《案例分析》2

第二章工程设计、施工方案技术经济分析本章基本知识点：1．设计方案评价指标与评价方法；2．施工方案评价指标与评价方法；3．综合评价法在设计、施工方案评价中的应用；4．价值工程在设计、施工方案评价中的应用；5．寿命周期费用理论在方案评价中的应用；6．决策树法的基本概念及其在投资方案决策中的运用；7．工程网络进度计划时间参数的计算，进度计划的调整与优化。【案例一】背景：某六层单元式住宅共54户，建筑面积为3949.62m2。原设计方案为砖混结构，内、外墙为240mm砖墙。现拟定的新方案为内浇外砌结构，外墙做法不变，内墙采用C20混凝土浇筑。新方案内横墙厚为140mm，内纵墙厚为160mm，其他部位的做法、选材及建筑标准与原方案相同。两方案各项指标见表2-1。表2-1设计方案指标对比表设计方案建筑面积(m2)使用面积(m2)概算总额（元）砖混结构3949.622797.204163789.00内浇外砌结构3949.622881.984300342.00问题：1．请计算两方案如下技术经济指标：(1)两方案建筑面积、使用面积单方造价各为多少？每平方米差价多少？(2)新方案每户增加使用面积多少平方米？多投人多少元？2．若作为商品房，按使用面积单方售价5647.96元出售，两方案的总售价相差多少？3．若作为商品房，按建筑面积单方售价4000.00元出售，两方案折合使用面积单方售价各为多少元？相差多少？分析要点：本案例主要考核利用技术经济指标对设计方案进行比较和评价，要求能准确计算各项指标值，并能根据评价指标进行设计方案的分析比较。需要注意的是，问题2和问题3的设问是“售价相差多少”，而不是“差价多少”、故既要答差额，也要答差率。问题1：解：1．两方案的建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价见表2-2。表2-2建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价计算表建筑面积使用面积方案单方造价（元／m2）差价（元／m2）单方造价（元／m2）差价（元／m2）砖混结构4163789.00/3949.62=1054.2334.574163789.00/2797.20=1488.563.59内浇外砌结构4300342.00/3949.62=1088.804300342.00/2881.98=1492.15由表2-2可知，按单方建筑面积计算，新方案比原方案每平方米高出34.57元；而按单方使用面积计算，新方案则比原方案高出3.59元。2．每户平均增加的使用面积为：(2881.98-2797.20)/54=1.57(m2)每户多投入：（4300342.00-4163789.00）／54=2528.76（元）折合每平方米使用面积单价为：2528.76/1.57=1610.68（元／m2）计算结果是每户增加使用面积1.57m2，每户多投入2528.76元。问题2：解：若作为商品房按使用面积单方售价5647.96元出售，则：总销售差价=2881.98×5647.96-2797.20×5647.96=478834.05（元）总销售额差率=478834.05/(2797.20×5647.96)=3.03%问题3：解：若作为商品房按建筑面积单方售价4000.00元出售，则两方案的总售价均为：3949.62×4000.00=15798480.00（元）折合成使用面积单方售价：砖混结构方案：单方售价=15798480.00/2797.20=5647.96（元／m2）内浇外砌结构方案：单方售价=15798480.00/2881.98=5481.81（元／m2）在保持销售总额不变的前提下，按使用面积计算，两方案单方售价差额=5647.96-5481.81=166.15（元／m2）单方售价差率=166.15/5647.96=2.94%【案例二】背景：某市高新技术开发区拟开发建设集科研和办公于一体的综合大楼，其设计方案主体土建工程结构型式对比如下：A方案：结构方案为大柱网框架剪力墙轻墙体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用中空玻璃断桥铝合金窗，面积利用系数为93%，单方造价为1438元／m2；B方案：结构方案同A方案，墙体采用内浇外砌，窗户采用双玻塑钢窗，面积利用系数为87%，单方造价为1108元／m2；C方案：结构方案采用框架结构，采用全现浇楼板，墙体材料采用标准黏土砖，窗户采用双玻铝合金窗，面积利用系数为79%，单方造价为1082元／m2。方案各功能的权重及各方案的功能得分见表2-3。表2-3各方案功能的权重及得分表各方案功能得分功能项目功能权重ABC结构体系0.2510108楼板类型0.0510109墙体材料0.25897面积系数0.35987窗户类型0.10978问题：1．试应用价值工程方法选择最优设计方案。2．为控制工程造价和进一步降低费用，拟针对所选的最优设计方案的土建工程部分，以分部分项工程费用为对象开展价值工程分析。将土建工程划分为四个功能项目，各功能项目得分值及其目前成本见表2-4。按限额和优化设计要求，目标成本额应控制在12170万元。表2-4各功能项目得分及目前成本表功能项目功能得分目前成本（万元）A．桩基围护工程101520B．地下室工程111482C．主体结构工程354705D．装饰工程385105合计9412812试分析各功能项目的目标成本及其可能降低的额度，并确定功能改进顺序。3．若某承包商以表2-4中的总成本加3.98%的利润报价（不含税）中标并与业主签订了固定总价合同，而在施工过程中该承包商的实际成本为12170万元，则该承包商在该工程上的实际利润率为多少？4．若要使实际利润率达到10%，成本降低额应为多少？分析要点：问题1考核运用价值工程进行设计方案评价的方法、过程和原理。问题2考核运用价值工程进行设计方案优化和工程造价控制的方法。价值工程要求方案满足必要功能，清除不必要功能。