x代管协议(金湖山庄)改定

1物业管理服务合同（临时代管）委托方（以下简称甲方）甲方：深圳市罗湖区金湖山庄第四届业主委员会代表人：廖小梅联系电话：[phone]物业服务企业（以下简称乙方）乙方：深圳市盛孚物业管理有限公司法定代表人：董声俊委托代理人：李庆华地址：深圳市南山区海德三道漾日湾畔六栋三楼联系电话：[phone]根据《中华人民共和国合同法》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及相关法律法规的规定，在政府部门的指导下，结合金湖山庄小区现有的实际情况，在平等、自愿协商的基础上，就甲方委托乙方对金湖山庄实行物业一体化服务管理事宜达成一致，并订立此临时代管服务合同，以便共同遵守。第一条：物业基本情况物业名称：金湖山庄物业类型：高层商品住宅、别墅混合坐落位置：深圳市罗湖区银湖6号占地面积：50160平方米建筑面积：共计35495.28平方米.住宅面积：别墅27816.24平方米；公寓6892.32平方米；单身公寓786.72平方米。本项目共计建筑物94栋（其中别墅90栋，高档住宅3栋8层，单身公寓1栋3层，）建筑结构为框架结构。小区现有出入口2个，电梯数量3台。2备注：以上数字如有不实，以小区竣工验收报告数字为准。委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件第二条物业交接1、甲乙双方应在服务合同（临时代管）生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间定于2015年5月30日24时，约定时点前责任由原物业服务企业承担，约定时点后责任由乙方承担。2、乙方应在约定时点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认。3、乙方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决办法。4、乙方须接收原物业管理处所有愿意留驻的工作人员第三条：物业管理事项及人员配置1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常维修、养护和管理。2、房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系统）的日常维修、养护、管理和运行服务。33、本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场）的日常维修、养护、管理。4、本物业规划红线内配套服务设施的日常维修、养护和管理。5、本物业规划红线内附属物业管理范围的公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。7、对金湖山庄实行24小时封闭式管理，对金湖山庄规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记制度，采用闭路电视、中心监控；乙方须在小区内建立固定巡更点，保证每日巡查不少于6次，确保无因管理责任而造成重大盗窃、火灾等事故的发生，配合和协助公安机关对金湖山庄规划红线范围内实行安全监控和巡视等，做好小区保安工作。8、组织开展社区文化娱乐、体育活动，每年无偿组织社区文化活动不少于6次。9、物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作。10、法律、法规等规定由乙方负责服务的其它事项。11、物业服务人员配置按照乙方要求，保安每班岗位人员不得少于7人，保安总人数不得少于14人；清洁、绿化工人数不得少于8人；维修工人数不得少于3人。第四条：物业服务管理要求（一）对综合管理服务质量要求：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划4并组织实施。3.供水设施必须按照《深圳市经济特区生活饮用水二次供水管理规定》每年清洗消毒二次，保证二次供水水质。4.白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事物，受理住户的咨询和投诉，夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修10分钟内到场，遇到停水停电停气提前在小区张贴通知。5.业主在本物业突发疾病或遇到意外伤害，情况危急且家中人力不足的，及时帮助业主联系医院，将伤病业主送上救护车或送往医院。6.协助召开业主大会，按深圳市物业管理有关规定条例配合业主委员会的日常工作。7.管理规章制度健全，服务质量标准完善。8.物业服务档案齐全，分类科学、管理完善、易于检索。9.财务管理运作规范，账目清晰，每季度公开物业管理费收支账目，并主动接受业委会的检查审计。10.全体员工统一着装，佩戴工作牌，持证上岗。11.每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。12.建立应对地震、火灾、煤气泄漏、交通事故、传染病流行等公共突发事件的应急救援预案，包括组织机构、人员和具体措施等，预案必须科学可行，一旦发生，能随时投入运行。13.保证护卫队伍的人员稳定性。14.管理处24小时值班。（二）对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求(按IS090015标准和市优标准)：1.房屋外观完好、整洁、无妨碍市容观瞻现象。2.房屋栋号、单元号有明显标志、设有引路方向平面图。3.保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用，道路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。4.确保雨水、污水管道畅通，每半年定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损。5.确保小区供水、供电系统运行正常，发生故障及事故时维修、处理及时。6.负责小区电梯设备的日常运行维护，确保24小时正常运行。7.负责小区智能化设施、安防系统的日常运行维护，确保正常运行。8.房屋小修、急修及时，有维修记录和回访记录。9.道路、停车场平整畅通，无积水，井盖无缺损、丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。10.建立各类设施设备的运行档案，记录齐全。11.各类设施设备的标识清晰、明确，对小区内有危险隐患的部位设置安全防范、警示标示或维护设置。12.