沈阳万象城11年6月调研报告

沈阳商业考察报告-万象城部分2011年5月沈阳华润中心·万象城项目规划布局整个综合体由：购物中心（万象城）、5A级写字楼（华润大厦）、高端精品住宅（悦府）、五星级酒店（君悦酒店）构成，总占地面积约8.05万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资超过50亿港币。一期包括近25万平米购物中心万象城、7万平方米国际5A写字楼华润大厦；二期为超五星级君悦酒店、悦府高档住宅；三期为酒店式公寓，全部工程预计将于2012年底完成。沈阳华润中心·万象城沈阳悦府位于华润中心都市综合体核心区域，是拥有超豪华顶级商业配套的城市资源型高端精品住宅，由三栋超高层及两栋高层建筑构成，主力户型面积跨越100~300㎡。美国RTKL国际化规划理念融入项目。项目总体规划共5栋高层住宅，其中3栋48层，1栋33层，1栋32层，规划仅为752户，顶层500平米空中豪宅，私家泳池，完全人车分流规划，全部地下停车，比例近1:1。规划大观建筑品鉴上海天华设计公司在建筑设计上秉承“精致了无痕”，大到精致，小到了无痕。将现代意识和自由精神的ArtDeco风格融入项目。刚柔并济的横竖线条，突出建筑材料的质感和纹理。石材、金属、玻璃相结合，建筑兼具时尚感。新加坡英柏建筑景观设计公司总裁兼总设计师亲自操刀主持设计，为悦府带来了长白山珍惜树种，大面积越冬草坪，特色五重景观设计。每栋住宅入户空间布置水景，开门即是景观。项目整体垫高1.8米，隔绝城市的喧嚣和烟尘，更带来私密的生活环境。景观欣赏沈阳华润中心·万象城样板间赏析实景拍摄更多详细介绍可参考官方网站：沈阳华润中心·万象城作为华润集团在全球范围内第六座以“华润”命名的国际5A级写字楼，华润大厦地上建筑面积约7万平方米，楼高度约180米，地下3层、地上33层，写字楼在2011年7月正式投入使用。建筑设计由美国RTKL建筑师事务所与中国建筑北京设计研究院联手完成；专项室内设计聘请了日本ILYA建筑设计事务所，设计突出节能环保，全面打破传统办公场所的冰冷压抑，营造出轻松舒适的高端商务氛围。实景拍摄沈阳华润中心·万象城沈阳华润中心·万象城开发商：华润置地地理位置：沈阳市和平区青年大街288号（文艺路与青年大街交界，原辽宁省体育馆）建筑面积：25万建筑设计：RTKL开业时间：2011年5月15日营业时间：9:30am-10:00pm可达公交线路：21条地铁2号线可直达（即将开通）项目概况沈阳华润中心·万象城南侧主入口：南侧有两大入口，L1和B1层各一个。北侧主入口：北侧主入口造型锋利，有大刀阔斧感觉。主入口形象中部主入口：与两侧两层通高店铺同高，宽高比失常。1123234四大主要入口对应三大主要中庭，通过单动线、公共区间串联。简单、实用。4中部西侧入口：与深圳万象城一致，为私家车主要落客区。沈阳华润中心·万象城外立面121.与深圳万象城不同的是，沈阳项目采用了更多部分的石材，十分舍得，整个外立面运用石材与玻璃等元素的有机结合，大气、统一；2.与高尚住宅——悦府之间的通道（楼与楼距离）约20米左右，与我大连项目相比不同的是，住宅是侧面相对着商业项目。沈阳华润中心·万象城室外沈阳华润中心·万象城入口处的多层空间沈阳万象城内部的各个入口都有局部多层通高的空间，而且相比大悦城等项目来说，这个空间的尺度显然万象城把握地更好，从高度、宽度、光线等各元素配合都使得这样一个入口的空间更大气且不失亲和力。此局部两层通高的空间可更多借鉴于我大连项目，在接下来的设计深入过程中，在设计上更多地营造高端物业的氛围。