榆林商厦可行性分析报告(专业版)

第1页共25页榆林商厦项目可行性分析报告（初稿）项目部：曹润林注：缺乏大量信息资料支撑，本分析方案缺少区域总体环境分析，经济模型部分，内部一些数据根据后期数据的完整性补充完善（特作此说明）第2页共25页第3页共25页一、榆林商业市场环境分析11、、榆榆林林商商业业市市场场现现状状分分析析1.1现有商业供应分布榆林有“六楼骑街天下名”的明清建筑古迹（整个城市有3条主要街道，分别叫一街、二街和三街，仿制明清时期的建筑而建成的这条步行街在一街。最繁华的商业步行街，则在二街，那里也是张饭后散过步的地方。新明楼、鼓楼、凯歌楼、四方台、万佛楼和钟楼，六座古楼阁依次坐落于城内的大街上。这些古楼阁下皆可通行车辆，又有“六楼骑街”的美名，众多的小巷子穿插在大街、延伸于二街至老城墙边。故此形成了榆林的主要商圈。榆阳中路与长城南路形成了榆林市的次级商圈。二街沿线：这里是榆林老区传统的第一大商圈，由仁山百货，水利商业步行街，榆林金鹰时尚广场（11月开业），高老庄服饰城，豪丽精品城，都市新天地，佰川鞋城，苏宁，女人世界，榆林剧院，国贸百货，喜洋洋，大喜洋洋及周边店铺组成，业态多为日常生活配套及服饰。由于具有稳定消费客群的支持，大多商铺经营状况良好，出租率达到90%以上，该路段平均日客流量可达2万人左右，周末节假日期间日人流量超过6万人左右；榆阳中路沿线：该街为榆林市的第二大商圈主干道，由喜洋洋大洋百货，东恒百货，奇趣宝儿童城，东方商厦，赛格电脑城，文化宫及周边店铺组成，其中，大洋百货除门店与超市外均为空铺，东恒大部分商家处于闭店状态，儿童城空铺极高。该区域商业已处于下坡阶段，商业价值略低，业态组合较差。长城南路沿线：该街为榆林市的第二大商圈主干道，由国贸新天地，凯信世纪广场，百脑汇，亿联电子及周边店铺组成，业态多为日常生活百货及餐饮为主。品牌档次属于中端市场，其中凯信有地下停车位120多个。第4页共25页1.2现有商业供应比较商业面积楼层数业态模式经营状况停车场品质喜洋洋-大洋百货约1.5万B1-L3共四层B1-超市L1-L3百货统一收银除了超市与门店全部关门（超级差）无差东恒百货\\日用品，小百货租赁较差，大面积商户闭店无差奇趣宝儿童城约8000平方米L1-L3共三层L1-孕婴城+儿童玩具+儿童百货；L2-儿童百货L3：儿童教育租赁空铺多无良东方商厦\L1-L4共四层L1-夜店+百货门店L2-餐饮租赁业态较差，有空铺无差国贸新天地约1.5万B1-L3共四层B1-儿童百货L1珠宝，化妆品L2服饰L3餐饮统一收银品牌中端，出租率达90%，经营良好无优凯信世纪广场约2.4万B2-L6共八层B2停车场120车位B1超市L1黄金珠宝，化妆品，餐饮L2-L3女装L4体育用品L5儿童+餐饮L6影城统一收银品牌中端，少数高端，出租率达90%，业态配比较好，人流量大，经营良好有优国贸百货\B1-L6共七层B1鞋L1黄金珠宝L2男装+女装L3L4女装L5儿童L6餐饮统一收银品牌低端为主，二层有部分中端，出租率达85%，餐饮区较差，儿童区较好无良第5页共25页喜洋洋时超约1万L1-L6共六层L1童鞋L2精品鞋区L3女装L4男士精品L5-L6喜洋洋超市统一收银品牌中端，新开店，出租率达70%纯服饰店无良大喜洋洋约3.5万B1-L6共七层B1超市L1黄金珠宝+化妆品+手表L2-L3女装L4男装L5体育+儿童L6家纺统一收银品牌中端出租率达95%经营较好品牌组合较强无优仁山百货约0.6万L1-L4共四层L1黄金珠宝L2-L4全空铺\经营差无差水利商业步行街约0.7万㎡L1-L3共三层L1-L3零售百货\批发市场，经营较差无较差高老庄服饰城约0.5万L1-L3共三层L1-L3零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良豪礼精品城约1万L1-L3共三层L1-L3零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良都市新天地约0.4万L1-L3共三层L1-L3零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良佰川鞋城约0.4万L1-L3共三层L1-L3零售百货统一收银低端百货经营良好，无空铺无良1.3现有商业供应特点在榆林街头，各种中小超市、便利店、大小饭馆、发廊、菜市场、银行分支、家政服务所、健身俱乐部、娱乐设施、宠物服务随处可见，但是与榆林现有六十万人口的庞大社区相比，目前所有的商业网点并不尽如人意。