对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。（三）对绿化服务质量要求(按IS09001标准和市优标准)：1.暂时维持现有绿地不变，根据小区实际需要可增加或减少（必须征得业委会同意）。2.绿化有专业人员养护和管理，对绿化定期进行浇水、施肥、修剪、疏楼枯叶和病虫害防治。修剪方法正确，乔灌木无枯死枝，绿篱无空膛，残花黄叶及时清除。病虫害防治及时，植物无明显病虫害现象。63.草皮常绿，不枯黄，无裸土。（四）对保洁服务质量要求(按IS09001标准和市优标准)：1.小区内设有果皮箱、垃圾桶等保洁设施，环卫设施完善，生活垃圾分类管理与清运，日产日清。2.每日定时清理小区内的垃圾，不影响小区环境质量。3.每天对本物业公共部位进行清扫保洁，包括楼梯间、扶手、门厅、走廊、公共座椅，做到整洁美观、无积尘，保洁率100%。4.生活水池每半年清洗、消毒一次。5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂，每月不得少于4次。6.雨天应及时对区域内道路积水进行清扫。7.小区内无乱堆、乱贴、乱画、乱投放等现象。8.发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。（五）对安全防范管理服务的要求(按IS09001标准和市优标准)：1.封闭式管理，对外来人员询问、核实、登记，做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危急人身安全处有明显标志和防范措施。2.维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅，无乱停乱放现象。3.及时制止危害小区环境和人身安全的行为，如高空抛物、鸣放车喇叭、无防护措施的遛狗等。74.防止入室盗窃，看管公共财产包括楼内的门、窗、消防器材及小区地表井盖、小品、花、草、树木、果实等。5.夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，每天做好记录备查。6.无因管理责任而造成重大盗窃、火灾责任事故发生。7.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应立即采取紧急措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。（六）对档案管理的质量要求乙方要妥善保管好以下档案资料：规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图、物业质量保修文件和物业使用说明文件、其它竣工验收资料、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料、业主基本情况资料、物业管理所必需的其它资料。以上资料乙方不得丢失、损坏，甲方有权检查、查阅。第五条物业服务的标准（一）综合管理服务标准1.对业主或非业主使用人的求助、咨询及时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复。2.服务有效投诉少于1%，处理率100%。3.每年以书面形式征询业主或非业主使用人对物业服务的意见，满意率达到95%以上。4.积极开展各类社区文化活动，每年组织业主或非业主使用人参与的社区8文化活动，重要节日有专题布置，国庆、圣诞、元旦、春节等对小区进行节日装饰。（二）物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理服务标准1.各类设施设备的完好率达到98%以上，消防设备设施完好率100%，共用部位、停车场等照明系统的完好率达99%以上，维修合格率达100%。2.加强对供配电系统的检查保养，每月检查一次，每半年保养一次。3.加强对给排水系统的检查保养，每月检查一次，每半年保养一次。4.加强对消防系统、电梯、智能化系统等设施设备的维修保养工作。5.24小时受理业主或非业主使用人报修，急修20分内到现场处理，一般修理1天内处理，维修合格率达100%。第六条：物业服务费用以及费用缴纳1、本物业区域物业服务收费方式为：[包干制］2、住宅服务管理费标准为人民币别墅3.95元/月、平方米（建筑面积）；公寓3.3元/月、平方米（建筑面积）；单身公寓1.65元/月、平方米（建筑面积）。3、物业服务管理费用由乙方直接向业主收取，乙方须按政府规定程序收费，不得超出。本合同约定乱收费，做到计费准确、收费公开透明。4、业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金。对欠费超过3个月的业主可通过上门催缴、登报、律师函及法律程序追缴。5、乙方按质按量提供物业服务。合同期内实行自负盈亏。6、业主应在每月20日按月交纳物业服务费。97、业主自用部位收费乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。8、公共服务项目收费：物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。第七条：甲方的权利和义务1、按临时代管服务合同的约定，接受乙方的服务。2、审核乙方拟定本物业的年度工作计划、年度费用预算、年度财务报告。3、审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。4、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。5、制定、修改业主公约。6、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境。7、卫生的维护等方面的规章制度。8、决定专项资金使用、统筹方案，并监督实施。9、对乙方的服务质量实施监督检查，且每三个月进行一次全面考核评定将考核评定的结果向业主公布，并提请业主大会决定是否提前终止合同。10、协助乙方在物业服务活动中的宣传教育、社区文化活动。11、法律、法规规定应由甲方履行的其它权利和义务。12、对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业10费交纳人，应督促其交纳。13、有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的甲方其他权利义务。第八条：乙方的权利和义务1、乙方在本物业区域内设立专门的常设机构负责本物业的日常服务管理工作，并代表乙方履行本合同规定的权利和义务。2、针对本合同的物业管理事项，制定年