沈阳华润中心·万象城沈阳华润中心·万象城平面布局沈阳万象城深圳万象城沈阳华润中心·万象城楼层规划L6主要业态：主力百货、餐饮、儿童、美容美发、家居、生活服务代表品牌：食通天、kingkow、梦郎美发、瑞妃曼美容、TAYOHYA、FRANZ、倍轻松L5主要业态：主力百货、影院、冰场、餐饮、运动休闲、家居、生活服务代表品牌：MEGABOX、冰纷万象、金牌小笼、鹏达体育、Columbia、OSIM、BOSE主要业态：主力百货、餐饮、综合服饰、女装、皮具、箱包代表品牌：张生记、速写、ANMANI、ONLY、ANNATOSANI、SamsoniteL3主要业态：主力百货、女装、男装、潮流服饰、鞋类、皮具代表品牌：EQ:IQ、JORYAWeekend、VASTO、NOVO、SteveMadden、DISSONAL2主要业态：主力百货、女装、男装、综合服饰、鞋类、皮具、餐饮、家居生活/影音代表品牌：GIADA、DanielHechter、i.t、NOVO、LOTTUSSE、LLOYD、Drivepro、PacifficCoffeeL1主要业态：主力百货、男装、女装、综合服饰、鞋类、皮具、珠宝钟表、代表品牌：ErmenegildoZegna、MaxMara、BURBERRY、HUGOBOSS、BALLY、Hermes、miumiu、FENDI、亨吉利、CARTIERB1主要业态：主力百货、超市、餐饮、个人护理、药品、家居生活、配饰、眼镜、珠宝代表品牌：OLE、太兴餐厅、甜言物语、必胜客、瑞莱、华润堂、妍丽、星港、亮视点、ENZO、Rebecca、周生生、周大福L4主要业态：主力百货、餐饮、综合服饰、女装、皮具、箱包代表品牌：张生记、速写、ANMANI、ONLY、ANNATOSANI、Samsonite沈阳华润中心·万象城楼层规划-B1楼层品牌B1层与地铁2号线零距离接驳，业态主要为精致生活相关业态，包含餐饮、配饰、个人护理、家居等。该楼层整体开业率为82%（按开业店铺数量计算）。沈阳华润中心·万象城下沉式广场下沉式广场整体面积与深圳万象城相近，无水景，且在入口相同的位置选择相同的品牌/业态，广场中加入了一些生态元素，类似薰衣草等。但B1与L1主入口的位置太近，L1层入口的形象被弱化，B1层随着下沉式广场以及生态环境的营造更具吸引力。沈阳华润中心·万象城B1层内部空间B1层主要中庭，从B1通到L6，且中庭成收缩式。B1层与L1层局部通高处。在OLE一端没有通高的中庭，在自然光线供应不足的情况下，利用墙面绚丽的灯带来进行补充。但是否绚丽的灯光有喧宾夺主势头？周边的店铺，特别是OLE超市稍显暗淡。沈阳华润中心·万象城店铺沈阳华润中心·万象城楼层规划-L1楼层品牌L1层为项目定位最高的楼层，以大店为主，业态方面，纯男、纯女的品牌较少，主要以综合品牌为主（综合的含义在于含男女装、配饰、精品、皮具、皮鞋等众多品类，例如Agnona、BALLY、BURBERRY等），由于该楼层目前所有商户都仍在装修阶段，故L1层店铺形象无法展现，同时也影响了购物中心本身的人流量。沈阳华润中心·万象城沈阳华润中心·万象城楼层规划-L2楼层品牌L2层品牌以时尚类品牌和国际二线品牌为主，囊括的业态种类丰富，可逛性强，与L1层一样，同样以综合类品牌为主。L2层整体开业率达到96%，除主力店尚泰百货尚未开业。沈阳华润中心·万象城与深圳万象城一样，在室内空间的尺度营造上非常相似，在局部公共空间的装修、装饰上也非常一致。地板的选材和廊道选材的拼接也保持和深圳一样的风格与做法。室内沈阳华润中心·万象城与写字楼的连接处商业在L2层与写字楼连接，目前看该连接的空间稍显空旷，与写字楼相连的商业业态为咖啡（PacificCoffee）；在上图（左右两图）对照中，在与写字楼想连接的公共区域装修区别于商业的装修。沈阳华润中心·万象城店铺沈阳首家NOVO概念店，NOVO百货携手40余个殿堂级潮流时尚品牌进入沈阳。在深圳、广州、成都、上海、重庆、北京的NOVO百货逐渐成为当地最有感召力的潮流聚集地同时，沈阳NOVO百货势必成为沈阳时尚人群及潮流圈的新焦点。NOVO概念潮流百货是一种全新概念的乐活空间，它迎合年轻、时尚、独立的消费者，用独有的概念视觉装修形象、新奇好玩的潮流主题活动、浓厚的潮流时尚文化体验、便捷的一站式潮流品牌购物，打造出与众不同的购物空间。