830扫盲培训

2016扫盲培训一Literacytrainingone2016.08.18既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利(所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等)房地产房产：指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等地产：指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等房地产属于不动产，可分为三种形态：土地、建筑物、房地合一房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。房地产需求：微观经济：指房地产消费者，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量（有支付能力的有效需求）宏观经济：社会对房地产市场的总需求目录Contents2.房地产三级市场1.土地的重要性3.开发商与地4.房地产规划1ＰＡＲＴONETheimportanceofland土地的重要性著名房地产大亨李嘉诚先生曾说：“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”土地的特性：1.不可替代性（不可能完全相互替代）2.面积的有限性（不能不断制造，不能增加总量）3.位置的固定性4.永续利用的相对性（在利用中维持土地的功能）5.增值性，易受政策影响好地段，意味着所处的区域环境好，另外就是便捷畅通的道路交通。地重要影响因素不同城市/地区的房价2ＰＡＲＴTWOThethreetypesofrealestatemarkets房地产三级市场一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。政府通过招拍挂（招标、拍卖、挂牌）的形式出让土地使用权，然后开发商来买，即一级市场是政府&开发商二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场三级市场：购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。二三级市场存在主要问题：市场的相互分割与孤立，缺乏彼此的互动和联系，而对于像北京这类发展成熟的区域搞活三级市场却是根本之所在。主要方法和途径是公房上市和住宅置换。长期以来由于历史原因，存量住房的主要类别是公有住房。为促进二、三级市场的互动，需形成职工所购公房出售和公有住房差价交换这两种主导交易行为，以搞活房地产三级市场适应居民改善居住的需求。两级市场的联动。3ＰＡＲＴTHREEDevelopersandground开发商与地Pattobuyland第一部份PARTONE拍地的要求政府挂牌、招标、拍卖开发商拥有一定的资金和经验价高者得Thecostofland第二部份PARTTWO地的成本地的成本与红线、占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼面地价、可售楼面地价相关红线：一般是规划部门使用，盖房子在红线内，是不可逾越的界限。用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线：建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合。道路红线：道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。占地面积：对于建筑物而言，占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。建筑面积=单层面积x总层数建筑面积：指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。由使用面积、辅助面积和结构面积组成。使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。容积率：是指建筑面积与占地面积的比值。它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。容积率越低越好绿化率：指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿地率=绿地面积/土地面积（百分比表示）楼面地价：即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价=土地总价÷规划/总建筑面积规划建筑面积=土地面积×容积率可售楼面地价：即可以盖楼面积面积平均分摊的土地价格。楼面地价=土地总价÷可以盖楼面积After第三部份PARTTHREE中标之后三通一平挖地基正负零盖到封顶预售许可证水通、电通、路通和场地平整三个月左右半年/一年左右拿到正负零之后就该找广告公司了4ＰＡＲＴFOURRealestateplanning房地产规划Landplanning第一部份PARTONE土地规划限高：指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定超过100米需要航空公司航空限制的审批，而且楼顶要安装提示系统。