《房地产估价》试卷一

1《房地产估价》试卷一一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内。1．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。A上升Ｂ下降C不变D升降难定2．残余法是依据（）价格。A土地收益求取土地B建筑物收益求取建筑物C房地收益求取房地D房地收益单独求取房地或建筑物3．用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。A该宗房地产的实际B类似房地产的客观C类似房地产的最高D类似房地产的最低4．对同一宗房地产而言，（）。A房地价格=土地价格+建筑物价格—建筑物的折旧B建筑物价格=房地价格—土地价格C土地价格=房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧5．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。A50万元B55万元C60万元D60万元以上6．理论上“八项因素”构成的房租通常称为（）。A市场租金B商品租金C理论租金D成本租金7．用成本法评估新开发土地价格的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地费用（）+正常利税。A拆迁安置补偿费B基础设施建设费C公共配套设施费D开发土地所需费用8．（）限制了估价报告书的用途。A估价方法B估价目的C估价原则D估价日期9．在路线价法中，（）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。2A一面临街矩形地B一面临街三角形地C一面临街梯形地D一面临街不规则形地10．在评估期房价格时，（）。A估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态11．一般损坏房的成新度为（）。A4~6成B5~7成C4~5成D5~6成12．一宗房地产交易能够达成的充分条件是（）。A买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格13．某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/㎡，则其土地单价为（）元/㎡。A500B200C250D10014．某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为（）万元。A100B70C60D4015．某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。A40B60C50D6716．某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A323B275C273D25817．某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。3A417B500C460D45018．某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为（）%。A10.6B11.4C11.2D10.819．某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。A.833.33B.830.45C.828.25D.827.6420．某前后临街总深度30m的矩形宗地，前街路线价20000元/㎡，后街路线价1000元/㎡，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）m。A.10B.15C.20D.30二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选顶得0.5分。）1．估价报告书的内在质量包括（）。A估价结论的准确性B文字表达水平C估价方法选择的正确性D参数确定的合理性2．房地产交易中的特殊交易情形包括（）。A交易双方曾经有过业务联系B购买相邻房地产C交易税费由买方承担D卖方不了解市场行情3．求取建筑物重新建造的成本方法有（）。A指数调整法B实际观察法C工料测量法D分部分项法4．建筑物的物质折旧包括（）。A有形损耗B正常使用的磨损C功能折旧D意外的破坏损毁5．下列说法正确的是（）。A可比实例肯定是交易实例B交易实例肯定是可比实例C可比实例不一定是交易实例D交易实例不一定是可比实例6．各类房屋的残值率一般为（）。A钢筋混凝土结构3%B砖木结构一等6%C砖混结构一等0%D简易结构0%47．下列说法正确的是（）。A购买年是利息率的倒数B购买年法是地租资本化的另一种表现C购买年法实质是一种收益法D购买年实际是预计的可获收益的年限8．地价区段是根据（）的原则来划分的。A形状相似B用途相似C地价相近D地段相连9．某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（）。A评估价格公平合理，成交价格不公平合理B评估价格不公平合理，成交价格公平合理C评估价格和成交价格都公平合理D评估价格和成交价格都不公平合理10．估价是计算地租量须把握（）。A土地是在最佳用途下使用的B土地是由最有能耐的人使用的C土地是中最粗放利用下使用的D土地是在最佳集约利用下使用的三、判断题（共10题，每题1分。请在各题后的相应括号内填入判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。）1．假设开发法可用于拆迁补偿估价。（）2．同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。（）3．房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。（）4．若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。（）5．城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。（）6．房地产价格实质是房地产权益的价格，故其收益在估价中要比物质实体更重要。（）7．长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。（）8．不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。（）9．人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。（）10．某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为605万元。（）四、填空题（共10个空格，每个空格1分。请在各题的空格处填入最恰当的内容。）1．房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟___________的价格形成过程将房地产价格显现出来。2．房屋完损等级是根据房屋的结构、___________、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。3．认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、___________、面积含义。4．一名合格的房地产专业估价人员应符合下列三方面要求：⑴有扎实的估价理论知识；⑵有丰富的估价实践经验；⑶___________。5．在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在___________重新建造成本购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。6．资本化率=___________+风险调整值。7．某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/㎡，则该商店单位建筑面积的年租金为___________元/㎡。8．将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/㎡，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为___________元/㎡9．某宗土地面积250㎡，其上附有建筑面积为200㎡的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为___________万元。10．某类商品房平均售价1994年初为2500元/㎡，1996年初涨至3025元/㎡，则其价格的年平均上涨幅度为___________%。五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的，不得分。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。）1．某建筑物总建筑面积500㎡，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50元，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。2．某公寓共3层，每层建筑面积均为1000㎡，其房地产单价平均为1100元/㎡底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元，试按房地产价值分滩方法确定第二层的土地占有份额。3．某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近6选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。类似房地产价格（万元）净收益（万元/年）A25230B29435C23828D166204．需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000人民币元/㎡560美元/㎡530美元/㎡成交日期1995年8月1日1996年1月1日1996年5月1日交易情况—1%0%+2%区域因素+2%+3%0%个别因素0%+1%—2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。7《房地产估价》试卷一答案一、单项选择题（20题）1．B2．D3．B4．B5．B6．B7．D8．B9．A10．D11．C12．C13．C14．B15．B16．B17．C18．A19．C20．C二、多项选择题（10题）1．ACD2．BCD3．ACD4．ABD5．AD6．BD7．BC8．BCD9．ABD10．AD三、判断题（10题）1．×2．×3．√4．√5．×6．×7．√8．×9．×10．√四、填空题（10个空格）1．市场2．装修3．面积单位4．有良好的职业道德5．估价时点6．安全利率7．3968．5009．510．10五、计算题（4题）第1题解：已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30求：建筑物现时总价和单价解：（1）建筑物现时总价V=C·1(1)NnRN8=1000×500×50301(15%)50=310000（元）=31(万元)（2）建筑物现时单价=310000500=620（元/㎡）答:建筑物现时总价为31万元,单价为620元/㎡。第2题解：（1）该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元）（2）设第二层单价为x元/㎡，则：(150)(150)3xxx=1100解得x=1200（元/㎡）（3）第二层房地总价值为：1200×1000=1200000