新加坡裕廊及圣克拉拉案例研究

1案例一：SantaClara美国圣克拉拉县2【圣克拉拉县】毗临圣荷西国际机场和圣克拉拉大学，距离圣荷西市区4公里，因硅谷位于其中而成为加州的高科技工业集中地圣荷西圣克拉拉大学圣荷西国际机场斯坦福大学旧金山湾区21公里圣克拉拉政府1.4公里4公里客流量：1500人次/天圣克拉拉周边物业随着硅谷的发展而发展人口：圣克拉拉县10.2万交通便利：毗临圣荷西国际机场（1965年开放），Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域，交通发达硅谷：旧金山经圣克拉拉至圣荷西近50公里的一条狭长地带，是美国重要的电子工业基地，世界最为知名的电子工业集中地，它是随着20世纪60年代中期以来，微电子技术的发展而逐步形成的，以斯坦福、伯克利、加州理工等知名大学为科研依托3【开发节奏】产业先行发展，带动周边商住逐渐发展，开发次序由产业区周边向外围扩展，通过区域开发，成功打造成为产城融合的典范物业开发次序淘金热带来的人口转移、硅谷产业发展带来的人口为本地区住宅的发展提供了强大的客户支持社区内绿化带、商业配套（零售、餐饮、休闲、酒店等）、教育配套、教堂等的完善进一步加快了区域的成熟1970年2000年2009年-至今规划中开发时间序列物业开发情况硅谷的发展住宅/社区商业交通发展住宅/商业Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域，交通便利，BART(湾区捷运)规划在硅谷设站，进一步缩减城市间的距离圣荷西与圣克拉拉政府规划在两地进行432英亩的综合体项目，包括住宅、公寓、商铺、餐馆等，体量近100万平米硅谷的发起，使该区域成为高科技产业集中地，带了大量的人口与就业机会近年来，圣克拉拉在先期产业与住宅带来的经济与人口带动下，积极发展公共交通，同时与住宅商业配建并举，形成“产-居-人-城”的良性发展闭环，成功构建一座极具生命力的产城融合科技新城。连接硅谷的BART还在不断建设当中：圣克拉拉硅谷工业区修建中的BART4硅谷工业区圣克拉拉大学商业/教育配套/宗教场所/住宅区/绿化带公园住宅区商业/住宅/公寓/餐饮周边区域功能主要分为两大类：一部分发展产业区，一部分发展人居商业配套物业比例：商业约57%住宅约35%其他配套约8%【物业构成】圣克拉拉站点凭借硅谷带来的产业及人口，发展人居商业配套功能，逐步周边区域的发展与成熟•圣克拉拉大学：1851年建校，是一所私利的天主教大学，历史悠久，居美国西部第二；•成熟的住宅区：商业配套、教育配套、教堂等设施的完善，同时临近圣克拉拉大学，区域居住、文化氛围较浓；•便利的交通：毗临圣荷西国际机场（1965年开放），Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域，交通发达；•规划中的综合物业：圣荷西与圣克拉拉政府规划了未来432英亩的综合物业区，包含了住宅、公寓、商铺、餐饮等综合功能。圣克拉拉大学硅谷工业区圣克拉拉住宅区轨道交通站点5【案例借鉴】对标本项目，在政策引导、产业优势的前提下，未来可借鉴其开发节奏及物业构成，完善商业服务与人居服务，打造高度产城融合的产业新城特征物业构成发展模式成功因素产业集聚导致区域人口迅速扩大，树立了片区的产业基地形象；商业及居住配套随之而起，区域逐渐走向成熟；待片区成熟后，逐渐向外围扩张商业约57%；住宅约35%；其他配套约8%高端产业集聚（产业及人口推动区域发展）政府投入力度较大（重视产业区发展及区域规划）商业与人居服务并举，提供完善商业服务与居住条件达到产城融合，形成产、城、人良性闭环，高速发展物业构成/KPI案例借鉴本项目紧邻一期产业区域，处于长江新城规划区域，随着先天优势及政府大力支持建设，未来产业及人口必将集聚未来可借鉴其开发节奏与物业构成，提供片区完善的商业服务与人居配套，形成产、城、人良性发展闭环6案例二：新加坡裕廊工业园地理位置位于新加坡岛西南部的海滨地带，距市区约10多公里，面积约为70平方公里，占全国的面积十分之一资源优势有水深近12米的良港；临新加坡到马来西亚的铁路干线和公路干线；新加坡南部最大的河流——裕廊河流，横贯整个园区内部，提供工业用水园区的发展从1961年10月开始兴建，目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上，区内约有7000家本土及跨国公司进驻，从初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化，推动了新加坡进入新兴工业国家【新加坡裕廊工业园】位于新加坡岛西南部，是世