9城市住宅经济.

第九章城市住宅经济在城市中，住宅是城市的一个重要组成部分，在城市建设中占有很大的比重，也是房地产的最大部分。由于人人都需要住房，所以城市住宅经济是一个与每个城市居民都有关的经济问题。本章将介绍住宅的特征与属性，住宅的需求与供给，住宅的流通。第一节住宅的特征与属性一、住宅的概念住宅是供人居住的房屋，而房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。二、住宅的特征1、耐久性。2、昂贵性。3、固定性。4、投资性。三、住宅的属性1、商品属性住宅凝结了大量的物力、财力与人力，这是它价值的基础，也是所有商品的共同性。2、福利属性住宅是一种商品，但也是一种特殊商品，其特殊性就在于住宅价值高、使用寿命长，有效供给不足。然而，享有适当住房的权利属于基本人权；安全、舒适的住房，对每个人和每个家庭的幸福是不可缺少的。为此，向所有人提供住房，就成了每个政府的施政纲领之一。而这个目标的实现，仅仅依赖市场的力量是远远不够的，这就使住宅具有了另一个属性——福利属性。四、住宅的存量与流量住宅存量，是指为满足人们对居住场所的要求而累积起来的固定资产总量，表现为实物形态，反映的是量的多少；而住宅流量，则是指住宅为其住户提的服务的总和，由对存量的使用而产生，表现为非实物形态，反映的是质的好坏。第二节住宅的需求与供给一、住宅的需求1、住宅需求的阶段住宅的需求可以顺序划分为三个阶段，表现为三种需求类型：（1）温饱阶段——基本的住宅需求。（2）小康阶段——标准的住宅需求。（3）富裕阶段——舒适的住宅需求。2、影响住宅需求的因素住宅需求，是一定时期内在流通过程中出现的对住宅商品有支付能力的需求。对于城市，影响住宅需求的因素主要有：住户收入、住宅价格、人口数量和人口构成。（1）住户收入因素。这是诸因素中最重要的，它直接决定着人们用于住宅支出的支付能力。对此，可以用住宅需求的收入弹性来说明。住宅需求的收入弹性是指收入的变化（△Y/Y）引起的住宅需求的变化（△Q/Q）的幅度Em，根据定义：若Em=1，为单一弹性，说明需求与收入等比例变动；Em＞1，为富有弹性，说明一个单位的收入变动，会引起大于一个单位的需求变动；Em＜1，为缺乏弹性，说明一个单位的收入变动，会引起小于一个单位的需求变动。（2）住宅价格因素。这也是影响需求的重要方面。我们同样用住宅需求的价格弹性，也即价格的变化（△R/R）引起的住宅需求的变化（△Q/Q）的幅度Ep来加以说明。根据定义：Ep的大小含义与Em相似。（3）人口数量因素。人口数量的多寡也在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。（4）人口结构因素。即使同等数量的人群，也可能引致不同的住宅需求，这是因为人口构成对住宅需求有潜在影响。二、住宅的供给住宅供给，是一定时期内可供市场流通的住宅总量，包括住宅存量与住宅流量。1、住宅供给的方式城市住宅供给的方式，取决于不同的土地制度与住房政策。目前世界上城市住宅供给的方式可分为四种：（1）基本由市场调节型。（2）基本由国家分配型。（3）政府干预下的市场调节补充型。（4）市场调节与国家分配并行的混合型。2、影响住宅供给的因素（1）建设资金因素。这是决定住宅建设量的根本因素。（2）投资回报因素。住宅一般获利较少，为使低收入者可以承受得起，有的甚至只有微利或保本。这样，作为私人投资的地产商对于住宅建设往往不很热心。（3）市场需求因素。供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。在市场调节的体制下，住宅的供给还受需求力度以及需求结构的支配。（4）政策导向因素。政府的力量来自三个方面：一是法律；二是行政；三是经济。另外，经济形势、土地供应、建筑技术等等因素，也都影响着城市住宅的供给量。第三节住宅的流通一、住宅流通的方式住宅的流通，主要通过两种方式进行：租赁和购买。1、租赁。大多数低收入阶层选择租赁的方式，因为这样他们近些年用于住房的负担会较轻而易于承受。2、购买。只要价格合理，且收入水平允许，人们依然倾向于购买住房。二、住宅租金的构成住宅租金，实质上是住宅所有者零星出卖住宅使用权的价格。它主要由以下7部分组成：折旧费、维修费、利息、税金、保险费、地租、利润。三、住宅售价的构成商品住宅的售价，其构成与租金相似，也包括以下8部分：土地征用费、建筑安装工程费、公共配套设施及基础设施费、管理费、利息、税金、利润、效用调节。效用调节：住宅商品的一个特点，效用大小取决于消费者的偏好与土地区位。因此，在商品房销售中会因地段、朝向、楼层等外在因素出现价格差异，把这些差异考虑进去对价格进行增减修正，就是效用调节。四、住宅的租售比价住宅的租金R与售价P之间，存在着一定合理的比价关系，即：它实际上是住宅使用权的一次性批发价与分期性零售价之比。