东平项目市场调研报告2013118

东平县及周边区域市场调研报告前言近年来，随着经济的发展，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。借着这股势头自2006年以来，东平县的房价就一直趋于上涨趋势。自东平项目组进入项目地以来，我方人员先后调研商铺1600余家，在售、拟建、售罄楼盘40多个。从宏观角度深入调研，通过对山东省东平县的自然环境、人文环境、交通环境、商业环境、政策环境以及综合市场进行了全面调查，整体数据汇总后形成本案。（一）区域环境分析1、区域概况2、旅游景点3、区域交通（二）宏观环境分析1、经济环境2、市政规划（三）项目基本情况分析（四）商业市场调查分析1、商业市场数据2、金汇商业街3、其他商业街4、大型商业数据5、工业园区简述6、其他县区数据（五）住宅市场调研1、竞争板块分析2、竞争项目个案分析（六）项目决策分析1、项目SWOT分析2、项目可行性分析目录第一部分区位环境分析东平县俯视图第一节区域概述东平县基本情况东平县位于鲁西南，西临黄河，东望泰山，总面积1343平方公里，人口78万人。辖14个乡镇，708个行政村。地势北高南低、东高西低，山区、平原、湖洼各占三分之一。是山东省旅游资源比较丰富的县份之一，境内有众多品味级别较高的人文景观和自然景观。千百年来，生活在这块土地上的人民用勤劳的双手创造了高度的物质文明和精神文明，使东平成为华夏大地上的一颗明珠。第一节区域概述东平县行政区划分第一节区域概述东平县下辖乡镇：旧县乡斑鸠店镇银山镇戴庙乡老湖镇梯门乡大羊乡接山乡东平镇州城镇彭集镇沙河站镇新湖乡商老庄乡东平县地理位置东平县位于北纬35°46’24”至36°10’20”，东经116°02′52″至116°39′44″之间，东与肥城市毗邻，南与汶上县、梁山县接壤，西部隔黄河与东阿县、阳谷县，河南省台前县相望，北与平阴县和肥城市搭界，土地总面积1330.44平方公里，折合2010661.2亩，地势东北高、西南低，县境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原、洼地、湖泊、河流兼而有之。第一节区域概述山东第二大湖--东平湖东平县，隶属泰安市，古称“东原,是历史文化古城，也是历史上著名的京杭大运河山东航段的交通枢纽，元朝时期东平路曾统治半个山东半岛，境内有山东省第二大淡水湖——东平湖，地理位置上位于鲁西南山区，西临黄河，东望泰山，南邻孔孟故里，北近省城济南。全县地势北高南低、东高西低，山区、平原、湖洼各占三分之一。东平是山东省旅游资源比较丰富的县份之一，境内有众多品味级别较高的人文景观和自然景观。第一节区域概述项目区域气候第一节区域概述处于鲁西南平原北部，东部受鲁中山区的阻挡，境内受季风的影响，属温带季风型大陆性气候。具有四季分明的特点。春季（3－5月），冷暖气团对峙，进退不定，骤冷骤热，盛行东南风，气候干燥，回暖迅速。夏季（6－8月），炎热多雨，高温高湿，降水集中，常有暴雨涝灾。秋季（9－11月）受大陆气团影响，气温迅速下降，降水减少，云淡风轻，日照充足。冬季（12月－翌年2月），盛行偏北风，气压高，温度低，东平湖景区气候干燥。山地丘陵主要分布在该县北部地区，属鲁中南低山丘陵边缘。最高点为梯门镇歪老婆顶，海拔451米（黄海高程）。平原主要分布在南部地区，属大汶河冲积平原，地面高程在40米以上，多数土层深厚，土壤构型良好，适宜农业种植。东平县区域内的年平均降雨量，根据1956年-2002年47年的降雨系列资料计算，多年平均为609.16mm。水资源丰富洼地主要分布在东平湖区，该区西边是黄河，东边是东平湖滞洪区，属黄河冲积平原除腊山、昆山、马山等少数孤山残丘外，其余均为地面高各40米以下的湖洼地，最低点在新湖乡轩场附近，海拔1236.7米。东平湖为山东省第二大淡水湖，是“水泊梁山”的仅存水域，由一级湖和二级湖组成。