40223417521870595_浅谈房地产项目管理中的成本控制

1浅谈房地产项目管理中的成本控制摘要我国房地产行业在上世纪末住房制度改革以后，房地产行业得到了快速的发展，无论是固定资产投资总额还是房地产建设面积都增幅惊人，然而，大部分房产企业还是实行较粗放的管理模式，企业的成本控制水平和能力不高。一个好的房地产企业的内部控制和管理工作做得好，能给企业带来较强的盈利能力。处于亏损的房地产企业往往会出现许多房地产项目成本控制的不完善之处。如何找出现代房地产企业成本控制中出现的问题并且积极地采取措施加以改善是房地产公司提高利润的重要工作内容之一。本文针对房地产企业成本控制的研究先从房地产成本控制的理论入手，然后分析国内房地产宏观调控政策之下对房地产开发的具体特点，并在对当前房地产企业的整体发展现状进行深入分析之后，然后分析了我国房地产企业在成本控制过程中普遍存在的问题，例如对全面成本控制没有正确的认识；没有一套完整的科学的成本控制方法；对于成本控制的手段较为单一；房地产的全过程成本控制观念较弱。认为企业要不断地完善项目设计阶段的成本控制措施，严格控制房地产企业采购成本。房地产企业成本控制对于提高房地产企业自身的抗风险能力和避免投资的盲目性都有极其重要的积极意义。房地产企业只有做好企业长期的成本控制工作才能使房地产企业在激烈的市场竞争环境中赢得一定的竞争优势，使房地产企业走上快速发展的道路。房地产企业的项目成本控制是一个科学的管理控制方式，只有按照一套科学合理的方式去控制成本，并且达到企业各项资源的充分有效地利用，才能真正取得成效。关键词：房地产；企业；成本控制2Abstractenterprisesintheproductionofthewholeprocessofcostaccounting,controlandanalysis,tomaximizetheguaranteetoachievethegoalofcostcontrolofrealestateenterprises.Enterprisestocontinuouslyimproveprojectdesignstagecostcontrolmeasures,strictcontrolofrealestateenterprisespurchasingcost.Therealestateenterprisecostcontroltoimprovetheabilitytoresistriskofrealestateenterpriseitselfandavoidtheblindnessofinvestmenthasanimportantpositivesignificance.RealestateenterpriseonlytodoagoodjobofenterprisecostcontrolforalongtimetomakerealestateenterprisetowininthefiercemarketcompetitionenvironmentofacertainKeywords:Therealestate；enterprise；Thecostcontrol目录第一章绪论-------------------------------------------------------------------------------------------6第二章房地产成本控制理论----------------------------------------------7一、房地产项目管理的定义--------------------------------------------------------------7（一）房地产企业三个项目管理的具体目标的相互制约性-----------7（二）三大核心管理目标的相互关系----------------------------------------------7二、房地产成本控制的全过程--------------------------------------------------------7（一）房地产项目成本构成------------------------------------7（二）三大核心管理目标的相互关系----------------------------7三、房地产项目成本组成及控制的含义-----------------------------8四、房地产项目成本管理的含义-------------------------------------------------------9五、房地产项目成本控制的基本原则-------------------------------------------------10（一）项目开发周期成本最低原则--------------------------------10（二）全面成本控制原则----------------------------------------10(三)成本责任制原则------------------------------------------103（四）成本控制有效化原则--------------------------------------11（五）成本控制科学化原则--------------------------------------11六、房地产项目成本控制的体系-------------------------------------11（一）目标成本管理体系-----------------------------------------11（二）责任成本管理体系-----------------------------------------12（三）动态成本管理体系------------------------------------------12（四）项目后评估体系--------------------