2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告

中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第1页2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第2页内容简述在经济全球化的大背景下，我国正面临着追求经济高效增长、城市人口持续快速增长、土地资源日益紧缺的三重压力和矛盾，迫切需要一种整合自然资源、经济资源、社会资源、科技资源、人力资源，打造产、学、研产业集群的新型平台，帮助政府改善区域环境，提升区域经济竞争力和产业企业形象，将地产、产业、城市三方面有机融合，共同发展的新型产业形式——产业地产。当2003年“产业地产”这一新型产业形式在上海、北京、广州、武汉、南京、苏州等开始出现并付诸于实施后，也在全国各城市如雨后春笋般出现并取得了迅猛发展。近年来，随着政府和企业对产业地产重视程度的加深，产业地产呈飞速增长态势。从发展现状来看，目前我国产业地产开发专业度较之以前有了很大的提高，而产品也在不断升级换代中。2014年以来，在新城镇化继续发酵、地根收紧的情况下，产业地产被越来越多的投资者视为新乐土。2015年“两会”的政府工作报告中，提出要制订“中国制造2025”规划纲要。这对工业厂房的硬件设施提出了更高的要求，制造业新一轮升级迫在眉睫，显然会成为产业地产一大利好。目前中国住宅市场调控逐步“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房地产企业面临转型升级的迫切需求。产业地产往往与地方经济发展关系密切，受到政府重视，并且整合房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租和基础设施建设等多元化盈利模式。更高的利润、更好的土地资源和看上去更低的风险，产业地产正在成为地产行业的新宠。未来随着沿海产业向中西部转移，产业地产将面临着更多的机遇和发展契机。中投顾问发布的《2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告》共十六章。首先介绍了产业地产的概念及分类等，接着分析了我国产业地产发展的市场环境及政策背景，然后对产业地产市场的总体运行情况进行了分析。随后，报告对产业地产行业做了热点类型分析、竞争状况分析、开发模式分析、运营模式分析、盈利模式分析、招商模式分中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第3页析、重点企业分析、投融资现状分析、投资潜力分析、投资风险分析及投资策略分析，最后科学预测了中国产业地产市场的未来前景。本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、中国房地产产业协会、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对产业地产有个系统深入的了解、或者想投资产业地产项目开发，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第4页报告目录一、产业地产的内涵及分类...................................................................................................5二、产业地产相关政策分析...................................................................................................6三、产业地产开发模式分析...................................................................................................7四、产业地产转型升级发展...................................................................................................9五、产业地产行业细分领域.................................................................................................10六、产业地产行业前景展望.................................................................................................12七、产业地产行业发展趋势.................................................................................................13附报告详细目录中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第5页一、产业地产的内涵及分类一、产业地产的概念产业地产指的是：以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。从发展意义上，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力；帮助产业提供集聚发展平台，提高产业发展速度；帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。二、产业地产的分类产业地产主要包括几大类型：资源型、地缘型、技术型、基地型、需求型、产地型、中转型。资源型：资源是指生产资料和生活资料，包括自然资源和社会资源两大类。产业地产的资源，更多是指在某一地区在经济发展中所形成的某些资源的聚集，比如矿产资源、粮食资源。在江西樟树市，由于盛产药材，被号称药都，由于医药资源丰富，自然就有利于医药产业园的开发。一个城市有丰富的甚至是独占型的自然资源，这些资源就会催生开采、加工和消耗类型企业的诞生，就会自然形成密集性产业市场。地缘型：地缘是以时空地理为纽带所形成的一种紧密关系。