不动产统一登记实务工作探讨(二)20160723于青岛.

1、权籍调查中需要掌握的几个要点；2、数据资料移交中需要注意的问题；3、如何开展各类历史登记数据整合？4、数据整合与经费预算中有关问题。地籍区的划分在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。地籍子区的划分在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。地籍区相对稳定地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。海籍调查中的地籍区海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。问题一1、不动产登记工作需要相关单位提供哪些资料？2、纸质档案我们应当如何检查核实接收？3、新的不动产登记档案如何管理？4、电子数据和电子档案如何接收？第一件事：登记资料交界范围的确定。1、各类登记业务数据、档案（土地、房产、农、林、海等登记资料，包括纸质的、电子的；业务系统内的和业务系统外的。独立的权籍调查资料，测绘成果资料等）2、各类存量登记数据库（包括数据库的说明文档）；3、各类用于存量登记的信息系统（包括系统使用手册）。2、数据格式尊重原来数据库和数据的格式。3、纸质档案的接受一定要化大力气，核对清楚，宁愿多花点人力物力按分类逐一点清造册后再接受。尽量不要留下后遗症。不动产统一登记需要房管部门提供的数据一、测绘数据1.提供预/实测绘项目、幢信息、层信息、户信息等相关数据。2.提供原始测绘数据（分层分户图）表及对应的数据提取、转换规则。3.提供房屋楼盘表及相关数据。二、产权数据1.所有权相关：幢信息、层信息、房屋信息、所有权登记信息、权利主体信息及其对应的变化、关联关系。2。限制相关：包括抵押、查封、限制、冻结等相关业务信息及限制房屋、权利关系。3.预告、异议、地役权登记等相关信息。4.业务流、审批及相关信息。5.提供产权信息缺失年份、区块的产权数据说明。三、档案数据1.提供档案扫描件、卷内目录信息。2.档案与业务或权利的关联关系。四、房产GIS数据1.提供基础地形图、房屋面等相关信息。2.提供房屋面与产权幢的关联关系。五、文档方面1.数据库说明文档2.房产系统操作手册资料移交和共享？按照《不动产登记暂行条例》和其他关于不动产登记的有关文件精神，档案和历史登记资料必须移交。但考虑到发证工作迫在眉睫，近期资料移交可能客观上还存在一定的困难，所以目前暂时可以考虑多种办法解决。①、老档案如何共享？②、新档案如何管理？③、电子档案如何移交？1、确定移交时点。首发前一个工作日的下班时间点。关闭房产交易登记系统时，确定为双方电子档案移交时点，即历史数据移交时间。2、移交事项。双方签订书面协议，明确相关事项。3、移交过程。双方相关人员到场，见证移交全过程。（建议第三方，首选档案部门作为移交鉴证单位到场监督指导。）4、确定移交内容。数据移交内容包括某某市（县）数字房产系统数据涵盖的某某市（县）房产交易信息、抵押登记信息、楼盘表信息。5、移交形式。光盘数据留存。6、数据安全。对移交数据通过效验码进行加密，防止数据被窜改。资料不详不全有疑问等等应该进行权籍调查现场核对？对“有图无权属、无图有权属、无图无权属”以及拷贝的电子档案资料不详、信息不全的情况，不动产登记中心实时到房产档案馆进行查询比对，或现场踏勘，确保电子档案和纸质材料的一致性，保证不动产交易安全。对新申请登记的不动产单元，由权利人提供纸质申请材料和电子版测绘成果，负责勘测的部门（例如：权籍科）对权籍调查（测量）资料审核无误后，及时录入权籍调查管理库，生成不动产单元号，采取“登记一宗、录入一宗”的办法，逐步完善资料。问题二：1、针对不动产登记工作，国土局内部的地籍管理数据库需要完善到什么程度才能满足不动产登记的需要？2、发新停旧时间很紧，而数据整合需要过程，而且需要时间和大量的投入，那么我们的数据到底要整合到什么地步才能确保本地区登记发证工作顺利进行？不动产统一登记数据（清理）整合的目标是要建立一个宗地（楼栋）空间数据为基础、图形属性档案一体化、具有开放统一的数据标准、高质量的空间数据库，并以楼盘表为基础，整合所有房、地登记信息，实现以图管不动产、图形属性档案一体化的管理模式。问题二参考答案：1、首先要理解地籍数据对不动产发证的作用是什么？简单地讲就是为了让每一块土地有自己唯一的宗地号，让每一幢房子都能精确地定位到宗地，也就是我们通常所说的“房能找到地”或者叫“落宗”。所以原有地籍管理空间数据情况的好坏决定了你下一步发证时“落宗”的便捷程度和准确性。如果空间数据缺失较多，日常发证时就很艰苦，工作人员会很累，甚至会发不下去。所以目前很多地方都采取对原有地籍管理数据库分析的基础上，首先对本地“活跃度”较大的宗地进行核对补录的办法补充空间数据。必要时，“权籍调查”科应先进行不动产权籍调查，包括补测、补录有关信息和权源，核准权利人，制作相关图件，和数据库挂接等，再进行受理发证。首先解决07年或08，09年以后小区空间数据的补录。（大部分可以从档案中查到空间坐标和相关属性数据）。争取同步解决政府部门的自建房、房改房、联建房、廉租房、经济适用房等，做到房地合一。剩下的目前先采取“遇到一宗，解决一宗”的办法。问题二参考答案：2、我们的重点有两个方面：一方面是数据库内已有多少条宗地记录，现势性有多少？另一方面重点找到并关注库体外有多少？换句话说，还有多少房找不到地？这是最关键的，所以必须先通过各种方式叠加分析后得出结论。一是通过空间数据叠加分析；二是通过航片、卫片或下载百度地图等建议手段叠加分析，找到有房子而没有宗地数据的地方判断属于什么情况？然后分析数量，计算出需要补测的区域、地段和面积等。从而进一步判断会不会影响到我们的日常发证业务，再来决定需不需要补测，是现在补测还是将来补测等等。