《房地产法学》口试参考答案

《房地产法学》口试参考答案命制40个问题，由学生现场抽取作答。要求：回答流利，思路清晰，正确完整。第五章房地产交易1、房地产交易包括哪些形式？房地产交易的基本规则有哪些？房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。基本规则有三点：1）房地连动规则，指房地产转让、抵押的，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。实践中表述为“房随地走”或者“地随房走”。2）价格（管理）规则，包括价格指导、价格评估、价格申报。3）登记公示规则，指房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。2、哪些房地产不得转让？依照《城市房管法》第38条规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意转让的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如土地所有权、违章建筑物等。另外，根据其他法律、法规，进行房地产转让时，还涉及一些限制性条件。3、出让地权房地产的转让条件怎样？依照《城市房管法》第39、42、43条等规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列四方面要求：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。（4）房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。主要涉及两点：一是受让人取得土地使用权的使用年限要算减法；二是出让合同约定的土地用途不得任意改变，若要改变，则应当依法进行。4、划拨地权房地产的转让条件怎样？依照《城市房管法》第40条和其他相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列三方面要求：（1）应当按规定报经政府审批；（2）经批准转让的，按规定对土地使用权的划拨性质作保留或者转化处理。保留处理的，转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理；转化处理的，应当由受让方办理出让手续，并依照国家有关规定缴纳出让金。（3）转让方须持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件。5、什么是商品房预售？商品房预售的条件怎样？预售，俗称“卖楼花”，指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。根据《城市房管法》第45条和其他相关规定，商品房预售应当符合“3+1”个条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。6、预购商品房能否转让？对此结合立法规定说明。预购商品房能否转让，根据《城市房管法》第46条规定，并不明确，而是授权国务院作出规定。根据2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（被称为“国八条”）第七条规定，“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”，其中就禁止期房转让。具体规定是：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。7、哪些房地产不得抵押？根据《物权法》第184条、《担保法》第37条以及《城市房地产抵押管理办法》等规定，不得抵押的房地产有下列情形：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(4)所有权、使用权不明或者有争议的；(5)依法被查封、扣押、监管的；(6)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（7）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（8）法律、行政法规规定不得抵押的其他情形。8、哪些房屋不得出租？有下列情形之一的，房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第四章房地产开发9、关于房地产开发企业的设立条件和程序，有哪些不同于一般企业的特殊规定？在设立条件上，主要是两点：一是注册资本（最低100万）；二是人员条件（4—2结构的人员要求）。在设立程序上，主要是工商登记领取执照后须到房地产开发主管部门备案。10、简述房地产开发企业资质管理的基本规定，并简评企业资质管理制度。开发企业资质管理规定的内容主要有：1）关于资质等级及核定条件。按照2000年《房地产开发企业资质管理规定》，开发企业按注资、经营年限、开发业绩、人员条件、项目质量等方面由主管部门具体核定为四个资质等级。新设立开发企业申请《暂定资质证书》，其条件不得低于四级资质企业的条件。2）关于资质等级的审批，实行分级管理（一级/二级以下）。3）关于承担业务，作出一些限制要求。规定质资等级与业务相当，不得越级，不得无资质开发。如一级资质的开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，并可在全国范围承揽开发项目。二级及以下资质的开发企业可以承担建面25万平方米以下的开发项目。简评：资质管理的目的应当在于约束或规范企业（市场）行为。而对企业行为的规范，一是政府监管，二是强化民事责任。政府监管应当抓重点、主要环节，不宜直接、细节。对开发企业的监管应当突出在对开发项目进行监管，尤其是项目质量，注重竣工验收。实行资质管理，如“评职称”一般给企业定资质，依此确定企业的业务范围，并且还要动态监管，结果就是既管不好，也管不了。