2014年物业师综合能力模拟试题

12014年度全国物业管理师执业资格考试模拟试卷一一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。A．物业经营管理是为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理、服务与经营活动B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C．物业经营管理强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求D．通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报2．物业资产管理和物业组合投资管理以（）管理为主。A．运行B．策略性C．日常D．设施【3．资产管理中的管理重在对资产明示的（）特征进行有效控制。A．收益B．风险C．效能D．质量4．（）是企业开展物业经营管理的直接动力。A．业主需求的变化B．物业管理业态的扩展C．物业服务企业自身良性发展的要求D．信息技术的出现5．（）是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。A．物业服务提供商B．物业顾问服务商C．物业服务集成商D．物业保障服务商6．不属于物业服务企业拥有的无形资源的是（）A．组织资源B．社会关系类资源C．信息类资源D．管理技术资源7．风险管理内容不包括（）。A．风险制造B．风险识别C．风险评估D．风险控制8．对于物业经营管理投资项目来说，下列属于现金流出的是（）A.运营成本费用B.空置损失C.建造费用D.罚金9．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，企业需要交纳的所得税为0.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（）A．11%B．4.67%C．7%D．14%210．关于物业价格特征的说法，错误的是（）。A．物业价格受区位影响大B．物业价格实质上是物业权益价格C．物业价格容易受交易者的个别因素影响D．物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格11．下列净运营收益的计算公式，正确的是（）。A．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－运营费用B．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－所得税－运营费用C．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－准备金－运营费用D．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用12．房地产评估价值所对应的时间是（）。A．价值时点B．开始估价日期C．完成估价日期D．出具估价报告日期13．关于期房价格的公式，正确的是()。A．期房价格=现房价格－租金收益－风险补偿B．期房价格=现房价格－租金收益+风险补偿C．期房价格=现房价格+租金收益－风险补偿D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿14．关于重新购建价格的表述，不正确的是（）。A.重新购建价格是估价时点时的价格B.重新购建价格是客观的价格C.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧15．物业服务企业开展物业经营管理的首要工作是（）A．物业经营管理计划的制定B．物业经营管理项目的选择C．物业经营管理方案的制定D．物业经营管理市场调查与市场分析16．物业服务产品现实的购买者（）A.对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径B.对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力但缺乏购买途径3C.对特定的物业服务产品有兴趣但缺乏足够的支付能力及购买途径D.对特定的物业服务产品有兴趣并且具有一定的购买途径但没有足够的支付能力17．下列有关物业经营管理市场的说法错误的是（）A.物业经营管理市场的交易是物业本身产权的交易B.物业服务产品的供给具有多样性和灵活性C.物业经营管理市场需求具有多样性D.客户对物业管理服务产品消费的理念可以影响物业服务产品的价格18．对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本，这中调查方式属于（）A．简单随机抽样B．分层随机抽样C．分群随机抽样D．配额抽样19．下述各项中，属于物业经营管理市场供给分析内容的是（）。A．吸纳率分析B．市场的商业周期分析C．市场占有率分析D．分析建设和运营中的主要物业项目20．特别适合于物业经营企业资源有限情况的营销策略是（）A．专业化营销B．无差异营销C．差异性营销D．集中性营销21．房屋出租的实质就是出售一定时期的物业（）。A．所有权B．使用权C．部分收益权D．占有权22．下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是()。A．肢体残疾的人B．没有民事行为能力的人C．未满十四周岁公民的法定监护人D．企业的法定代表人23．关于房屋租赁特点的说法，错误的是（）。A．房屋租赁不转移房屋的所有权B．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系C．房屋租赁关系因所有权的转移而中止D．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋424．承租人按期支付一笔固定的租金，出租人负责支付源于物业的其他所有费用，这种租金称为（）。A．毛租B．净租C．百分比租金D．基础租金25．写字楼委托经营模式中，物业服务企业（）A．决定经营项目B．控制运行成本C．确定利润点D．组建经营管理团队26．在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（）。A．物业出租经营成本B．业主期望的投资回报率C．国内整体物价水平D．同类型物业的市场供求关系27.关于租金的说法中错误的是（）A．成本租金是最低租金标准,是租赁经营盈利和亏损的临界点B．商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润共八项因素构成C．市场租金是在成本租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。D．成本租金由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成28.关于租赁合同生效的说法，正确的是()。A．