中宝大厦物业经营管理方案

中宝大厦物业管理方案一、中宝大厦概况（略）二、现状分析1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。·保安规范、职业化较差；·无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；·工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；·内业管理空白；·物业核算不清；·物业管理意识尚未形成；·对已存在的问题物业人员不能监管发现。3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。三、中宝大厦功能定位以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。方案一中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立A帐户、物业公司设立B帐户，由业主公司监管审批合同，所有收入均存入A帐户。物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由B帐户统支，在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到B帐户，由物业公司具体安排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付给物业10万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。超过目标的利润部分，物业与业主按3：7分成。方案二中宝大厦公司委托保利经营后，设立A、B帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费等），不负担营销人员工资等。公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁合同金额5%提取营销佣金，签租高于业主限定租金部分，由物业与业主按各4：6分享。五、组织机构组织机构：保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处，管理处设主任1人，负责全面工作。下设6个部门，工程部7人、保安部7人、客户服务部13人、财务部2人、综合部2人，营销企划部3人，人员限定35人。六、家具设备配备计划：设备、家具、工具等需求列表财务部工具（设备名称）数量单价（元）总价计算机1台70007000打印机1台50005000财务软件1个模块1200012000档案柜4个200800金柜1个10001000客服部吸水机1台69806980单擦机1台1248012480抛光机1台1650016500烘干机2台33006600业主公司管理处主任尘推2个56112蜡拖429116单筒榨水车1辆260260云石铲刀10把18180推水刮1个9090告示牌5个28140水桶16个20320喷壶32个10320马桶皮抽子24个6144撮子32个9288笤帚32把8256拖布32把351120胶皮手套192副3576复印机28500打印机3150打票机32000售票电脑1台78507850传真机1台18001800综合部办公家具6套10006000计算机1台70007000传真机1台18001800电话2部400800保安部大功率对讲机10部120012000疏散照明灯4台3001200工程部电焊机130003000无齿锯1900900沙轮机1700700台钻145004500台钳1180180电锤（带冲击）1900900充电钻1450450手枪钻1300300角磨沙轮1700700曲线据1500500电锯1800800冲击钻1800800理石锯1400400平口台钳1500500电动疏通机1900900搅鞭1150150万用表1130130汽泵135003500射钉枪1200200带丝1400400刨子1150150电带丝130003000检压泵120002000营销部电脑2台700014000打印机2台20004000饮水机1台500500共计217942固定资产费用21.79万元。七、营销策划（一）、哈市写字楼概况目前，哈市整体写字楼，除保利大厦外，可出租的面积为109050平方米左右，平均租金1.87元/天/平方米。虽然表面上看总面积并不多。但是，由于哈尔滨市宾馆业竞争十分激烈，各宾馆均出现客源不足现象，目前，哈市几十家宾馆几乎都可设立长包房，或开出部分楼层做为写字间使用。其中哈市较好的三星级以上宾馆，如：华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、凯莱商务酒店等均开设出写字间，吸引了五十家左右国内外知名公司及联络处，且其价位均不足1美元/天/平方米，有些三星级宾馆价位只有2—4元/天/平方米，较低档一些的宾馆，其价位均在2元/天/平方米左右。另外，哈尔滨市很多公司将其办公楼以极低的价位出租出去，这部份的面积是现有实际正式营业的写字楼面积的5倍以上，而且房租普遍在1元/天/平方米左右，对现有写字楼的出租也构成极大威胁。因此，哈尔滨市写字楼出租市场的竞争将会欲来欲激烈。