全部湖泊水面176940.5亩，折合117.94平方公里，占全县总面积的8.8%。东平湖水面好，饵料丰富，风光秀丽，具有发展水产养殖业和旅游业市巨大潜力。县内有18条河流，主要有黄河、大汶河、汇河、金线河等，戴村坝景区全县河流总水面52914.7亩，折合35.28平方公里，占全县总面积的2.6%。地表水资源量，多年平均为13559.25万m3。地下水资源量，多年平均为19130.625万m3。水资源总量，多年平均为32689.875万m3。可利用量，多年平均为26290.6921万m3。人均426.2m3，亩均162m3。第一节区域概述地质资源东平县矿产资源比较丰富，具有储量大、分布相对集中等特点，探明的金属、非金属和能源矿藏主要有铁、煤、水泥用灰岩、页岩、白云岩、建筑用砂、木鱼石、矿泉水等品种。能源矿藏：煤炭探明储量1.7亿吨，主要分布在戴庙乡，正在准备建井开采。金属矿藏铁矿探明储量7.35亿吨，居全省第三位，泰安第一位，分布于东平县彭集镇和老湖镇水河一带，埋藏浅，宜于开采。非金属矿藏①水泥用灰岩主要分布于东平县北部山区和湖西山区，初探明储量10多亿吨，平均品位52.34%，可作为百万吨以上大型水泥厂的原料基地。②页岩（紫红色页岩）主要分布在梯门乡、接山乡、老湖镇和银山镇一带，探明储量5414.72万吨，估计总储量可达2亿吨以上。该矿产可利用高科技研制出高强、轻质新型建材产品，可用于水泥配料及砖瓦用原料，开采该矿种不占用耕地，应大力推广应用。③白云岩主要分布在接山乡尹山庄、大羊乡丁家坞和旧县乡等地，探明储量2000万吨，矿石平均品位MgO198%。④木鱼石主要分布在老湖镇一带，探明储量60万立方米。⑤建筑用砂主要分布在大汶河、大清河河道内，现有储量3500万吨。⑥矿泉水主要分布在州城镇和银山镇。其矿化度、锶、锌、偏硅酸、溴等指标达到了国家饮用矿泉水标准。第一节区域概述具有国内知名度的旅游景点第二节旅游资源罗贯中故居高速线路第三节区域交通区域交通线路第三节区域交通国道105、220线，省道250、255、331，济南至菏泽高速通过县城。目前政府规划东平向西南区域规划，并大力发展第三产业，特别是旅游业。经济指标--三产业比例第一节区域概述农业、制造业、服务业的产业比重变化明显，预计2015年比值达到7:49:44东平县三次产业比例变化年份三次产业比200817.7:54.5:27.8200913.5:62.2:24.3201013.9：49.3：36.8计划20157:49:44经济指标--三产业比例第一节区域概述东平县整体收入涨幅明显，2009年后达到每年3成的递增率。东平县GDP数据年份GDP（亿元）增长率2010203.522.9%2009154.2827.8%200812718%计划201542616%东平县人均GDP年份数据（单位：元）增长率20081655720091961618.5%20102621033.6%东平县人均收入水平逐年提高。第二部分宏观环境分析东平经济存在的问题第一节经济环境分析最近几年，东平经济发展速度递增，城市建设、环境绿化等方面达到了明显的改善，道路整修、城乡改造建设框架基本完成。旅游市场也日趋完善，县城的商业发展也具有一定的规模，围绕百货大楼、医院、车站形式的商品零售区极大满足了居民的生活所需，但商业中心还有待完善，中心区结构不完善导致交通堵塞、脏乱差等问题还有待解决，目前还没形成具有地域性的特色行业。工业企业数量有所提升，经济总量有了一定提高，但总体水平薄弱，旅游业发展较为迅速，但规模有限。工业企业以及旅游业在招商引资等方面缺乏必要的引导和干预，缺乏发展的核心竞争力，总体来说，东平经济的发展在邻近县市中，还存在一定的差距。东平县前期规划效果显著第一节市政规划分析编制完成了《东平县城市总体规划（2008-2020年）》及《新城区控制性详细规划》、《城市绿地系统规划》、《城市水系景观规划》、《白佛山公园规划》、《农村住房建设和危房改造规划》等各类单体规划30余项。