需要补测的部分就要全面开展权籍调查。权籍调查成果就需要审查；审查合格后的成果方可提供不动产统一登记机构应用日常登记管理业务。审查机构（谁审查？）不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。2.审查内容（审查什么？）一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。3.审查方法（怎样审查？）主要采用室内外复核的方法审查不动产权籍调查成果。（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。（2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。（3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。（4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。4.成果入库和地籍图更新。成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数据库和不动产登记数据库。1、整合依据：《不动产登记数据整合建库技术规范》2、整合目标：数据已收集——即土地、房屋、农地（含承包经营权和农村宅基地等）、林地及其他相关原有登记数据及数据库库体已收集到位。客体已落地——即土地、房屋、构筑物或建筑物等不动产登记单元已在宗地上完全、准确定位和标记，各不动产登记单元之间不存在冲突。权利已挂接——与不动产登记相关的所有权、用益物权、担保物权及登记事项已和不动产登记单元进行完全、准确的关联，各项权利之间不存在冲突全域已覆盖——所有区县不动产登记数据整合到位。如何开展数据整合？第一步：摸清历史数据情况第二步：开展数据清理分析第三步：制定数据整合方案整合历史登记数据历史数据是支撑统一登记的基础由于各部门采用数据标准不一致处理空间关系、权利关系整理关键整合很难必须整合整合历史登记数据先入库、日常办理时关联、逐步清理不动产登记数据库数据收集数据分析数据标准化业务间建立关联业务内数据清理存量登记标准库入库数据整合策略将林权、土地承包经营权宗地与土地所有权宗地建立关联，并落实到集体土地所有权发证相关图上。土地：地籍区—地籍子区—宗地（所有权）林权：宗地（林权）承包经营权：宗地（承包权）将房屋的幢与土地使用权宗地建立关联，并落实到地籍图上。土地：地籍区—地籍子区—宗地（使用权）房屋：丘—幢—层—套—间数据整合思路以上方法的前提：各部门已经有空间数据，并且图属数据已经关联。数据整合图例地籍图宗地房屋CAD或GIS图落宗601602603604605606501502503504505506401402403404405406301302303304305306201202203204205206101102103104105106关联楼盘信息数据整合思路1宗地与房屋基地面关联（ZDID-FWID）2房屋基地面与测绘楼盘表关联(FWID-LPID)3楼盘（房屋、户）与权利人关联(LPID-QLRID)1、开发房地一体的前端调查软件2、房地一体化入库，构建楼盘表1、按地籍区、地籍子区梳理子区内小区项目，包括开发商、开发年限、开发内容、面积、规划红线图、供地资料，商品房买卖情况等等内容；2、按年份梳理小区项目，按时间倒排顺序梳理出每年开发的房地产项目，包括楼盘表、预测绘成果、实测绘成果等。3、根据上述资料梳理出当前各个不动产登记单元的权利人和相关的权利情况，包括预告登记、预告抵押，首次登记，抵押、查封等限制类登记情况。4、从数据库和其它途径把各类限制类登记数据情况单独梳理出来作为数据整合的对照资料，与当前权利人的实际情况进行挂接和验证，确保每个不动产单元的各项权利挂接到位。•1、按地籍子区分年度土地登记情况分析表；•2、按地籍子区分年度房屋登记情况分析表；•3、房、地登记情况差异分析表；•4、房屋落不了地的情况分析明细表；•列举到小区；•5、为解决上述问题，需要局方和房管部门协调并提供的资料；•6、我们的解决方案和时间表；1、没有空间数据部分怎么办？2、如何找到“有房无地”的数据？3、没有楼盘表的数据部分怎么办？4、有房有地却没有登记数据的怎么办？对于同一幢楼，建立土地登记的住户一览表，包括该幢楼所在的宗地信息（土地用途、使用权类型、使用期限、宗地图号）、楼幢信息（总建筑面积、分摊系数）以及所有住户信息（姓名、土地坐落、房屋性质、房屋建筑面积、土地公摊面积、土地证书号）；对于同一套房屋多次转让、变更的，附加变更登记表，记载该套房屋的上下手业务历史。身份证号土地坐落面积权利人其他把计算机完全自动匹配的不动产单元找出来。完整：整合过程中要遵守土地登记、房屋登记等数据库标准和规范的要求，对相关数据项进行补充和完善，确保规定的必选项和条件必选项内容完整。一致：在数据整合的过程中不应对原始数据进行修改，确保整合前后的数据一致。规范：依据现行的土地登记、房屋登记等数据库标准，对已有的不动产登记信息进行梳理并规范化。1、关于外业测绘。对于原来进行地籍测绘的，本次不动产统一登记工作开展过程中，不要求进行成片区域的修测、补测，这块工作应该由地籍部门统一处理。本次不动产登记过程中，可以使用原1:500的城镇地籍测绘、二调数据、农村两权颁证测绘数据、大比例尺（1:1000）的航拍图形数据作为工作底图，在此基础上叠加权属范围线。2、关于坐标系选择。建议采用80系，有条件的地方，可采用2000大地坐标系。1、房屋落宗：通过土地坐落的对应关系，实现将房屋登记信息与楼幢空间数据建立关联关系，从而实现空间、登记、档案数据的整合。2、房地关联：通过权利人姓名、房屋坐落的对应关系，对同一套房屋的房屋登记信息、土地登