主要是担心飞机在城市上空飞行的时候碰到建筑。朝向：房屋、建筑物或门窗坐落的方向，般以房屋最大采光面为该房屋的朝向坐北朝南布局：建筑物或物体居处的相对位置的排放点式布局：优点：拉开了楼间距，避免对视，增强了私密性缺点：公共空间零散围合式布局：优点：楼间距更大，避免对视，增强了私密性；公共设施大，公共空间集中缺点：环境嘈杂，吵闹Architecturalplanning第二部份PARTTWO建筑规划园林1ONE园林：在一定的地域运用工程技术和艺术手段，通过改造地形、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域。中国自然山水园；意大利台地式别墅园；法国宫廷式花园；英国自然风致式园林；泰式园林；美式园林；西班牙园林中国自然山水园：天人合一的理念，“虽由人作，宛自天开”。以人工或半人工的自然山水为骨架，以植物材料为肌肤，运用隔景、障景、框景、透景等手法分隔组合空间，形成多样而统一的不同景点，强化人们精神思想和文化上的追求，形成写意山水园，达到诗情画意的境地，已成为中国传统园林的精髓。泰式园林：鲜明的东南亚特质，以及与自然的完美融合，以热带大型的棕榈树和攀藤植物效果最佳，以景观轴线的回转手法来组织空间，以充满佛教色彩的雕塑、小品为点缀，以东南亚特色亭廊空间为主体，并融入了柔美的草坪空间来表达人们对泰式田园的向往。西班牙园林：主要为伊斯兰风格，在规划上多采用直线，有主景观轴，轴线建为十字林荫路，交叉处设核心水池。多采用围合与组团，由厚实坚固的城堡式建筑围合而成庭院，庭园被墙环绕，被水道和喷泉切分，并种植了大量的常绿树篱和乔木。建筑2two建筑外立面：欧式是指建筑物从主要观赏角可见的立面，其展现出来的形象和构成的方式。直观3three空间超高层：30层以上或高度为100米以上每个15层有一个避难层高层：12层以上24米（消防车最多24米）钢筋混凝土结构承重避灾。2台电梯小高层：8-12层9层有一部电梯，11层及其以上有2部。多层：4-7层10米平房：1层别墅：2层4four业态住宅写字楼商业工业受土地指标限制别墅：独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅写字楼：专业商业办公用楼的别称层高：指写字楼标准层某层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离净高：指标准层某层的地板装饰面到本层吊顶下表面的距离写字楼都会有一个大堂，并且配有电梯甲级写字楼是一种约定俗成的标准，就是比较好的写字楼。5A写字楼：智能化标准OA：办公自动化系统,OfficeAutomation的简写；CA：通讯自动化系统，CommunicationAutomatiON的简写；FA：消防自动化系统，FireAutomation的简写；SA：安保自动化系统，SecurityAutomation的简写；BA：楼宇自动控制系统，BuildingAutomation的简写。办公自动化系统指一切可满足于企事业单位的、综合型的、能够提高单位内部信息交流、共享、流转处理的和实现办公自动化和提高工作效率的各种信息化设备和应用软件；它不是孤立存在的，而是与企事业单位其它各类管理系统（如电子政务系统、电子商务系统、CRM系统、ERP系统、财务系统）密切相关、有机整合。通讯自动化系统智能建筑的信息通信系统是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础，同时与外部通信网（如电话公网、数据网、计算机网、卫星以及广电网）相连，与世界各地互通信息。消防自动化系统消防自动化技术应用于智能建筑消防的各个环节而形成的消防系统，就叫作消防自动化系统。其中包括消防报警系统（探测器）、消防联动系统（联动设备）、消防电话系统、消防广播系统。安保自动化系统安保自动化系统利用红处线，金属感应装置，身份证读取器等做为安保的工具，把所扫描到的信息传给管理者电脑系统，对异常信息发出警报，达到安保目的的系统!楼宇自动化系统门禁控制系统、中央空调监控及计量计费系统、消防报警及火灾控制系统、停车场管理系统等，该系统主要是通过网络化方式对前端采集设备（数据采集或控制模块）进行数据采集和管理。商业集中式商业：商城街区式式商业：街铺公寓：用写字楼的商务指标盖得住宅写字楼&公寓：内部空间不一样，本质相近区别：公寓&住宅公寓住宅土地产权30-50年70年交易首付最低5成，贷款利率是基准的情况下，上浮10%，5.15%*1.10=5.66%税费：总价3%首付2-3成，税费：总价1%物业物业费：3元/㎡水：4.10元/立方米电：0.86-1.80元一度电物业费1.5元/㎡水：2.80元/立方米；电：0.52元-0.62元一度学位无学位有学位面积不限70%90平米以下区别：复式&跃式&loft优点：1.功能布局明确，各功能干扰少。2.经济性，户内的隔层为木结构，降低了综合造价。不足：楼梯浪费一定面积户内面积较大，布局紧凑，可满足不同需求人群住房需求；功能明确、齐全，上下层隔离，相互干扰较小。缺点：二层一般不设有通口，发生火灾时，不易疏散，存在安全隐患不限购；能进行个性化定制自由搭配；性价比高——THEEND——