第6页共25页缺乏大型集中式购物中心就整个榆林大社区来说，最缺乏的是可以覆盖比较大区域的大型商业中心，如大型百货商场和大型综合超市，目前只有在偏北的大喜洋洋和偏西的凯信世纪广场和国贸新天地可以算做百货零售类，但其档次不高、商业价值相当有限。中等超市规模有限中等规模的商业点极少，远没有达到令榆林居民满意的程度。榆林老城中的凯信超市，喜洋洋超市等规模和商品品类仍显不足。便民商业网点不足小区内部便利店的网络远没有成型，小型、微型的商业点未达到饱和，人们消费选择的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、粮食、肉类等等物价都要略高于市内居民区。餐饮及休闲娱乐市场未充分发展餐饮、娱乐、医药、运动休闲等各种服务业分布分散、品质参差不齐、数量相对不足。1.4现有商业总结：榆林老城区商业以：二街为主，榆阳中路为副。老城商业模式主要为：中低端百货商场。缺乏：榆林主要以地方餐饮为主，缺乏大量的外地餐饮品牌和国际品牌；整个榆林市无成型的酒吧街，缺乏情景式风情街酒吧；榆林拥有六楼骑街，但却未体现出文化产业，缺乏文化艺术街区；榆林商业主要以18-45岁百货为主，缺乏儿童为主的业态；榆林整个超市形态为社区市商超，缺乏大型聚集蔬菜，水果，海鲜，医药，日用超市；第7页共25页榆林娱乐业主要以影院为主，但娱乐影院物业又过于落后，无新型电影院（IMX）；均为独立商业物业，体量大多数在两万以下，缺乏综合性；项目多分布在二街和榆林中路主干道周边，缺乏新型商业街；项目均只租不售或整售后由专业经营管理公司统一经营；项目多集中在2006年开业经营，最多不晚于2007年，商业形态过于老旧。总体评价：榆林的商业市场几乎一片空白，有大好的商业前景22、、榆榆林林人人口口状状况况分分析析根据榆林市2010年第六次全国人口普查主要数据公报显示：1、全市常住人口全市常住人口［3］为3351437人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的3198981人相比，十年共增加152456人，增长4.8%。年平均增长率为0.47%。【常住：335万人口】2、家庭户人口全市常住人口中共有家庭户［4］988769户，家庭户人口为3064142人，平均每个家庭户的人口为3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.75人减少0.65人。【家庭：300万人口】3、性别构成全市常住人口中，男性人口为1769702人，占52.80%；女性人口为1581735人，占47.20%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.92上升为111.88。【男女比例：1:1】4、年龄构成第8页共25页全市常住人口中，0—14岁人口为533603人，占15.92%；15—64岁人口为2569890人，占76.68%；65岁及以上人口为247944人，占7.40%。同2000年第五次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重下降13.42个百分点，15—64岁人口的比重上升11.42个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.00个百分点。[14岁以下：16%；15-25岁：22%；26-45岁：35%；46-64岁：20%；65以上：7%]5、各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为256297人；具有高中（含中专）程度的人口为445706人；具有初中程度的人口为1197020人；具有小学程度的人口为956728人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由1912人上升为7647人；具有高中程度的由8008人上升为13299人；具有初中程度的由25923人上升为35717人；具有小学程度的由42770人下降为28547人。