界闻名且较为成功的产业新城，是新加坡最大的现代化工业基地裕廊工业园8【发展历程】裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设，石化带动，复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市物业发展阶段1968.6设立裕廊镇管理局（JTC），专门负责园区的开发管理国外资本开始大量涌入，许多知名厂商选择这里作为其海外生产基地开发时间序列物业开发情况新加坡总体经济开始转型，高科技企业和高附加值企业被优先发展园区设立专门的科技工业园区和国际商务区面对经济和产业转型及全球经济不景气的挑战，管理重心从对业务的管理转变到服务上来，把改善对客户的服务放在重点地位改善运输系统，为外来人员提供有竞争力的住房租金，通过配套服务提高园区竞争力政府重点建设港口、码头、铁路、公路、电力、供水等各项基础设施兴建一批标准厂房产业转型1990-1997管理转型1997-2001起步阶段1961-1968初具规模1968-1990创新发展机制2001-至今基础建设石化区拉动区域发展工业和高新区发展推动区域城市化区域配套完善宜居城市形成区域城市化发展成熟整个园区开始从制造基地、服务基地向创新基地转变，使园区成为一个创新的源泉裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。9【规划分区】功能分明、结构有致的分区是园区的一大特点，区内形成了生态高效的“内生循环系统”，并成为整个城市的有机组成部分居住区市中心科学规划：新加坡政府从一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工业区；合理布局：根据园区内不同区域的地理环境、区域特性进行规划布局；综合发展：“化工簇群”完善了产业链条，将石化区的经济效益放大，增加了产业人口。加上居住、生活配套设施的合理规划，推动了区域的城市化发展。上下游一体化产业模式：上游产业：炼油、乙烯（代表企业：埃克森美孚、壳牌）；下游产业：石油化学工业（代表企业：伊斯曼公司、杜邦、帝人、塞拉尼斯、三井化学）；物流业，仓储：码头和仓储设施经营者，化学品仓库和化工储罐和管道经营者（代表企业：孚宝、欧德油储和Tankstore。裕廊河两岸：社会生活设施及住宅园区东北部：新兴工业和无污染工业区园区中部：轻工业和一般工业区园区西南部沿海区域：港口和重工业区沿海岛屿：炼油、石化业10【园区配套】产业升级和转型引入了更多高收入人才，其作为长期固定工作人员对居住与配套的更高要求更好地刺激了区域的城市化发展产业升级产业升级和转型引入了更多高收入技术蓝领与管理者：一般综合工业区：化学化工园区电子晶片和显示器制造园区食品工业园区和物流服务园区三星电子和德国世创电子晶片生产厂企业管理层工业蓝领产业技术工人科技工业和商务园区：电子、生命科学等技术密集型产业国际商务园区Changi商务区（软件、研发等知识密集型企业）One-north园区（创新基地）Start-up中心（服务于新生企业）高科技人才白领高级管理人员利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区人才公寓：实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才，为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍；生活配套：提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。11【案例借鉴】对标本项目，未来可借鉴其整体规划思路，人才引进措施，开发时不仅要考虑整个园区的社会功能和经济功能，更应考虑如何推动园区发展，成为整个城市的有机组成部分特征物业构成发展模式成功因素功能分明、结构有致的分区，生态高效的产业“内生循环系统”居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能，满足生产、生活各项所需人才公寓32%；办公21%；商业35%；其他配套12%科学规划，合理布局，综合发展完善的产业链，放大经济效益，增加了产业人口，带动区域城市化发展人才安居计划实施，合理的生活区规划，吸引了大量外来高级人才整体规划思路/人才引进措施案例借鉴本项目紧邻一期产业区域，并处长江新城规划区域，随着先天优势及政府大力支持建设，未来产业及人口必将集聚未来可借鉴其整体规划思路及人才引进措施，科学合理地规划布局，提供片区完善的商业服务与人才居住配套，推进区域良性发展