（二）、产品分析中宝大厦共计19层，分为地下2层，地上17层，可出租楼层为-1~16层，-1层面积为501.96m2,1~16层面积共计12740.56m2。大厦可出租面积共计13242.52m2。从大厦目前装修风格看，以写字间为主，另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目，目前写字楼与客房、娱乐于一体的综合大厦并不多见，这是该大厦别于其它写字楼的显著特点，也可说是今后大厦招租的招牌。2000年开业的华驿大厦可谓哈市综合性写字楼的典范，地理位置与中宝大厦距离较近，在经营上已形成自己的风格，而中宝大厦竣工至今，从未做过任何大型的媒体宣传，在各方面并未显现出强有力的竞争优势。本大厦的优势是：1、本大厦位于教化街与铁路街交叉口，相邻安发桥，虽处哈市中心地带，但闹中取静。2、本大厦以写字楼为主，以其它娱乐项目为附，为客户提供的服务项目增多，故今后招租客户层范围较广。3、加之保利物业的管理体系较完善，能为客户提供高质量的服务，能满足大众公司对中档写字楼的要求，所以对本大厦的推广会起到一定的促进作用。本大厦的劣势是：1、本大厦虽然地理位置较好，数条公交线路分布周边，但站台都相距大厦较远。2、本大厦厦外停车场较小，正门临街，在立交桥下，客户开车进出不方便。3、大厦冬季以暖气供暖，硬件设施不高档，可能会影响出租率的提高。4、本大厦的电梯品牌与质量均不佳。5、十层以上，楼面宽敞、整洁，但装修略显陈旧，公共区域灯光昏暗。6、大厦知名度不高，目前厦内无知名客户，故今后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。基于上述分析，大厦应慎重装修，装修档次未必高档化，但一定要显现出综合大厦的特色。在今后的经营销售上要以中小型代办处、私企、运输公司、长途客运公司、语言学校、游行社等公司为主要目标客户群，这样才能使中宝大厦的特征体现出来，名副其实。（三）市场状况及租价策略1、市场状况（1）写字楼市场租金的状况根据调查结果，2003年与2002年相比，哈尔滨市除了一些写字楼租金已经降到了无法再降的地步以外，其余写字楼都纷纷降价以留住老客户，招揽新客户。但是，由于价位已经很低，所以预计明年写字楼市场的租价会维持现有价格或略有下降。（2）竞争对手的状况除了原有的东方大厦、北亚大厦、远东商务中心、沪士大厦等竞争对手之外，新落成的华驿大厦、常青大厦、恒运大厦随着其物业管理水平的提高，出租率也直线攀升。距中宝大厦最近的华驿大厦及锦秀大厦，分别以大力度的广告宣传及吸引力极强的低价位出租，均已达到饱和及将饱和状态。2、大厦定价建议写字间出租报价为使用面积日租金2.0元（含管理费及能源费），实际成交价为1.5元左右。鉴于大厦从未大力度对外做过招租宣传，需要以较低的价格吸引客户，随着大厦的名气及物业管理水平的上升，在未来几年中，出租率也将随之上扬。总体预计租金年收入（含管理费与取暖费）可达350万元，第一年预计在238万元左右。现就-1~16层分别进行出租收入预算：（1）、-1层收入预算-1层图纸面积为501.96m2,可用做暖库对厦内客户出租，从实地考察可预计存放15台车辆，每台车辆年租金为3000元，全年收入预计4万5千元。（2）、1~2层收入预算1~2层可出租面积共计1931.81m2,由于两层均为敞开式大厅，故可以一体招租，招租目标为餐饮业、娱乐业、保险业、股票期货交易大厅、网吧等规模较大的项目，预计出租单价为2元/m2/天，全年收入预计80万元。（3）、3层收入预算3层可出租面积为1014.2m2,由于与安发桥相连，从桥上可直达室内，亦为大型敞开式门市房，可以招租汽车展厅、药店、超市等目标客户，预计出租单价为2元/m2/天，全年收入预计40万元。（4）、4层收入预算4层可出租面积为1015.3m2，可以做厦内客户餐厅，同时可接办婚宴、生日宴会等大型酒席，预计客户餐采用自助餐形式，每位收费5元，预计每天300人用餐，全年客户餐收入为5元X300人X260天=39万元，大型酒席全年预计收入为30万元，4层全年毛利收入预计5万元。（5）、6层收入预算6层面积为1011.86m2，已设计为游泳馆、健身房、洗浴中心等娱乐场所，全年收入预计20万元。（6）、7~8层收入预算7~8层面积共计1459.21m2，已设计为客房，全年收入预计30万元。（7）、5层、9~16层收入预算5层、9~16层面积共计6308.18m2，可做为标准写字间出租，预计出租单价为1.5元/m2/天，全年收入预计345万元。按5折计算，预计170万元。3、促销计划（1）、广告促销计划1）广告宣传中的产品定位及宣传强调的重点在产品宣传中要针对哈尔滨市写字楼的现状，宣传大厦的综合优势。2）广告宣传的方式采用多种宣传形式结合的方法，就其实用性及产生的效应比较来看将采用以下五种方法：a.报纸广告：在大厦宏业骏开之前十日，在《新晚报》等报纸进行半版面的图文广告宣传，主要对目标客户做一个优惠招租宣传。如能在十天内预定签约的客户，可以给予适当优惠政策。b.路牌、灯箱广告：在哈市显著街道或楼寓制作路牌或灯箱广告。c.制作楼书：对大厦的软、硬件做一套细统的宣传楼书，给上门或拜访客户提供一套最全面、最直接的介绍大厦情况的资料。d.与宣传媒介对等消费：可以选择一家电视台或向高档场所直接投放杂志的广告公司，提供其一间或多间空闲写字间与其对等消费，这样充份利用了自有空闲资