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为249114人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少148132人，文盲率［5］由17.87%下降为7.43%，下降10.44个百分点。6、人口地区分布全市常住人口的地区分布如下：地区人口数（人）比重［6］（%）2000年2010年全市合计3351437100100榆阳区63761714.3919.03神木县45549311.513.59府谷县2605857.177.78横山县2880539.398.59靖边县3559398.6910.62定边县3193709.19.53第9页共25页绥德县2960889.98.83米脂县1549536.394.62佳县2046667.66.11吴堡县757482.322.26清涧县1289385.633.85子洲县1739877.925.1933、、榆榆林林经经济济状状况况分分析析2013年，榆林市实现生产总值（GDP）为2846.75亿元，较上年增长8.8%，其中第一产业增加值139.68亿元，增长4.4%；第二产业增加值1985.56亿元，增长9.6%；第三产业增加值721.51亿元，增长7.1%。全社会固定资产投资1827.9亿元，增长3.2%；全市财政总收入668.94亿元，较上年增长0.4%，增速下降18.9个百分点；其中地方财政收入260.72亿元，增长19.6%，增速下降2.5个百分点。全市城镇居民人均可支配收入将达到26820元，较上年增长11.1%，增速较上年下降2.9个百分点。农民人均纯收入为8687元，增长13.1%，增速下降2个百分点。全年全市实现社会消费品零售额298.62亿元，较上年增长10.5%。分析：从调研资料统计，榆林人口覆盖以榆阳区为主，占总人口的20%（64万），榆林的富人区也居住于此。榆阳区常住人口中，26至45岁之间的占到85%，具有一定的经济实力，购买能力比较强，榆阳区月收入在5000元以上的人群占62%，榆阳区域人口素质普遍比较我高，大专以上人群占到70%。从对榆阳区人均可支配性收入调查显示，榆阳区较高收入以上的人数比例占到了50%，低收入与较低收入的比例仅占到25%，根据统计得出的榆阳区人均可支配性收入为34866元/年，高出榆林市平均水平近30个百分点。第10页共25页榆林榆阳区现有的唯一商圈分布图榆林市以此商圈为主榆林唯一核心商圈第11页共25页二、区域商业市场环境分析11、、区区域域商商业业市市场场发发展展作为榆林市规模最大的开发建设用地，榆阳区新城区域经过几年的发展已逐步成为集居住、办公、科技产业研发及配套商业于一体的“副都市中心”，地区规模已初步成型。但由于受规划部署以及房地产开发建设等因素的影响和制约，这一地区商业设施的开发相对滞后于居住类物业的发展，早期商业配套仅局限于居然之家、建材城；榆阳区新城区的商业几乎属于一片空白，商用物业存在市场缺口。在建住宅在建住宅在建住宅在建住宅在建住宅在建住宅第12页共25页22、、区区域域商商业业市市场场现现状状分分析析榆阳区榆林大厦为榆林市新城项目，该区域商业几乎一片空白。根据城市规划规律来看，榆阳区为榆林最早的富人区，拥有榆林大部分的富人在该区域买房，由于原先榆阳区无配套商业及周边服务型设施，故此大批量的榆林富人选择在临近的西安，北京，上海等地购购物。大量的榆林富人选择在西安及榆林周边城市买房居住。故此榆林榆阳区现在的写字楼入住率较低，预估低于50%；在未来的5年内，榆林榆阳区将增添大量的写字楼和配套商业。榆阳区将成为榆林最大的居住购物基地。通过对本项目研究区域现有及未来市场状况的分析了解到：交通流通状况较差，但是考虑到城市建设后期规划问题将对本项目未来交通有一定改观；区域目前缺乏商业核心，未来商业有着一定的市场放量，但已知商业的体量均不大，如在商业功能上形成有