润城第一大道价格方案(写字楼)

润城第一大道产品定价方案策划与市场发展部销售与品牌建设部2011年12月20日2012年润城第一大道放量润城第一大道写字楼供应：3栋写字楼，面积合计99872㎡；润城第一大道公寓体量：2栋公寓；面积合计52647㎡；润城第一大道商业供应量：第一大道商业由底商、LOFT、独立商业、地下负一层商业组成，面积合计53820㎡。2012年市场放量预测受国家宏观政策影响，市场低迷，整体呈现量价齐跌的局面；写字楼供应预测：明年预计昆明市主城区的写字楼供应46宗，办公开发总量约241.8万㎡，主要集中在西市区、南市区及中心区，供应较大；公寓体量预测：因市场上在售公寓的面积区间大多在40-60㎡，在售公寓的剩余体量约2万㎡，市场上潜在的供应量约10万㎡，未来一段时间公寓的供应量也将会增多，且区域分布较广；商业供应量预测：2012年商业金融、商务金融类用地供应55.8万㎡，在售或即将推售的商业200余万方，明年市场放量巨大。目标客户群分析2012年商业竞争激烈，润城商业应审慎推出，目前润城片区商业、商务气氛尚待成熟，吸引力有限。应考虑招商落位后再推出负一层商业，因此在本次提报方案中未将负一层定价列出。根据以上综合分析我们提出润城第一大道的定价方案如下：321办公客户群公寓目标人群需要展示企业形象的知名品牌公司与金融产业相关的中大型企业，如：银行、移动、联通等等以上客户群体注重环境品质，定价需采取“高定价、高折扣”策略。以自用为主的客户1-3F展示材料及产品，4-6F为公司独立办公的中大型企业，比如雷士照明、名车4S店等客户群体该类客户群注重片区商业、商务氛围的成熟程度。但润城片区尚在开发中，对商业投资客的吸引力有限。定价以保守策略为主，略低于片区商业均价。看重片区及本案投资价值的城市投资客群；以居住为主、在附近上班的企业白领；成长型的中小企业办公该类客户群注重片区配套成熟程度。目前润城片区配套尚显不足；定价采取“低开高走策略”。商业目标客群目录第一章写字楼产品定价第二章：公寓产品定价第三章：LOFT产品定价一、写字楼市场概述二、写字楼定价原则三、写字楼价格表第一章写字楼产品定价昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善。主要分布“三横三纵核心区”。三横（东西向）：拓东路、金碧路一线；东风路、南屏街；人民路沿线；三纵：北京路沿线；北塔路沿线；青年路沿线。随着昆明城市改造进程的推进，多元化商圈带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，未来南市区将会成为写字楼主要聚集地，但目前尚未完全显现这一功能。1、写字楼市场分布2、写字楼市场在售项目写字楼名称建筑面积售价车位物业管理费售楼电话销售率邦盛水岸御园160000平方米22000-3300010001.50871-7186888/718988840%顺新时代60000平方米均价40000元/平方米300个（地上130个，地下170个）40871-808089945%世纪中心185000平方米22000800100871-361685160%汇都国际二期165000㎡2万多元/平米整个小区1:1配比，写字楼配有200个车位，分布于地下2、3层1.20871-3106666/310888860%欣都龙城近30万平米，其中10万平米商业16000元/㎡2000多个1.6565199950%中央金座74178平方米均价12000元/平方米近1000个车位1.20871-5195988/416066766%银海.樱花语商务中心36万㎡12000元/平米左右地下2层，900多个1.50871-561288830%华海.新境界35806.1㎡15800元/平米约130个//30%百富琪80000平方米均价38000元/平方米约3001.50871-3571666--红星国际330000平方米均价9700元/平方米1:1.021.60871-8265888/8255999--经典双城3333300平方米均价9500元/平方米1:110871-8212888/8188886--南亚风情第壹城9800000平方米最低价60000元/平方米46231.80871-4649999--鼎易天城252005平方米均价8500元/平方米11001.60871-8390000/835000090%3、写字楼市场待售项目写字楼名称建筑面积车位售楼电话备注城市新宸商务大厦21383平方米///志远城市综合体400000平方米25000871-3155272/毅人财富中心//0871-8419999841186668411789/高顺铭都80000平方米3000871-73508887350999其中商铺面积15000平米，写字楼9700平米，将推出323套公寓。邦盛财富中心216000平方米//一层为商铺，面积78000平方米，商场30000平方米，写字楼58000平方米，地下车库面积50000平方米。假日广场90000平方米/0871-5015555、5015888两座大办公楼都为16层高，位于广场东北侧；小办公楼由五座层高16层、18层、13层及11层的塔楼组成。大观花园商务楼///大观花园商务楼是一个纯写字楼项目，面积从42—70平方米不等，参考价16000元/㎡。益龙万象城205400平方米1400个0871-3365888集住宅、公寓、写字楼、购物中心为一体南亚之门550000平方米0871-3512999南亚之门项目预计将于今年年底推出。共800多套房源，户型面积在99-253㎡之间，价格还未确定。目前正在接受免费登记。联邦国际中心700000平方米9000871-8332222/335555联邦国际中心正在建盖售楼部东方首座1601400平方米/0871-38011113802222写字楼，高180多米，46层国际康城26000平方米/0871-7271999/海伦国际5358800平方米33517（1:1.3配置）0871-3200088/320009986㎡-156㎡户型，预计均价8000元/㎡左右。