2016年第30期房地产业要参

1会员资料仅供参考房地产业要参房地产业要参编辑委员会编辑2016年8月8日（第30期）本期要目“下半场”开局连续降温中国楼市走向拐点？上半年形成周期性高点房地产税不等于房产税上半年楼市去库存成效初显全国棚改货币化安置五成以上房地产市场将迎短期调整土地断顿三个月背后温哥华对外国购房者加征15%房产交易税每周报告：2016年1-6全国房地产开发经营数据分析本期重点1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。2本周分析“下半场”开局连续降温中国楼市走向拐点？多重因素推动下，今年以来中国一二线楼市经历了以“涨价抢房”“地王”井喷为标志的“最火上半场”。而“下半场”的开局则连续降温，引发一些人忧虑：前期需求透支之后，房地产市场是否就此走向拐点？自2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入回升周期，销售、房价大幅回暖，房地产投资增速也在2016年年初出现谷底反弹，一二线热点城市的房价和地价经历了一轮狂飙。中国指数研究院报告显示，上半年，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市新建住宅累计涨幅超过20%；厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。土地市场方面，据中原地产研究中心统计，上半年全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100%，167宗溢价率超过50%。今年以来，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面地价涨幅已超过100%。值得注意的是，除了传统意义上“面粉”(土地)与“面包”(房子)的供求关系外，今年以来楼市的快速上涨一定程度上是受到“和面的水”(流动性)大量注入的影响。经济学家吴敬琏近期指出，目前中国房价过高，最主要的原因是货币超发和信用膨胀。社会上有多余的货币，而人们又不愿从事实业，就会导致人们为保值在资产市场上寻求避风港，造成房价高涨。这意味着在很多城市，房地产市场的“狂奔”与实际需求基本面有所脱节。一旦未来货币信贷政策收紧，这些城市的房地产市场会因需求青黄不接而出现明本期评论3显回调。特别是前期楼市上涨较快的苏州、南京等城市，下半年成交量和房价均面临调整，现在这种调整已经拉开了序幕。中指院报告称，苏州自今年4月以来成交量持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。此外，南京、无锡及合肥上半年成交量已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，这些城市需求透支的迹象明显，后市量价调整的可能性很大。不过，中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌并不认为这种回落和降温是拐点到来的信号。房地产市场与其说是遇到拐点不如说是进入短周期的回落阶段。顾云昌指出，中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。◆34年城市建设用地增加6.44倍中国市长协会发布《中国城市发展报告(2015)》显示，我国城市建设用地扩张速度明显高于人口增长速度，在过去的34年里，中国设市城市建设用地增长了6.44倍，年均增长率达6.27%。不同规模、等级城市间的城市建设用地也存在差异。《报告》指出，大中小城市建设用地的占比基本保持在5:2:3，大城市数量最少，却消耗了最多的城市建设用地面积。具体来看，省会城市和计划单列市建设用地占比高达全国三分之一以上，且有增加趋势。报告指出，2000年31个省会城市和5个单列市的建成区面积分别占全国城市建成区总面积的27.4%和34%，而到2014年，其占比分别提升至34%和34.1%。◆中国今年已有22个城市宅地出让超百亿元中原地产研究中心近日发布的统计数据显示，截至目前，今年住宅类土地单个城市出让额超过100亿元人民币的城市合计有22个。这22个城市大多为一二线城市。数据显示，22个城市今年以来合计住宅土地出让收入为7579.5亿元，同比上涨89.2%。由于今年各地供应的商品房住宅土地与去年同期基本持平，因此土地出让收入的大涨主要来源于地价上涨的带动。从住宅土地平均楼面价来看，这22个城市地价同比涨幅高达85.8%。22个城市中，杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌以及厦门10个城市的平均楼面价涨幅超过100%。一周提示4上半年形成周期性高点楼市下半年及明年初将续下行本刊综述告别野蛮生长以及黄金时代之后，房地产行业如今陷入一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的节奏，分化、并购、转型、跨界、多元化、出海、回归一二线等，房企的选择五花八门、不一而足。不少专家认为，今年上半年楼市已形成周期性高点，今年下半年及明年初将呈下行趋势。国内楼市下行趋势形成住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长。顾云昌指出，房地产有一个短周期，这个周期大约是3年左右，其中包括上涨和回落。各城市情况不同，一二线城市可能会更贴近市场波动，三四线城市可能会滞后一些。由于房价已经到达周期高位，明年有些城市的房地产市场将会出现负增长，在下行过程中，购买力将会下降，观望情绪会加重，这种特点，将会在三四线中小城市更为明显。由此判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房地产市场涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已形成趋势。迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示，国内房地产市场目前处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段，建银精瑞资本作为一家房地产基金管理公司，近年来逐渐缩减国内业务。