85项目计划部职务计划书

项目发展部职位计划书2006-1-职务计划书关键词：工作思路，工作措施，岗位编排，进度安排，所需资源支持，优势根据我公司的未来五年战略规划及二零零六年度总体经营目标，我公司增设了项目发展部这样一个全新的部门。新的岗位、新的机会也凸现出来。以前由工程部门、营销部门、财务部门等兼管的部分工作将由新的、更加专业化的部门来完成。那么这样一个综合性很强，对外联系交涉很多，相关专业知识密集型的部门，其对人的要求也将是多元化并专业性的。根据四年来在********公司的亲身经历和经验总结，我想，这个部门将包括以下几块核心工作：1、工程项目前期工作·········································第2页2、项目开发研究工作·········································第3页3、综合计划工作·············································第4页以上几块工作的内容、措施、步骤、进度安排以及所需的资源支持，在文章后所附的附件中将详尽叙述，大家可以详细看一下。下面主要谈谈我的工作思路和一些工作措施，以及对本部门的岗位编排。****年**月**日附件内容：附件一：各项手续办理程序····································第6页附件二：项目发展部岗位设置说明······························第10页附件三：房地产价格构成······································第12页项目发展部职位计划书2006-2-一、工程项目前期工作。长久以来呢，我公司组织开发的大部分地产项目针对的都是“大客户”。项目的立项、审批、规划、施工、交付程序比较简单，一般由具体办事的当事人兼任进行报建、审批工作，参与工程项目前期工作的人员数较多，事后成果资料档案管理制度不完善，相关接触人员的关系维持也仅限于“就事论事”。而且国家的政策法规还不是很完善，项目的单一性很强，各个政府相关部门的公关还是比较容易的。随着国家政策法规的逐步完善，还有我公司市场化运作的逐渐加深，我们在项目前期工作中的弱点、弊端逐渐暴露了出来。********项目从开始立项时各个政府主管部门都“好说话”，到目前许多手续办理受到重重限制，这其中一方面是国家政策法规的完善，宏观经济的调控力量空前加大，客观上造成手续办理的门槛提高；另一方面，也是最重要的一方面，就是我公司过去的项目前期工作的执行和处理方式已不能满足当前形势的需要。一个主动的操作模式应当适时建立起来，而不是被动的需要什么才办理什么。这就需要一个对国家政策有敏锐的洞察能力、预测能力；对当处于转型期政府的相关部门有良好的应对和公关能力；并对房地产业的全程工作有相当了解的专业化团队去完成。那么，落实具体工作中，将从以下几个方面应对目前我们面临的情况。1、贯彻执行国家和******、********市有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度。这个主要针对目前我公司前期工作规章制度不健全而做的工作。房地产行业是一个每一步都需要到相关部门审查、批准的行业，而且这些相关工作内容环环相扣，每个环节承上启下的作用相当明显。让部门内的员工和相关配合部门了解并熟悉前期工作的规程是一个基础性的工作。这里将涉及到内部的员工培训，外部的关系协调处理机制和维持机制等等。2、监督、控制、办理全部与政府相关部门包括土地局、发改委、建委、规划部门、产权部门等的各项手续工作及其时间上的安排。这个我把监督和控制放到了前面，这也是我强调的重点。我们都知道需要到各个部门去办手续，也知道什么手续应该到什么部门去办。可是，在我们以往的操作过程中，往往被逼到了被动挨打的路上。为什么？因为我们没有一个具体的计划，没有做到有的放矢。需要什么才去办理什么，结果办理的时候才发现缺东少西的，这种现象屡次出现，造成人工、财力、物力重复浪费。