2015年呼市呼和浩特房地产市场楼市报告总结20160121

呼和浩特市房地产市场统计报告（2015年）2015年的上半年不论网签量还是房价，均处于低谷状态。下半年由于降息、降准、公积金新政、二孩政策等的影响，楼市渐有起色。据呼和浩特房管局数据统计显示，2015年网签28651套，环比去年同期上涨102.3%；住宅均价5094元/平，环比去年下降4%；商品房均价5665元/平，环比降3.9%。一、房价篇1.新建住宅价格指数环比2次大起大落据国家统计局监控整理显示，2015年呼和浩特新建住宅价格指数环比整体波动较大，其中2月份出现大幅下跌，由99.6%下跌到99.2%，由于2月本属楼市的“放假期”，房价下降也是理所应当。10月份波动更大，由100%下降到99.3%，据悉，9月政策频繁出台，开放商“以价换量”，导致房价有所下降。随后的11月房价在2015年首次出现上涨的趋势，与楼市去库存等政策的继续实行有莫大的关系。2.2015年房价同比仍处于下降阶段2015年房价与2014年相比，仍处于下降阶段。2015年前半年房价下降趋势加大，由1月的94.1%，下降为6月的91.8%，但是每月的下降的幅度并不大。虽然前半年的政策出台早有出台，但呼和浩特楼市反应时间较长，直到下半年效果才显现出来。2015年下半年房价出现明显回升趋势，并且上升幅度加大。虽然与2014年相比，房价仍在下降，但回暖态势已经明显。11月房价与2014年同期相比已经回落到96.4%。二、网签量篇1.商品房网签量5月-12月网签较高据呼和浩特房管局数据统计显示，2015年仅2月、3月网签量低于2000套，其他月份均高于2000套。2月过年期间，商品房网签仅923套，以往的小阳春3月网签仅1887套，楼市冬季延后。2015年5月、7月、9月、11月、12月网签量较高，特别是11月与12月，受楼市去库存的影响，网签量突破3000套。这也足以证明楼市回暖趋势渐显。2.住宅网签现4次小高潮2015年呼和浩特住宅网签依然占总网签量的“大壁江山”，共出现4次网签小高潮，5月、7月、11月、12月网签量较高，反常与以往的3月小阳春与金九银十。5月受央行双降的影响，网签2604套；11月、12月网签量高不排除有年底集中网签的嫌疑。3.商业、办公均在下半年网签量高2015年的上半年商业、办公网签量均较低，商业在5月首次出现上涨，办公在6月出现起色，7月达到峰值51套。下半年网签量整体上涨，年底上涨更为明显。4、办公2015年度成交统计2015年全年办公成交198套，上半年成交29套，下半年成交169套，下半年好于上半年，月成交16.5套，全年成交面积49452.09平米，月平均成交4121平米，成交均价7307.27元/平米。2015年呼市办公成交统计表02000400060008000100001200014000办公成交套数成交面积（平）均价（元/平）办公成交套数3203318511218351538成交面积（平）207010790311203901613306468733135529995117均价（元/平）8936959001086484661649630679858227105768010251234567891011125、2016年预测楼市稳中下降为大概率事件。理由之一：楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。根据同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条今年“330新政”以来，二三线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度以及2016年一、二季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险自我市首先取消限购后，大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。理由之六：对于呼和浩特来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场;而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。理由之七：对于呼和浩特来讲，不具备楼市泡沫的条件一是人口方面，虽然呼和浩作为首府，但依据小学升学人口变化情况（09年，15年呼和浩特地区小学升学人数与09年相比，下降7%）判定我市为典型人口流出较多地区，不具备太多的刚性需求‘二是公共资源供给方面。我市与周边城市相比虽然在教育、医疗等方面有一定优势，但并不明显，人均优质教育资源和卫生资源并未体现首府优势。三是产业资本转移方面。由于我市实体经济基础一般，不具备向温州等地实体经济、产业转移到房地产的条件。