马街摩尔城3000000平方米7000个0871-8198888/星光大道330000平方米1:0.80871-4646666/4647777/润城5000000平方米1：1。机动车位：36630个，非机动车：76015个，一期共：5873个0871-4161111/奥宸财富广场213414平方米12800871-4607988A栋1号楼为写字楼，以5A级标准写字楼设计，有两层通高的独立门厅，每层内设置空中花园，为员工提供更多的休息空间。建筑共17层，1-4层为商业，5-17层为写字楼。4、写字楼市场价格走势从昆明纯写字楼的市场平均售价水平来看，2010年上半年昆明市平均售价水平在7000元/㎡/月，2010年下半年昆明市平均售价水平在9000元/㎡/月，2011年上半年昆明市平均售价为11000元/㎡/月，2011年下半年昆明市平均售价水平为13300元/㎡/月，平均上涨率为18%。02000400060008000100001200014000价格（元）价格（元）4、写字楼去化分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2010年2011年去化率（%）去化率（%）2010年昆明写字楼放量与消化率基本持平，去化率高达90%左右，写字楼所剩无及；而2011年昆明写字楼虽价格缓慢平稳上涨趋势，但年去化率明显下降，2011年写字楼去化率只达到总放量的55%。昆明写字楼租金总述——近年来写字楼租金呈现良性上涨趋势35.3637.9739.7645.59010203040502008年2009年2010年2011年昆明写字楼租金走势图租金（元/㎡近年来写字楼租金呈良性上涨趋势从昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/㎡/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/㎡/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/㎡/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/㎡/月，上涨率为9.3%.5、写字楼市场租金走势昆明写字楼租金分布图215932140246810121416租金元/㎡小于3031-4041-5051-6061-7071-8080以上昆明写字楼租金总述——主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势.高端写字楼进入带来租金两级分化从昆明写字楼租金分布图可以看出目前写字楼租金主要集中在30-50元/平方米之间；其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼.由此可以看出，高端写字楼的进入带来租金两极化趋势明显.6、写字楼市场租金分布昆明写字楼出租率走势图82.6486.6488.2489.32788082848688902008年2009年2010年2011年出租率昆明写字楼出租率——近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显.近年来写字楼出租率上涨明显，空置率低从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%.而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%.7、写字楼市场租率中心区：56%租金低于40元/㎡从中心区租金结构图看56%楼盘租金低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占4%。北市区：平均租金较高，50%楼盘于50元北市区写字楼总量相对较少，但整体租金偏高，主要由于北市写字楼发展相对缓慢，新兴写字楼拉升整体租金价格。南市区：在用写字楼较少，档次参差不齐南市二手写字楼量较少，档次参差不齐，随着星都国际总部基地、南亚风情第一城、中央金座、奥宸财富广场等写字楼入市带来新一轮租金提升不同区域下写字楼租金分析——中心区租金稳定，北市整体租金较高，南市区参差不齐.8、各区域写字楼租金对比9、未来写字楼市场潜在供应宗数编号位置交易时间面积规划用途容积率起价成交价（平方米）总建筑面积（万元）（万元）1KC2009-07-1（A1）昆明市官渡区广福路季官村、后所村1.21-2.1541953.63商务金融用地1.9682229.11524165.1224165.122KC2009-07-2（A2）13535.19商务金融用地1.418949.2667206.57206.53KC2009-46号盘龙区联盟街道办事处3528.3商务金融用地414113.23031.1771004J2010-050-A2昆明市五华区一二一大街68号1.25-2.1519829.73商务金融用地479318.9230668525465J2010-050-A4133.09商务金融用地4532.363566J2010-049-3经开区洛羊街道办事处大冲片区1.18-2.1814976.85商务金融用地4.668893.514731.7614731.7617J2010-049-8-112478.62商务金融用地1.822461.5163943.83643943.83648J2010-049-8-27325.48商务金融用地1.18058.0282315.31852315.31859J2010-054-A-2西山区金碧街道办事处河北社区21128.72商务金融用地6.63140083.4151301.97624531.18410J2010-037-A1-1西山区马街街道办事处马街社区8691.03商务金融用地12.67110115.35157250.258175.051311J2010-037-A1-210419.4商务金融用地7.8782000.6789798.776912J2010-037-A1-36558.96商务金融用地7.2847749.2296108.903713J2010-037-A1-42131.64商务金融用地1.342