主要实施了文化发展中心、白佛山公园一期、清河公园、旅游码头、引水入城、水浒古镇、博物馆等一批重点建设工程，对焦村、李泉子、卜楼、赵桥、虹桥、后屯、赤脸店、一担土、李范村、护村等城中村、对原糖茶公司、土产公司、副食品公司等旧城区实施开发改造，打造了焦村新社区、山水人家、杭州花园、御泉龙庭等一批现代化居住小区，实现工程总投资12亿元，建筑面积60余万平方米。以净化、绿化、亮化、美化、硬化为重点，高标准完成了东山路、西山路两条主道路和稻香街、佛山街、龙山街等三条主要街道的综合整治，加大了白吉河改造力度，更换广告牌匾650块、玻璃门窗426个、高标准路灯183盏，粉刷墙壁8万平方米，栽植各类苗木60万棵，新增绿化面积12万平方米，实现投资1亿元，营造了良好城市环境，县城面貌有了较大改观。编制完成了各乡镇总体规划，调整或编制了200多个村庄建设规划。加快了小城镇开发建设步伐，基础设施配套功能和服务水平明显提高，对经济发展的承载、聚集和带动能力显著增强。大力开展了村镇环境综合整治，加强了村镇基础设施和公共服务设施建设，实施了沿街建筑物粉刷美化，规范了广告设置，强化了“五乱”治理，城乡面貌焕然一新。加强了建设工程的招投标管理，建立健全了建设领域安全生产管理制度，提高了施工现场安全施工水平；严格施工标准和规程，强化质量安全意识，扎实开展了“质量诚信、用户满意”创建活动。加强了对全县建筑行业的监督和管理，扩大、壮大了建筑施工队伍，培育起鑫海、隆腾、宝龙、州建、昌宏等一批实力强、信誉高的建筑企业，促进了我县第三产业的健康发展。13规划核心：东延、西连、南跨、北展第一节市政规划分析按照统筹城乡、合理布局、节约土地、功能完善的原则和“东延、西连、南跨、北展”的发展思路，进一步拓展县城规模，围绕建设生态宜居家园，积极构筑以“两区、三园、一带、十一镇”为框架的城镇空间格局，到2012年，全县城镇化水平达到51%，县城建成区面积达到35平方公里，人口达到26万人，跨入中等城市行列。到2020年，全县城镇化水平达到62%以上，县城建城区面积达到80平方公里，人口达到50万人。东平县整体规划第一节市政规划分析东平县控制性详细规划第一节市政规划分析东平县新城区中轴线城市设计第一节市政规划分析第三部分项目基本情况地块规划指标第一节项目概述该地块位于虹桥社区规划用地：8411平方米土地性质：金融商业用地容积率：1≦容积率≦3.5建筑密度：大于40%绿地率：大于25%建筑限高：低于40米龙山街香山街汇河街东原路项目区域位置第一节项目概述银山街佛山街东山路望山街汶河街稻香街县政府东平镇政府105国道人民医院中医院文文明湖中学文实验小学文第三实验小学文实验中学韩山街高级中学金汇商业街西山路至东平湖平湖路光大广场光大家园本案宿昌路项目地块现状第一节项目概述项目地周边情况第一节项目概述第四部分商业市场调查分析东平核心商业--金汇商业街第一节商业街调查分析金汇商业街位于汇河街东原路与西山路中间路段，为目前东平商业中心。附近百货、三联等大型超市汇聚，人流量达到每分钟18人左右，自行车、电动车流量每分钟约26辆左右。主要经营服装、鞋帽、餐饮。第一节商业街调查分析金汇商业街示意图东原路东山路楼梯楼梯楼梯农贸市场农贸市场金佰汇客来多共2层，2000㎡，大卖场主营中低档服饰，二层女装儒原金汇商业街韩山街尚客优商业街东侧北街商业街西侧北街商业街西侧南街商业街东侧南街金汇商业街数据汇总表第一节商业街调查分析方位店铺数量面积业态租金备注金汇街一层东侧北街4950为主，少量40㎡，个别60㎡、80㎡（华服布艺家纺）服饰为主，5美容美发，1家布艺家纺，银饰1，文体13.8元/平/天~5.5元/平/天。一楼现出售价格约14000元/㎡租金越往西稍低，总体在2W8--5W一年。金汇街一层东侧南面5250㎡为主，靠近西面40㎡偏多，有8家，1正大娱乐城600㎡服装为主，洗化用品，美容美发3.8元/平/天~5.5元/平/天金汇街一层西侧北面3210~15㎡左右一间小饰品，