签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效B．签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效C．签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效D．签订租赁合同后立即生效29．关于写字楼分类的说法，错误的是（）。A．按照写字楼的使用功能不同，写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼两种类型B．国际上通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级C．国内将把写字楼划分为五星、四星和三星三个等级D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断30．下列关于写字楼物业经营管理的说法错误的是（）A．物业管理服务是经营的基础B．满足客户需求是经营的核心C．遵守规则是经营的保障D．物业的保值增值是经营的目标531．以下关于写字楼经营管理方案设计的说法错误的是（）A.开展物业经营管理的首批资金最好由各物业项目部单独操作B.一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障C.企业文化贯穿物业经营管理始终，是持续经营的保证D.物业服务企业经营发展战略是写字楼经营管理设计的前提32．关于写字楼经营管理模式的选择，说法错误的是（）A.以追求利润为目标时，选择自主经营型B.经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型C.以保障质量为目标时，选择委托经营型D.不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型33．确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合、该租户未来发展的计划以及该租户()。A．承租期限B．经营实力C．现在的办公面积D．经营业务的性质34．写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（）水平确定的。A．最低租金B．市场平均租金C．最高租金D．市场租金35．以下关于写字楼租金确定的方法说法错误的是（）A.随行就市定价法就是企业按照行业的平均现行价格水平来定价的方法B.市场比较定价法是在类似物业已实现的租赁价格的基础上修正得出目标物业的租赁价格C.竞争定价法以同类项目竞争者的价格作为定价依据D.竞争定价法以企业服务成本和市场需求为依据来定价36．写字楼的可出租面积是()加上分摊共用建筑面积。A．出租单元内使用面积B．出租单元内建筑面积C．建筑面积D．使用面积37．从物业角度看，商业物业管理具有（）A．灵活性B．附随性C．潜隐性D．保障性38．商业物业管理目标中的“一个指导”是指（）的指导。A．业主权益B．承租商权益C．消费者权益D．物业服务企业权益639．商业物业的现场管理不包括（）A．商业物业的清洁卫生、秩序维护B．商业物业的公共空间、共用设施设备的维护保养和运行C．商业物业的商业运营D．为承租商提供日常的管理和服务40．以下关于零售商业务业部分委托管理模式说法错误的是（）A．物业主要管理负责人需要熟悉掌握必要的商品知识和商业运营知识B．有利于减轻业主的管理难度，降低成本C．增加了业主的日常管理压力和工作难度D．不利于商业物业品牌的树立和维护41.防止商品损耗，要从对（）的管理抓起。A.外来人员B.营业员工C.供应商D.顾客42.选择零售商业物业承租商时不考虑的因素是（）。A．承租商的声誉B．承租商组合与位置分配C．承租商需要的服务D．承租商的企业所有制性质43.某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为（）万元。A.10B．12.5C．15D．17.544.住宅小区经营服务对象的特点不包括（）A.市场化程度高B.人员密集，服务时间长C.人口构成复杂，需求多样D.居民收入差异较大45.住宅小区一般经营服务项目不包括（）A．便民服务B．特约服务C．商务服务D．居间服务46.以下关于住宅小区广告经营业务的说法错误的是（）A.广告资源属于业主共有B.业务的开展必须征得2/3以上业主同意C.必须明确收益归属或分配D.要单独列支收入和成本，定期公开账目747.以下不能防范住宅小区停车场经营风险的是（）A．企业要有强烈的风险意识B．企业可以通过向保险公司投保增加风险防范能力C．要高度重视各类事故隐患D．提高停车场的租金和管理费48．以下关于学校物业经营管理的说法，不正确的是（）A．各院系在对房屋管理、选聘服务企业、物业服务标准及费用等方面有不同的诉求B．在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与校内各职能部门的配合C．不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式D．学校物业管理合同的起始点应以年为界49．图书馆使用的三要素不包括（）A.安静的环境B.先进的设施设备C.良好的照明D.相对私密的学习空间50．以下关于学校学生管理的说法，错误的是（）A．在校方的同意或授权下，物业服务企业可以利用假期或空余宿舍进行租赁经营B．学生食堂采用社会化后勤的方式管理更有利C．在学校组织的各种聚会活动中，物业服务企业要积极配合D．学生管理主要包括宿舍管理、学生食堂管理以及聚会管理51．财务管理中所称的经营性资产不包括（）A.建筑物B.机器设备C.股票D.存货52．以下公式中正确的是（）A．营运资本＝总资产－总负债B．营运资本＝长期资产－长期负债C．营运资本＝流动资产－流动负债D．营运资本＝固定资产－流动负债53．物业服务企业预收的服务费属于（）A.营运资本B.长期负债C.流动资产D.流动负债54．将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照（）划分的。8A．经济性质B．与业务量的关系C．经济用途D．与决策的关系55．下列盈亏临界点销量的计算公式正确的是()A.盈亏临界点销量＝变动成本／（单价＋单位固定成本）B.盈亏临界点销量＝固定成本／（单价＋单位变动成本）C.盈亏临界点销量＝固定成本／（单价－单位变动成本）D.盈亏临界点销量＝变动成本／（单价－单位固定成本）56.对于业务稳定，能准确预测工作量、成本和收入的项目，可以采用()来编制预算。A.增量预算法B.固定预算法C.零基预算法D.弹性预算法57．下列属于物业服务企业费用中心的是（）A．行政管理部门B．租售部门C．保洁部门D．保安部门。58．下列情况中，不属于财务绩效定量评价内容的是（）A．盈利能力B．资产质量C．债务风险D．管理水平59．资产管理的核心在于（）A.资产经营B.专业服务C.多种经营D.物业保值增值60．目前，我国物业服务企业开展的资产管理类型不包括()A.专业服务B.多种经营