在办理的时间安排上，该提前的往往被推后，甚至出现主观上认为能够“免办”的手续，结果到了办下一个手续时才发现这是一道必办的手续，然后紧急去补办，但补办的后门往往就被自己的主观上的判断耽搁了。所以，未来的工作中，配合项目的发展，我们会制定出详细的手续办理时间进度安排，把各项手续的“前因后果”捋清晰，把各项手续的办理时限定好、定死，把各个需要接触的部门分门别类、分好层次（层次是很重要的，也就是手续办理过程中的主次关系）一一列出，把建设项目各个阶段需要的手续和办理时间清清晰晰的摆在各位面前，让每个人都心中有数，互相配合，互相提醒，这样就为工程建设提供了“心情”上的保证。3、土地协调、拆迁手续办理。项目发展部职位计划书2006-3-4、发展并与各相关部门保持良好的联系和沟通。在这里单独把保持良好的联系和沟通拿出来，主要是针对过去我们出去办手续时受到的冷遇和卡壳。一句俗话说得好：三十年河东，三十年河西。朝朝暮暮的事情，好不容易建立起来的合作关系，因为日后的一时疏忽冷遇了当事人，由此造成办事的困难，这可就是得不偿失了。其实一个定期的联系和沟通就能很好的解决这个问题，一个人员名单，括弧中加注办理事项，每天拿出来看看。哦，一个关系网慢慢的就会呈现在眼前，到了这个时候，就自然而然地变成了主动去网络，去沟通。这样子，对方满意，我们也把事情办了。其中用心是关键。5、对专业性费用审批并整理上报负责人（签字）。作为具体的执行部门，好多决策上的事情需要各位领导快速反应，迅速果断的作出指示。6、参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书。从国家政策上，手续办理等方面入手，为前期策划、测算提供参考意见，针对性的拟定各阶段规划建议书。7、经济方面的测算（重要的配合工作，各种数据集合详见附件三）。前几天营销、工程都作了财务支出详细的月度安排。其中手续性的支出费用也相当可观。而且进度安排也比较集中。作为我们专业部门，手中掌握各个政府相关部门的信息，为经济价值测算提供可靠而详细的数据当然是我们的责任。另外，我大致总结了一下各项手续办理的程序，请参阅（附件一）。而且，我曾经通过统计口对接过房产局、统计局、、建委等等。对手续处理的各种问题有深刻了解，这也是我的一个优势所在。二、项目开发研究工作一个可以持续发展的地产公司，项目开发研究工作就得走在前头。经过营销部门的客户接待访问和市场调研工作反馈回来的需求信息，我们需要综合筹划，针对客户的需求量身定做对口的地产项目。包括项目的可行性研究、选址、规模、规划、设计等，并在此基础上预测项目的投资效益能否为公司带来预期的效益。还要从公司长远的战略目标出发，对储备用地进行预期分析。房地产的科研力量也就在此充分展现。为了达到以上目的，我对项目开发研究工作做以下安排：1、具体负责项目可行性、投资发展方面的研究。这项任务的目标就是类似于北京华高莱斯、中原地产顾问等房地产咨询行业，不但能够对自己的项目进行这方面的研究分析，还可以对外输出，形成我们自己的核心研发力量。就我们公司来说，就是充分利用营销部门的客户接待访问和市场调研工作反馈回来的需求信息，集中力量考察我们的储备土地，结合本地的施工能力，还有企业的盈利预计，研究出适销对路的地产项目。2、公司项目的规划设计和方案设计。这项工作内容也是我目前正在做的工作。各种规划方案审定、修改，各种数据的计算分析等等。也就是所谓的成果。把研究出来的东西转变为画在纸上的成果展示，为领导层提供形象化的决策数据，也项目发展部职位计划书2006-4-为设计院最终的施工图设计、施工单位的施工建设奠定一个基调。3、定期组织市场调研活动，并形成报告，为领导层提供决策依据。这项工作的重点是利用各种统计、分析工具形成报告，并且根据需求形成或者是针对性的，或者是通用性的（Universal）。这项工作的成果将影响市场、销售、工程还有财务方面。基础数据采集可靠度、准确性、时效方面是考察此项工作成效的依据。4、公司内部信息平台的建立。