世联-深圳中信中心区写字楼定位报告.

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/1/9本报告是严格保密的。2020/1/9中信中心区项目开发可行性论证本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2报告提纲项目基本情况宏观经济解析项目价格研判经济测算中心区的价值分析客户定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。3深圳中心区总占地面积607公顷。其中：南区233公顷，是城市商务中心（CBD）；北区180公顷，是行政、文化中心；中心区是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心。中心区的规划南区是深圳市的中心商务区（CBD）。CBD集中在南片区中央绿化带两侧，其主要规划建筑有30多个高档写字楼。项目位于CBD核心区域内本项目本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。4会展中心商贸金融中心市政文化中心商务中心商务中心项目在中心区的地位本项目位于深圳中心区CBD核心商务区的中轴线上，紧邻会展中心，同时又隶属于会展中心商务圈，区位优势和商务价值突出。项目本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。5北：财富大厦及部分住宅楼东：辛城小区南：岗夏中学西：会展中心项目四至本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。6地块现状S1S2福华五路福华三路金田路地块方正本项目地块目前为世纪家私中心本项目四周交通便利，四面临路，且同会展中心隔路相望。规划拟建写字楼、酒店、商业物业本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7项目经济技术指标序号项目总用地规划指标指标1建设用地面积(㎡)30,189.1130,189.112综合容积率10.4510.453S1地块用地面积(㎡)12,978.3812,978.384S1地块容积率15.0015.005S2地块用地面积(㎡)17,270.7317,270.736S2地块容积率7.007.007总建筑面积315,570.81315,570.818其中：计容积率面积(㎡)315,570.81315,570.819办公(㎡)196,743.77196,743.7710商业(㎡)15,000.0015,000.0011商业性办公合计(㎡)211,743.77211,743.7712酒店(㎡)103,827.04103,827.04本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。8建筑布局建议S1地块交通：城市主干道金田路，地块西南方为高架桥，影响商业人流。环境：紧邻会展中心昭示性：良好S2地块交通：东侧道路相对较窄环境：北侧以及东侧均为住宅小区，人车流密集昭示性：良好S1S2福华五路福华三路金田路交通便利性周边环境昭示性综合评价S1优优优优S2良良优良本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。9建筑布局建议建筑面积S1＝194675.7m²S2＝120895.11m²容积率S1＝15；S2＝7依据规划指标，本项目共为三栋超高层建筑。两栋写字楼，一栋酒店物业。由于酒店建筑体量比较大，若摆放在S2地块内，则S2尚有2万左右建筑指标难以利用，因此建议将酒店摆放在地块S1内。整体地块北部人流量以及商业氛围优于地块南部，可考虑将写字楼摆放与地块北部，底部设置商业。写字楼B临会展中心，未来会有较大的会展人流，可考虑布置较多商业面积。福华五路福华三路金田路写字楼及商业B90848.66m²写字楼及商业A120895.11m²酒店C103827m²S1S2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。10报告提纲项目基本情况宏观经济解析项目价格研判经济测算中心区的价值分析客户定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11深圳在珠三角的定位深圳香港珠三角华东华南其他国家东南亚深圳的目标是成为以物流、金融、高科技为主要发展方向的有特色的国际化专业城市。——市委书记深圳和香港的融合使得这两个城市的联合成为中国和世界的一个桥梁和窗口，深圳市城市定位为：以物流和金融业为主导的城市，使相关产业公司聚集，办公型物业需求量大增。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。12深圳市宏观经济年份GDP人均GDP城镇居民人均可支配收入（元）恩格尔系数亿元增速元折合美元增速20001665.2414.2%39745—9.0%21626.0028.2%20011954.1713.2%4334452375.2%23544.0027.1%20022239.4115.0%4603055616.5%24940.6828.9%20032860.5117.3%5388765107.5%25935.8427.9%城市GDP稳定增长，经济发展良好。–市统计局公布的数据显示，前10个月深圳GDP达2451.27亿元，同比增长17.8％。–主要表现在工业、固定资产投资和进出口贸易结论：经济稳定增长，各种物业的需求量逐步递增。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。13房地产市场情况800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长•根据库兹涅茨在其著作〈各国的经济增长〉一文中指出，当宏观的经济增长高于8%的时候，房地产业的发展将处于高速发展阶段•按照世界发展银行的经济理论，当一个国家的人均GDP处于4000到8000美金之间时，是经济平稳增长期宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展宏观经济2003年深圳的国民生产总值的年增长达到17.3%，人均GDP已经达到53887元(折合6510美元)，标志着深圳的宏观经济发展已经处于平稳发展阶段，同时，2004-2008年将是深圳房地产业的发展处于高速稳定发展时期。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。14深圳市历年办公楼销售面积单位：万m²年度销售面积199822.06199915.02200012.19200111.01200217.94200319.542004上半年13.61销售趋势分析051015202519981999200020012002200304上半年随着深圳宏观经济的持续、快速发展，房地产市场继续呈现稳定、健康的发展局面，房地产开发规模得到适度控制，市场销售持续旺盛，房地产价格小幅波动，基本保持平稳。