代理诸多国际时尚奢侈品牌，如保时捷设计-PorscheDesign，Rimowa，Lamy，Loewe，Dyson等，在深圳著名商场均有专卖店，如万象城（4个店）、金光华、中信、CocoPark购物公园、花园城等；另外杭州万象城也有3个店。今后，公司将会伴随着华润万象城的足迹遍布全国。沈阳万象城Drivepro店继在杭州与万象城合作后，在沈阳店又加入新鲜元素，将其代理的品牌更多植入店中，店铺也更显丰满和高端。沈阳华润中心·万象城楼层规划-L3楼层品牌L3层业态相对比较少，主要为服饰和皮具，且楼层主题围绕着女性主题，服饰也主要以国内的一线品牌为主，例如JORYA、Marisfrolg、EP等等，开业率较高，除主力百货部分未开，其余都已在正常营业状态。在本层也发现一些与深圳假日广场相同的品牌，就品牌的装修上，都有可借鉴和参考的东西。沈阳华润中心·万象城室内与深圳万象城一致，沈阳万象城也有立体停车场，但目前还未全面开通，可直接与L2\L3\L4连通。与此同时，在L1-L6层同样位置都设置有礼宾台（咨询台、客服中心）玻璃上的温馨提示低调、优雅地透露着“温馨”沈阳华润中心·万象城室内在L3层中庭位置，设立了两组扶梯，一组L3上L4（L4下L3）一对扶梯，一组为飞天梯（L3上L5），两组电梯的距离非常近，在垂直面上看占据了中庭大量的空间，从上下视觉通透性上阻碍了中庭的表现力；于此同时，中庭吊饰也需要垂到L3层的位置才得以展现，很难突出吊饰本身的重点，而且L3层以上的中庭顾客都能通过中庭看到吊饰上的灰尘等杂物……沈阳华润中心·万象城楼层规划-L4楼层品牌L4层餐饮开始增多，且多为特色餐饮，例如张生记、辽河渡口、亚洲土地等等，同时配合一些休闲服饰以及皮具箱包。该楼层有3家空铺面临招商。楼层整体开业率较高。沈阳华润中心·万象城室内L4层图示区域，为了满足L5层冰场的放置位置条件，牺牲了L4层图示区域的公共区域价值，该区域显得光线不足，非常灰暗，周边店铺又由于为餐饮业态，灯光本身也不强烈，显得楼层中该区域十分昏暗，光源也不足，顾客较少。在万象城里从B1到L6基本都可以找到该项问题——公共区域未预留电源。前面提到的与立体停车场的连接，L4连接处层高尤其低。十分压抑。沈阳华润中心·万象城店铺沈阳华润中心·万象城楼层规划-L5楼层品牌L5层零售开始减少，增加生活类相关品类。该楼层空铺率较高，有6家空铺。主力店较多，除映射到本楼层的百货除外，有影院和冰场三大主力店。沈阳华润中心·万象城店铺沈阳华润中心·万象城沈阳华润中心·万象城楼层规划-L6楼层品牌L6层主要以儿童、生活加餐饮为主，该楼层空铺率较高，8家店尚未招商到位，另外还有2家店装修为开业。该楼层亮点食通天美食广场生意不错。沈阳华润中心·万象城沈阳华润中心·万象城按照品牌数来统计，共有150家品牌，其中不乏像尚泰百货、NOVO、i.t等多品牌集合店。上图也是根据品牌数量来做的占比统计。沈阳华润中心·万象城尚泰百货入口1入口2按尚泰方的观点来讲，万象城非常大方的给予了很好的一个展示面，且给予了南中庭区域很大的内部展示空间，在纵向空间上极大的支持主力店的形象展示。目前尚泰百货正处在装修期间，预计8月开业，整体实用面积达2.8万平，比杭州店要大。业态分布方面，与之前我司和尚泰方沟通方案基本一致。沈阳华润中心·万象城停车场停车场分为地下停车场和地上提车长（立体停车场），前面介绍过立体停车场和深圳一样，与L2\L3\L4相连；停车场整体感觉很人性化，简单但不失高档。清晰的指引和停车场内部交通组织的非常合理。沈阳华润中心·万象城标识标识简单、实用，指引准确，细节体现大气。沈阳华润中心·万象城绿植、花艺所有万象城室内外的绿植、花艺等全部是真的，色彩搭配也很用心。沈阳华润中心·万象城沈阳万象城的指南纸张上明显感觉比深圳的要沉、厚、硬，色彩也相对区域年轻化和时尚化，与其定位比较符合；在业态分类上也不如深圳细。深圳万象城定位高端，故在导购手册排版方面庄重大体，色彩严肃，文字排版较沈阳比更加紧凑，业态的分类也更加细致。导