原理一致。2、建筑物重新购建价格的求取（4）指数调整法例6-7：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。平方米元％/54.1083%21%5.01118807245第六章成本法三、建筑物折旧（一）概念估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失折旧＝建筑物在估价时点时的市场价值－重新购建价格（二）建筑物的折旧因素有形折旧无形折旧物质折旧功能折旧经济折旧第六章成本法（二）建筑物的折旧因素建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失——有形损耗引起物质折旧的原因有：自然经过的老朽与建筑物的实际经过年数