在运用价值工程对方案的功能进行分析时，各功能的价值指数有以下三种情况：(1)Ⅵ-1，说明该功能的重要性与其成本的比重大体相当，是合理的，无须再进行价值工程分析；(2)VI1，说明该功能不太重要，而目前成本比重偏高，可能存在过剩功能，应作为重点分析对象，寻找降低成本的途径；(3)VI1，出现这种结果的原因较多，其中较常见的是：该功能较重要，而目前成本偏低，可能未能充分实现该重要功能，应适当增加成本，以提高该功能的实现程度。各功能目标成本的数值为总目标成本与该功能的功能指数的乘积。问题3考核预期利润率与实际利润率之间的关系。由本题的计算结果可以看出，若承包商能有效地降低成本，就可以大幅度提高利润率。在本题计算中需注意的是，成本降低额亦即利润的增加额，实际利润为预期利润与利润增加额之和。答案：问题l：解：分别计算各方案的功能指数、成本指数和价值指数，并根据价值指数选择最优方案。1．计算各方案的功能指数，见表2-50表2-5功能指数计算表功能方案功能加权得分方案功能权重ABC结构体系0.2510×O.25=2.5010×0.25=2.508×O.25=2.00模板类型0.0510×O.05=0.5010×O.05=0.509×0.05=0.45墙体材料0.258×O.25=2.009×O.25=2.257×0.25=1.75面积系数0.359×O.35=3.158×O.35=2.807×O.35=2.45窗户类型0.109×O.10=0.907×O.10=0.708×O.10=0.80合计9.058.757.45功能指数9.05/25.25=0.3588.75/25.25=0.3477.45/25.25=0.295注：表2-5中各方案功能加权得分之和为：9.05+8.75+7.45=25.252．计算各方案的成本指数，见表2-6。表2—6成本指数计算表方案ABC合计单方造价（元／m2）1438110810823628成本指数0.3960.3050.2980.9993．计算各方案的价值指数，见表2-7。表2-7价值指数计算表方案ABC功能指数0.3580.3470.295成本指数0.3960.3050.298价值指数0.9041.1380.990由表2-7的计算结果可知，B方案的价值指数最高，为最优方案。问题2：解：根据表2-4所列数据，分别计算桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程和装饰工程的功能指数、成本指数和价值指数；再根据给定的总目标成本额，计算各工程内容的目标成本额，从而确定其成本降低额度。具体计算结果汇总见表2-8。表2-8功能指数、成本指数、价值指数和目标成本降低额计算表功能项目功能评分功能指数目前成本（万元）成本指数价值指数目标成本（万元）目标成本降低额（万元）桩基围护工程10O．10641520O．11860.89711295225地下室工程110.117014820.11571.0112142458主体结构工程350.372347050.36721.01394531174装饰工程380.404351050.39851.01464920185合计941.0000128121.000012170642由表2-8的计算结果可知，桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程和装饰工程均应通过适当方式降低成本。根据目标成本降低额的大小，功能改进顺序依次为：桩基围护工程、装饰工程、主体结构工程、地下室工程。问题3：解：该承包商在该工程上的实际利润率=实际利润额／实际成本额=(12812×3.98%[phone])/12170=9.47%问题4：解：设成本降低额为戈万元，则（12812×3.98%+x）／（12812-x）=lO%解得戈=701.17万元因此，若要使实际利润率达到10%，成本降低额应为701.17万元。【案例三】背景：某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案，经筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。有关专家决定从五个方面（分别以F1～F5表示）对不同方案的功能进行评价，并对各功能的重要性达成以下共识：F2和F3同样重要，F4和F5同样重要，F1相对于只很重要，F1相对于F2较重要；此后，各专家对该四个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表2-9.据造价工程师估算，A、B、C、D四个方案的单方造价分别为1420元／m2、1230元／m2、1150—m2、1360—m2。表2-9方案功能得分表方案功能得分功能ABCDF191098F2101089F399109F48'887F59796问题：1．计算各功能的权重。2．用价值指数法选择最佳设计方案。分析要点：本案例主要考核0--4评分法的运用。本案例与案例二不同的是，在案例二中各功能因素的权重均是已知的，而本案例仅给出各功能因素重要性之间的关系，各功能因素的权重需要根据0-4评分法的计分办法自行计算。按0--4评分法的规定，两个功能因素比较时，其相对重要程度有以下三种基本情况：(1)很重要的功能因素得4分，另一很不重要的功能因素得O分；(2)较重要的功能因素得3分，另一较不重要的功能因素得1分；(3)同样重要或基本同样重要时，则两个功能因素各得2分。答；：问题1：解：根据背景资料所给出的条件，各功能权重的计算结果见表2-10。表2-10功能权重计算表F1F2F3F4F5得分权重F1×33441414/40=O.350F21×23399/40=0.225F312×3399/40=0.225F4011×244/40=0.100F5O112×44/40=0.100合计401.000问题2：解：分别计算各方案的功能指数、成本指数、价值指数如下：1．计算功能指数将各方案的各功能得分分别与该功能的权重相乘，然后汇总即为该方案的功能加权得分，各方案的功能加权得分为：WA=9×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+9×0.100=9.125WB=10×0.350+10×0.225+9×0.225+8×0.100+7×0.100=9.275Wc=9×0.350+8×0.225+10×0.225+8×0.100+9×0.1