上半年办公楼销售面积（以福田区为主）13.61万平方米，同比增长140.46％，使全市办公楼交易均价有较大幅度的上升。上半年全市办公楼交易均价为9700元/平方米。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。15宏观经济分析CEPA——深港一体化大量香港服务型公司和物流公司入驻深圳，增加办公物业的需求，提升办公物业的价格；物流基地的逐步形成，物流公司，将形成大量的物流公司，形成办公物业需求新的增长点。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。16总体市场呈现趋势深圳在珠三角的城市定位决定了市场办公物业的持续不断的需求需求；宏观经济快速稳定增长，房地产进入快速发展时期，写字楼的需求增加。随着关内土地的供应量的减少，中心区的办公用房供应逐渐稀缺，价格平稳上升本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。17报告提纲项目基本情况宏观经济解析项目价格研判经济测算中心区的价值分析客户定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。18世贸大厦中心区上海宾馆地王国贸人民南商务圈港资企业蔡屋围商务圈世界级企业华强北商务圈民营中小型商贸企业中心区商务圈写字楼热点区域逐渐西移,中心区和中心西区成为两大热点区域.向西看项目所在片区分析本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。19片区价值分析－未来规划市中心区总占地面积607公顷。其中：南片区233公顷，是城市商务中心（CBD）。总建筑面积750万平方米，规划就业人口26万人，居住人口7.7万人。作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更为协调，未来建成的中心区，将成为深圳二十一世纪的标志性区域。成为深圳的名片。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20片区价值分析项目位于中心区———深圳极具发展潜力的都市前沿地带中心区生态轴线政治文化轴线行政中心文化中心商务中心交通枢纽多重功能的组合本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。21片区价值分析深圳市中心区，框架将基本形成。中心区将充分地展现行政文化中心和商务中心所具有的聚集及辐射功能。将带动中心区办公物业的需求和价格的提升。市民中心、电视中心、青少年宫、音乐厅、科技书城、会展中心、高交会馆……以及中心区13朵金花为项目提供了良好的办公氛围。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。22未来中心区的价值增长点会展中心、高交会馆——会展经济带来的人流、客源，吸引了大量的相关产业客户对办公物业的需求。成为中心区持数的价值增长点；地铁——带来大量的人流，提升辐射范围，提升中心区物业的价值；土地的稀缺——市场竞争减弱，价格逐步递增；中央绿化带——使项目资源更丰富，提升中心区的价值其他配套设施的完善和写字楼群的形成，使中心区成为高端公司的集聚地，物业价值进一步被提升。——本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。23报告提纲项目基本情况宏观经济解析项目价格研判经济测算中心区的价值分析客户定位写字楼商业本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。24中心区写字楼项目分布中心区的写字楼以甲级为主本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。252004年下半年在售写字楼销售情况项目名位置规模均价开盘时间销售率田面大厦中心西区4.6万130002003-8-22100%本元大厦中心西区3.2万110002003-8-885%九州创展中心区5.8万120002004-3-160%航天大厦中心区5.4万120002004-3-170%诺德中心中心区9.2万13000内部认购安联大厦中心区9.3万140002004-9-2420%国际商会中心中心区12.3150002003.1080％中心区主要以类甲级写字楼和甲级写字楼定位，写字楼档次较高，规模较大，整体均价12500元/m²左右；目前，中心区以及中心西区销售状况良好，市场价格出现逐渐攀升之势。根据前面假设，通过市场比较法可得出项目目前市场价格12000元/m²以上。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2602040608010012014016019961997199819992000200120022003罗湖区福田区南山区盐田区深圳市实现价格变化福田区的写字楼的价格从2000年以来平稳增长；2000年至今，年平均价格增长率为4％。依据片区年平均价格增长率，在不考虑竞争的情况下，预计2006年中心区写字楼均价为13520元/m²本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2713500元/m²－14500元/m²写字楼的预计价格2006年中心区写字楼预计均价为13520元/m²；按照2005年上半年本项目土地取得，2006年下半年入市销售，则本项目入市时，销售均价为：经济测算采用14000元/m²进行计算。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。28租金判断假设本项目已经入市，则本项目现阶段的市场租金的范围为80－90元/平米.月写字楼名称最高价最低价管理费最高费用出租率（%）投资大厦11075511581电子科技大厦100451211291特区报业大厦806528296北方大厦8030109095华联大厦95781210797赛格广场806525105兴业银行8530109540科技大厦806021101100新闻大厦80502110173江苏大厦888525113100时代金融中心9050898100中央商务大厦854059090航都大厦855589339本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。29各区写字楼2001－2004租金变化趋势从2001－2004年，整体租金平稳的上升，罗湖受罗湖区许多办公楼因为结构老化，交通及配套设施陈旧，导致租金价格下滑；福田租金价格上升的幅度最大，自然年平均增长率6％深圳历年办公楼租赁价格指数0204060801001201401604季4季1季2季3季4季1季2季3季2001200220032004年度指数综合罗湖区福田区南