11、房地产开发的原则有哪些？分为三层面：1）一般原则（第25条），分解三方面，即城乡规划——三效益相统一——城建“十六字”方针。具体表述就是：房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。2）合法开发原则（第26—28条）：做到按期开发；实际开发；规范开发。出让土地的，按出让合同开发，不得闲置。设计、施工符合国家标准和规范，并经验收交付使用。可以依法合资、合作开发。3）鼓励和扶持开发居民住宅：民生原则（第29条）国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。12、房地产开发项目是怎样实行规划管理的？主要是一书两证一册。即房地产开发项目建设条件意见书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；房地产开发项目手册。13、房地产开发项目是否建立资本金制度？对此有怎样的规定？开发项目应当建立资本金制度。《开发条例》第13条规定，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。另外，根据银行放贷要求，提高至35%、30%。14、建设工程的法定最低保修期限是怎样规定的？根据《建设工程质量管理条例》，最低保修期限规定如下：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第三章房地产开发建设用地15、土地如何划分？房地产开发用地划分有哪几类？划分的立法意义怎样？《土地管理法》把土地分为三个大类：建设用地、农用地和未利用地。房地产开发用地区分为五类：居住用地、工业用地、教育科学文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或其他用地。（1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）划分的意义在于处理农用地与建设用地的关系，同时也处理好不同建设用地的结构。16、我国实行耕地特殊保护的具体制度有哪些？1）实行耕地占补平衡：按照“占多少，垦多少”的原则，占地单位负责等数量质量开垦，无条件开垦的，缴纳开垦费。2）实行耕地总量减少控制（耕地保有制度）：以各省级行政区域范围确保耕地总量不减少。3）实行基本农田保护制度：划定基本农田保护区，实行严格管理；各省级行政区域划定的基本农田应占该区域耕地的80%以上。4）维护现有耕地质量数量水平（耕地现状维护制度）。5）保证耕地充分利用，禁止耕地闲置荒芜。17、土地利用总体规划实行分级审批，请简述具体审批情况。全国规划、省级规划，报国务院批准；省会城市、人口百万以上城市、国务院指定城市的规划，经省级政府审查同意后，报国务院批准；一般城市、县级、乡（镇）的规划，逐级上报省级政府批准（其中，乡镇规划可由省级政府授权的设区的市、自治州政府批准）。18、城市和镇必须依法制定城市规划和镇规划，这一表述是否正确？简述城市规划、镇规划的基本分类。正确。分为总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。19、简述集体土地征收的审批权限。征收基本农田、35公顷以上的一般耕地、70公顷以上的其他土地，由国务院批准。征收不足35公顷的一般耕地、不足70公顷的其他土地，由省级政府批准，并报国务院备案。20、土地出让的年限怎样？应从何时起算？居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让年期自（实际）交付土地之日起算。21、土地出让的方式有哪些？在出让方式的确定上具体有怎样的规定？出让方式有拍卖、招标、挂牌、双方协议四种方式。根据《物权法》第137条和其他相关规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等（包括挂牌）公开竞价的方式出让。22、关于土地出让合同纠纷的法律适用，最高院司法解释确定有哪几条规则？1）出让方须是市、县政府国土部门：开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的出让合同，应当认定无效。2008年示范文本填写说明中，明确要求出让人为市、县人民政府国土资源行政主管部门。2）协议出让的出让金，低于最低价的，认定出让价格条款无效3）出让方因未办理出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。4）受让方经出让方和市、县政府城市规划行政主管部门同意，改变出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的出让金标准调整出让金的，应予支持。5）受让方擅自改变出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。23、土地划拨的法定范围怎样？国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。——划拨用地实行目录管理24、认定土地闲置，有哪两个界限标准？1）时间界限。国有土地有偿使用合同或建设用地批准书中，有动工开发建设日期的，超过此期限，未动工开发建设；无动工开发建设日期的，自合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设。2）开发建设程度界限。已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满1年。25、土地闲置的处罚措施是怎样规定的？土地使用者无正当理由，造成土地闲置，立法主要规定有两种行政处罚措施：一是超出出让合同约定的动工开发日期闲置满一年不满两年的，征收闲置费；二是土地闲置在2年以上的，无偿收回土地使用权。26、国有土地收回的情形有哪些？归纳为三种类型