地缘型产业地产，是指一个地区的经济社会发展所形成的影响力，一个地区的影响力越大，辐射力就越大，这有利于产业园区的开发，产业园区借助城市的影响力与幅射力，很容易打造出成功的产业园区项目，有利于借助城市的影响力来构建园区的品牌力。技术型：在许多地区，拥有广泛的技术资源，比如时下许多高新技术开发区、创意产业园、动漫产业园等就是技术型产业园区。在某些地区拥有大量的某方面的技术型人才，这些技术型人才就是非常好的技术资源，这些技术资源有利于带动产业的发展与集群。基地型：基地型一般是指群集、群聚，并且具体超强的幅射力、影响力、带动力，具有基础性、示范性、拉动性的特点。比如东莞，大量的三来一补型的加工型企业云集，故有“世界工厂”之称。基地型产业地产，往往依托当地具有一定规模化的又相对比较分散（缺乏集中，未形成集群），但生产加工产值较大的产业优势，来推进产业集群所形成的产业集中地。需求型：在某一地区，对某类商品存在购买的愿望和能力，具有大量的市场需求，也可以将该地定位产业园。这就是以需求为导向的产业地产类型。中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第6页产地型：以生产为主导，具有某类商品的规模化生产能力，比如一个城市分布了许多机械类生产加工型企业，这些大量机械生产加工企业就基本在当地形成了生产优势，就可以支撑一个或多个大型的机械产业园区的开发建设。这种产业园区就属于产地型的产业园。中转型：与产地型对应，本地区并不生产某类产品，也未形成大量相关企业，但由于该地区地理位置或者政治因素的特殊性，而具有中转优势，也就是中转站角色，这同样也有利于形成中转型的产业园区。利用中转这一优势，有效整合相关资源，推进产业集群。二、产业地产相关政策分析（一）土地集约利用推进2014年城市土地集约利用推进，监管力度加强。国土资源部正式发布首部《节约集约利用土地规定》，对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。2014年9月26日，国土资源部定下发《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，对大力推进节约集约用地进行整体部署，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。在中央推进集体土地制度改革工作的同时，上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等部分省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用，进一步加大土地利用计划管理力度，推动城市更新改造。（二）工业用地改革试点2014年12月底，国家发改委和国土资源部联合下发《关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》（发改经体［2014］2957号），选择辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州等4市为试点地区，开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、多主体供应工业用地市场流转体系、工业用地租价均衡、居住与工业用地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点，推动工业用地存量优化、增量提质，促进资源配置效益最大化和效率最优化。（三）促进产业结构升级2014年7月28日，国务院印发《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》（以下简称《指导意见》），这是国务院首次对生产性服务业发展做出的全面部署。《指导意见》提出了引导市场主体行为的发展导向，明确了政府创造良好环境的工作重点。《指导意见》明确，现阶段我国生产性服务业重点发展研发设计、第三方物流、融资租赁、信息技术服务、节能环保服务、检验检测认证、电子商务、商务咨询、服务外包、售后服务、人力资源服务和品牌建设，并提出了发展的主要任务。中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第7页《指导意见》强调，在推进生产性服务业加快发展的同时，要围绕人民群众的迫切需要，继续大力发展生活性服务业，做到生产性服务业与生活性服务业并重、现代服务业与传统服务业并举，切实把服务业打造成经济社会可持续发展的新引擎。（四）推进高新园区发展2013年1月，科技部印发《国家高新技术产业开发区“十二五”发展规划纲要》，提出未来阶段国家高新技术产业开发区（下称“高技术区”）实现“四个提升”的目标。2013年3月，科技部印发的《国家高新技术产业开发区创新驱动战略提升行动实施方案》提出，到2020年，努力将国家高新区建设成为自主创新的战略基地，加速培育和发展战略性新兴产业，促进经济增长方式和产业结构的调整，实现地区创新驱动与科学发展，服务于建设创新型国家的战略目标。《方案》是未来10年国家高新区发展的指导性文件，将通过“创新型产业集群建设工程”和“科技服务体系火炬创新工程”等行动计划，实现自主创新能力显著提升、产业核心竞争力显著增强、经济发展质量和水平显著提高、引领和支撑经济社会持续发展。（五）规划物流园区发展2013年9月30日，国家发展改革委会同有关部门印发了《全国物流园区发展规划》。《规划》将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个。《规划》将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个，三级物流园区布局城市具体由各省（区、市）参照以上条件，根据本省物流业发展规划具体确定，原则上应为地级城市。《规划》提出，到2020年，中国将基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。三、产业地产开发模式分析作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。模式一：产业园区开发模式产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入住，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力，所以这种模中投顾问产业研究中心中投顾问·让投资更安全经营更稳健第8页式的产业园区具备集中统一、权威