市场分化后泥沙俱下对于2016年上半年地王频出的现象，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，地王造就楼王，同时挤出普通商品房供应拉高房价，未来中低端的产品越来越少，价格也会越来越高。新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪表示，在中国经济新常态下，房地产有三个调整同时来袭：一是“周期性调整”，而企业的对策是等待；二是“结构性调整”，企业的对策是转型；三是“趋势性调整”，企业的对策是创新。热点分析5在一系列分化下，房地产市场也是泥沙俱下。聂梅生指出，如今政府在提倡租售并举，确实满足了居住使用的需求，这种去库存方式是良性健康的。但另一种现象应当引起警惕，去库存确实把房子卖光了，但购买者大多都是投资客，很多房子没人住，造成了房地产高空置率，长此以往，那就是恶性去库存，只是房子从开发商手里转移到了投资客手中，让库存搬了一次家，不是真正意义上的去库存。顾云昌表示，地方政府在去库存的时候，应该对这种现象进行重点关注，同时解决配套建设问题，采取一些新颖的模式，解决由于“候鸟”人群造成的房屋空置，对于投资客造成的高空置率，应该警惕其对楼市未来发展带来的风险因素。首开集团党委书记、董事长潘利群认为，市场上悲观声音不少，主要源于对中国持续增长的担忧，包括劳动力供给减少，投资违约度下降，技术创新乏力，国际市场萎缩等，这些支撑过去高增长的动力正在减弱。北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁荣，有政府保障和去化保障的地王才可靠。后市政策微调可能性加大REICO工作室在论坛上发布的《2016年第二季度中国房地产市场报告》对三季度市场预测认为，市场发展的全局性政策环境将继续保持宽松，市场维持低增长的态势，增幅继续二季度末期回落趋势，投资增速、销售增幅、房价涨幅将逐步回落。聂梅生提出，房地产的供给侧改革，必须从三个方面入手，第一是土地供给侧改革，政府应该积极推动同地、同权、同价农地入市；第二，房地产投融资体制改革，必须加大直接融资比例，建立各地房地产投资资金；第三，房地产税费改革，针对企业而言，应该将土地出让金与税费并轨，规范纳税。顾云昌表示，下半年的调控政策，应该更细化，从分城施策到一城一策，中央要进一步下放权力和责任到地方政府，更大地利用市场进行资源配置。以北京及周边区域为例，顾云昌表示，热点区域和城市不宜频繁出调控政策，建议维持现在的政策。资产泡沫“重灾区”？房地产政策面临收紧预期由于近几年房价快速上涨，以及极强的“吸金”能力，房地产被认为是资产泡沫的“重灾区”。分析人士指出，去年以来，由于实体经济不振、股市连续震荡，各路资本蜂拥进入房地产业，并推动地价和房价的快速攀升。这一过程又在信贷支持下被加速。按照政策基调，这种现象极有可能在未来受到制约，与此同时，热点城市的楼市政策也有可能收紧。房地产市场局部出现泡沫尽管中央政治局会议并未明确指向房地产，但鉴于去年末以来市场的爆棚，房地产业仍被认为是资产泡沫的“重灾区”。根据国家统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售面积64302万平方米，6同比增长27.9%；商品房销售额48682亿元，增长42.1%。按照住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点，今年全年，房地产销售面积和增速都将超过2013年，创历史新高。这是中国房地产发展史上最迅猛的行情之一。尽管供需两端的指标增速从5月就开始出现下滑，但房价和地价都已达到历史高位。上海易居研究院智库研究总监严跃进表示，过去多年来，房地产市场总体供不应求，其价格虽有上涨过快的时段，但有一定合理性。2014年之后，供需关系逆转，行业内生动力不足，房地产价格的过快上涨，带有一定的“泡沫”成分。对于“泡沫”的界定，严跃进认为，如果把价格虚高作为对泡沫的定义，那么从短期市场可承受能力角度看，无论是土地价格还是房产价格，都存在资产泡沫风险。另外从区域市场看，实际上目前热点城市都有所存在。上海证券也指出，中国长期性的资产泡沫主要存在于楼市。房地产由于其深且广的产业关联性和带动性，过去很长时间内被定位为国民经济的主导产业。房价增长持续大幅度超出其它价格（如消费价格、工业价格）的增长，中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长，并显然伤害到了实业发展。从“泡沫”的成因上看，大量资金的流入被认为是主要因素之一。数据显示，2016年上半年，全国新增人民币贷款7.53万亿元，同比增加14.96%。分部门看，住户部门贷款增加2.95万亿元，占比达到4成。其中，短期贷款增加3260亿元，中长期贷款增加2.62万亿元。国资疯狂拿地，在推高资产泡沫方面，有着一定的推动作用。其一，抬高土地价格。在上述219宗高价地块中，溢价率超过50%的地块多达167宗，占比76.3%；而溢价率超过100%的地块也达到109宗，占比49.8%。其二，推动房价上涨预期。高价地的频繁出现，对于开发商的定价策略有着较大的刺激，而周边二手房的价格更是短期内上涨明显。政策调整路径渐明事实上，在此次中央政治局会议前夕，官方媒体已经针对房地产市场的异动进行发声。7月19日、20日、21日，新华社连续发布三篇评论，分别针对市场风险、“地王”危机和“去库存”战略，文章对信贷风险、央企国企拿地，以及加杠杆去库存等现象进行了批评。这一系列文章的发布，被认为是监管层对当前市场现象的一种批评，并暗含了未来政策调整的可能。在此之前，一些热点城市已经出台差异化政策，对当地市场进行调整。其中包括，上海、深圳提高限购门槛，北京在局部区域（通州）提高限购门槛，并通过打击首付贷等进行去杠杆。南京、苏州实施限价政策，并在土地交易市场推出价格过高时自动中断交易的“熔断”机制。厦门全面提高贷款购房的首付比例和贷款利率。分析人士普遍认为，在此次中央政治局会议之后，未来与房地产相关政策微调的可能性仍然很大。而在对市场影响最大的货币政策上，受访者普遍认为，鉴于当前的经济增速放缓、民间投资萎缩剧烈的背景，未来信贷政策恐很难有所收紧，但继续放松的可能性也不大。严跃进认