2005年末搬到18#楼后，随着公司体制的完善，公司局域网和Internet出口的成功搭设，一个公司内部信息平台的基础架构已经就绪。目前已经实现打印共享、文件共享和快速传递，当然这只是现代化办公的一个基础体系。利用这些已建成的平台网络，我们完全可以建立一个公司共享的内部信息平台。我记得戴总说过，在公司内部，所有的信息都将是透明的，对外则是选择的保留。作为房地产产品研发部门和手续渠道拓展部门，对外信息的公布能够让大家更清晰的认识到自己的工作职责，也能够从信息的披露中找到自己的位置。通过这个信息（不止是网络）平台，联合各个职能部门，那么一个全新的企业文化熏陶和传播的网络平台将带给大伙一个“家”的感觉，我们的共同目标将会更加清晰，我们的个人奋斗也将充满了信心和动力。目前这个信息平台正在建立中，2006年的新春酒会的相关信息已在员工之间形成共鸣，得到了各个部门的欢迎。5、组织召开重大设计方案、重大设计变更的论证会。在这个方面，重大的变更意味着许多数据的重新测算，甚至会影响投资方向的发展。组织召开这样的论证会，一方面能够保证项目在预先制定的方向上发展，另一方面保证领导在决策的时候集中、审时度势，以最快的应对速度和头脑风暴似的行动赢取时间上的机会。6、土地储备工作。从进入****至今，我一刻都没有离开规划和方案设计。到了后期，基本上项目的可研、规划、数据分析均有参与，并做到了比较深的层次，这也是我能够全面开展项目开发研究工作的一个优势所在。三、综合计划工作根据以上所述两方面的内容，自然而然的出现了计划和计划控制。基于以上的工作和成果分析，我们能够得出：1、掌握各项计划指标完成情况，及时上报，与有关部门尽快协调处理。2、从公司本身形成一个内部的质量、进度控制体系。3、加强统计工作（配合各个专业）。综合计划工作主要是能够让个部门的员工得到自己清晰的目标，并且能够合理安排自己的工作计划，从而环环相扣，完成工作目标。这块工作内容每一项都要和高层领导上报、分析，需要的时候及时调整。并联合其他部门把战略性的计划纲要融入到其中，以更好的完成工作目标。以上是我对本部门工作的基本想法。具体的工作步骤和操作方法在附件中以表格或大纲的形式一一列出，请各位参阅指正。项目发展部职位计划书2006-5-下面我谈谈对本部门岗位编排的设想。作为一个综合性很强的部门，如果一味着去添加岗位和在岗员工，那不是明智之举。经过仔细的分析和测算，我想本部门应当配备3~4个岗位。就目前的情况来说，手续这部分1~2名，分析和研究人员1~2名。（详细请见附件二）针对以上工作安排，在项目市调阶段，可以联合销售部门，以其人员优势和专业优势获取大量的基础信息。工程报建阶段，根据预期计划安排，各个部门提出要求，我部门的专职人员去办理、拿证。项目的研究阶段，专人负责，择机和高层领导汇报、听取意见，并按照合理的指示作出修改方案。综合计划属于结论和监督阶段，这需要整个开发团队的配合和执行。所以，本部门设置3~4个岗位即可以集约的、迅速的完成既定的工作目标。但是，对这几个岗位，综合能力的要求会相对提高一些。懂工程、熟悉项目相关配合工作；能够利用自己的知识结构和工作经验独立完成分析和总结、归纳工作；能够准确的汇报和回馈相关信息；并且具有良好的沟通意识。对部门经理的要求还要更高，独特的领导才能，综合应用的能力，灵活多变的处理原则，相关专业知识的综合掌握是应当具备的基本要求。所以，综上所述，能够站在这里向大家做这个竞聘演讲，我是有备而来，信心十足。多年的基层工作的磨练，让当年年轻气躁，心浮不安的我迅速的成长起来，所有的一切离不开各位领导的用心培养和点拨。走过了这么多部门和岗位，从我自己的职业生涯来说，我也希望自己能够在充分吸收消化的基础上为公司创造更高的价值。多元化的知识结构，专业化的理论基础，优质的后期培养，相信我能够在几年的沉淀和累积基础上，开始创造价值。谢谢大家赵睿2006年2月18日项目发展部职位计划书2006-6-附件一：各项手续办理程序第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开