------------------------12七、房地产项目成本控制具体过程------------------------------------13（一）投资决策选择与决策阶段的具体成本控制---------------------13（二）责任成本管理体系------------------------------------------13（三）项目建设与施工阶段的成本控制------------------------------13第三章宏观调控下房地产企业成本控制存在的问题与原因分析--------------------------14一、我国对房地产企业的宏观调控政策及影响-----------------------------------------14二、宏观调控下房地产企业成本控制主要问题----------------------------------------14三、宏观调控下房地产企业成本控制问题产生的主要原因---------------------------14（一）成本控制缺乏事前控制的意识-------------------------------------------------15-（二）缺乏先进的成本控制方法---------------------------------------------------------15（三）企业存在盲目性决策，估算精度的偏差较大----------------------------------15（四）招标方式不够严谨，工程造价的确定不科学-----------------------------------15第四章结论--------------------------------------------------------------------------------------------17参考文献-------------------------------------------------------------------------------------------------184第一章绪论虽然近年来随着中国经济的高速发展和城市化水平的不断提高，中国的房地产业一直处于较快的发展势头，各个城市的房价也是象翻跟斗一样涨幅巨大，但是纵观世界发达国家房地产业走过的发展道路，这种爆炸式的发展终将会回归理性，泡沫大到一定程度必将会破裂。日本七八十年代的房地产业也如现在的中国一样，投资规模空前高涨，房价高企。投机活动在土地交易市场十分明显，地价不断攀升。据统计东京23个区的地价总和就能够买下整个美国的全部国土。但是随着日本经济泡沫的破灭，日本房地产业遭受了首当其冲的打击，土地价格急速下跌，因为许多贷款是以土地作担保的，使得这些贷款出现了极大的风险，进而引发了严重的金融危机。2008年，美国次贷危机引发了严重的金融危机。担保了美国大部分住房按揭贷款的两房（房利美和房地美）几近破产，最后由美国政府出面收购了大部分股权，投入了几千亿美元来解决其引发严重金融问题。美国的金融危机也影响到了中国的房地产市场。以2008年为例，中国房地产企业的商品房的总销售面积比2007年的销售面积减少了19.7%，仅5为6.2亿平方米的面积。于此同时，受到房地产企业销售量大幅下降的影响，我国商品房的空置率也大幅度地增加。伴随着我国房地产市场的萎缩，房地产企业向市场投入的资金大幅度缩水，这种缩水局面在一定程度上与城乡的土地购置面积和新商品房施工以及竣工面积的下降相伴相生。虽然在我国政府面对经济的衰退推出了4万亿投资政策，通过投资拉动消费，缓和了金融危机给经济带来的危害和冲击，但足以让我们的房地产企业认识到，房地产业不会一直维持“粗暴”的发展，要想更好的生存，就必须练好内功。2009年以来，随着中央投入4万亿政策的刺激，房地产业又急速向前发展，但是各种投机性的炒房现象越演愈烈，全国范围部分城市出现了房价增长过快的势头，为此，国务院针对以上情况出台了包括严格限制贷款在内的相关文件，房地产企业通过股市融资更是难上加难，一系列的措施使得中小房地产企业资金越发紧张，日子越来越难过。不练好内功，不加强投资管理和成本控制的房地产企业将越发越来越难以生存。第二章房地产成本控制理论一、房地产项目管理的定义我国目前普遍采用的房地产项目管理的概念具体指的房地产企业为了实现房地产项目各种建设项目的顺利实施以及各种成本和其他管理目标的实现。这些房地产项目成本控制的具体目标包括了房地产企业的施工项目的质量完成情况目标，施工夏木的施工进度目标，施工项目的工程核算目标，施工项目的竣工结算的具体目标等等各种复杂的房地施工项目目标。房地产企业要想控制房地产企业的具体成本控制环节，就要对以上各个环节的成本加以严格地控制，只有这样，房地产企业才能顺利地完成企业既定的成本控制目标，为企也创造更多的利润。作为项目管理三大核心（质量管理、进度管理、成本管理）之一的成本管理，其内涵不但是为企业追求效益而采取相应的措施，更是可以促进企业的精细化管理，从而提高企业的竞争力。二、房地产成本控制的全过程房地产成本控制的全过程主要指对房地产开发过程中，从立项定位开始至项目交6付使用的全过程进行管理和控制，而不是仅指在施工时控制施工和采购的成本。对房地产企业施工过程中的工程的合同中设计到的房地产企业成本的具体内容进行控制；对房地产企业进行施工建设过程中的项目管理安全的相关成本环节进行成本的控制。房地产的项目成本过程控制的全过程控制指的就是以上三个方面的成本控制过程，这些成本控制环节是房地产企业成本控制的核心环节，关于房地产企业成本控制的整个过程是否能够取得实质性的成功。房地产企业只要做好了以上三个环节的成本控制也就为进一步控制企业的项目管理成本奠定了良好的基础。（一）房地产企业三个项目管理的具体目标的相互制约性一个对于工程质量要求较高的企业，那么无疑他所需要投入的开发周期和开发资金都是较多的。如果要抢进