不动产估价报告撰写.

第九章不动产估价报告撰写第一节估价报告的写作原则第二节估价报告的构成要素第三节估价报告的常见错误第一节估价报告的写作原则客观性原则要求所采用的写作材料，分析过程和最终的估价结论必须客观真实。不能虚构，不能夸大，不能缩小，写作细节也要经得起客观事实的推敲。目标性原则估价报告源于估价委托人特定的需要，整个写作过程都要有一个明确的目标，写作材料的收集，篇章结构的整合，技术路线的确定，估价结果的说明，都要围绕明确的目标进行。规范性原则不动产估价报告写作的规范性原则，是对估价报告的结构形式而言，即房地产估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。除了上述三项特定的原则之外，作为应用文写作，其他应用文写作的原则对房地产估价报告也同样使用，如文章的逻辑推理性原则、语言简约性原则等，也是需要了解和掌握的。第一节估价报告的写作原则一、封面封面内容一般包括下列几项：（1）标题；（2）估价项目名称（3）委托人（4）估价机构（5）估价师（6）估价作业日期（7）估价报告编号第二节估价报告的构成要素二、目录目录能使委托人或估价报告使用者对报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。三、致委托人函致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，其内容包括：（1）致函对象（2）致函正文：说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果、估价报告的有效期（是指使用估价报告不得超出的时间界限）（3）致函落款（4）致函日期第二节估价报告的构成要素四、估价师声明估价师声明告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观无偏见的方式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。四、估价师声明五、估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。六、估价结果报告估价结果报告简明扼要地说明下列内容：（1）委托人；（2）估价机构；（3）估价对象；（4）估价目的；（5）估价时点；（6）价值定义；（7）估价依据；（8）估价原则；（9）估价方法；（10）估价结果；（11）估价人员；（12）估价作业日期；（13）估价报告的有效期。七、估价技术报告（1）详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况；（2）详细分析影响估价对象价值的各种因素；（3）详细说明估价的思路和采用的方法及其理由；（4）详细说明估价的测算过程、参数选取等；（5）详细说明估价结果及其确定的理由。八、附件把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件。附件通常包括：估价对象的位置图，四至和周围环境的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明、专业经历和业绩等。第三节估价报告的常见错误一、技术路线错误技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的技术思路错误。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地和房屋分别估价加和的技术路线。二、方法运用错误1．市场比较法（1）比较实例选择有误错误主要有：1）选择实例与待估不动产用途不同；2）年限过早；3）价格内涵不一致；4）不可修正的非正常交易实例等。（2）条件说明表和前面因素描述不一致主要有以下几点原因：①在撰写过程中，由于估价报告内容较多，结果造成对估价对象的表述前后不一致；②估价人员对估价报告的修改可能造成前后不一致。（3）所选的比较因素不能反映待估不动产的特点（4）条件指数表中定量化错误（5）修正过程不清，各修正系数不知从何而来（6）估价结果无确定理由2．收益法（1）总收益计算有误①错将实际总收益作为客观总收益；②由于不动产总收益来自多个方面，在估价中未计算全，只计算一部分；③错将纯收益作为总收益。（2）总费用计算有误①错将实际总费用作为客观总费用；②由于不动产总费用包括很多项，在估价中计算缺项。（3）纯收益计算有误①错将实际纯收益作为客观纯收益；②评估整体不动产时，错将不动产的一部分客观纯收益作为不动产整体的客观纯收益；③计算客观纯收益时的扣除项有误（4）参数选择有误3．成本法（1）概念性错误（如：建筑物重置成本误用成建筑物重建成本）；（2）参数选择有误；（3）成本项目确定有误（如土地取得费用、房屋拆迁费用、不动产开发费用等缺项）；（4）计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理；（5）利息计算有误①利息率选取有误；②计息基数有误（项目过多或过少）。③计息期确定有误（6）利润计算有误①利润率选取有误；②计润基数有误（项目过多或过少以及错将利息作为计算利润的基数，它的计算基数应同于利息计算基数）。4．假设开发法（1）开发价值确定或计算有误，主要是对未来楼价的预测不准确；（2）参数选择有误；（3）利息计算有误（同成本法）；（4）利润计算有误（同成本法）。三、参数确定错误1．市场比较法（1）交易情况修正系数的确定；（2）交易日期修正中的价格指数的确定；（3）区位因素修正系数和个别因素修正系数的确定（4）修正幅度的错误《房地产估价规范》要求市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。2．收益法（1）资本化率的确定资本化率分为综合资本化率，土地资本化率和建筑物资本化率，估价时应视不同的估价对象采用相应的资本化率，如估价对象是建筑物，则应采用建筑物资本化率；如估价对象为土地与建筑物的合成体，需采用综合资本化率。（2）收益年限的确定不动产价格中经常出现收益年限确定的错误有：（1）已使用若干年的不动产，不考虑建筑物的剩余年限与土地使用权剩余年限是否一致；（2）原国有土地上的建筑物，后因土地使用权的有偿使用，获得有限年期的土地使用权，评估过程中没有考虑土地使用权的有限年期。3．成本法（1）利润率的确定按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目段要求的相应平均利润率来计算，在估算开发利润时要主意计算基数与利润率的对应，避免混淆。（2）成新率的确定用直线法计算成新率的公式中，常见的错误有：将建筑物的实际经过年数误当作有效经过年数；当R≠0时,计算成新率时漏掉残值率R。（3）建筑物经济寿命的确定实际估价时，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起，建造期不应计入。4．假设开发法在运用假设开发法进行估价时，最常见的错误发生在投资利息的估算中。正确地估算投资利息需把握下列6个方面：应计息的项目计息期的长短计息的方式利率的大小计息周期注意名义利率和实际利率的区分四、报告格式错误无目录无致委托估价方函缺少附件无估价师声明无估价的假设和限制条件无估价项目名称无委托估价方无受托估价方无估价依据无估价期日和估价日期无估价师签字落款无估价机构名称无一般因素、区域因素和个别因素和市场背景分析中的任何一项或多项无估价原则等1．报告格式选用不当2．报告整体结构中的错误估价目的不明确估价依据不完整价格定义界定不清估价期日在报告中前后不一致估价日期概念不清估价结果无确定理由和结果不完整以及估价结论确定不合理估价对象表述不清估价原则表述不准确估价报告的有效期有误无估价方法选择理由估价报告有非估价师签字或无估价师签字落款处未注明估价机构名称和无估价机构盖章未按我国现行的不动产估价的两类规范格式要求，估价时要选择两种或两种以上的方法估价，而只用一种方法估价。估价范围不明确，如在保险估价中未说明估价范围是否包括间接损失。3.报告各部分具体内容的错误五、其他常见错误错别字和错漏名词术语不准确，如把“估价日期”错写成“估价期日”词义含糊不清，模棱两可用词带有强烈的感情色彩堆砌、生造词语语句不够精练，累赘、罗嗦报告中一种事物用两个以上的名词表达1．文字表述中的错误前后不照应数据来源没有出处或是有错数据推理没有充足理由序号编排前后不一致阿拉伯数字与大写数字不符3．基本概念不清或运用错误4．估价结果没有明确的币种，最终估价结果没有大写5．具体运算有误2．逻辑不严谨