2015廊坊市调.

廊坊市地产市场调查分析报告2015.62目录1、宏观市场2、细分市场3、城市总结廊坊——“京津走廊明珠”、“联京津之廊，环渤海之坊”城市定位：京津冀城镇群重要区域中心城市；承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城。城市发展利好：便捷的立体交通体系：市区距离北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。京津冀经济联合圈轴心：京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。廊坊——位处京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显，真正意义上的“京津”城市后花园。河北省2014年度廊坊市发展综合实力考核第六名廊坊北京天津1廊坊全市辖十县三区，全市总人口约450.4万，属于中小城市规模，具有一定发展潜力占地面积6500平方千米，总人口450.4万，市区建成区域面积为54平方千米。廊坊区位优势独特，是京津1小时经济圈的中心地带；廊坊市辖3个市辖区、5个县、1个自治县，代管2个县级市。即安次区、广阳区、廊坊经济技术开发区、三河市、霸州市、香河县、永清县、固安县、文安县、大城县、大厂回族自治县。90个乡镇、3222个行政村。102000400060008000唐山石家庄沧州邯郸保定廊坊邢台张家口承德秦皇岛衡水6225.351003133.3830802757.820561668.11358.51342.551200.0211392014年河北省各市GDP情况(亿元）纵观2014年河北各城市GDP情况，总体发展态势较好，其中廊坊城市GDP2056亿元，位于中档发展水平，但单独来看近年廊坊总体GDP情况，仍呈逐年上升趋势，增长率平均在8.2%左右，发展较为平稳。廊坊GDP在河北处于中档偏上，具有一定发展态势，城市良好的发展为商业市场发展奠定坚实基础1331.116121793.81943.1205612.511.59.79.18.20246810121405001000150020002500201020112012201320142010-2014年廊坊市GDP情况GDP（亿元）增长率（％）注：数据来源：廊坊统计年鉴1近年来廊坊人均GDP及固定资产投资均稳中有升，城市产业发展占据主导地位9091088.71314.11577.81882.2-29.0%30.7%20.7%20.1%19.3%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%0500100015002000201020112012201320142010—2014年城市固定投资情况固定资产投资总额（亿元）上年增长（％）2014年底，固定资产1882.2亿元，同比增长19.3%，随着经济政策的不断改革，产业投资、基础设施投资不断推进，城市固定投资增长势头迅猛，城市未来经济发展可期。近年来廊坊市房地产开发投资不断增长，随着经济的高速增长，加快房地产行业的快速发展。020000400006000080000100000唐山石家庄沧州邯郸保定廊坊邢台张家口承德秦皇岛衡水80764.1448572.3542867.2333029.1426959.814601223113.830781.9538193.7939406.9425836.452014年河北省内各市人均GDP情况（元）对比河北省总体人均GDP情况来看，廊坊位居第二位，2014年，人均GDP达46012元，由此可以看出廊坊居住人群生活水平较好，生活质量不断提高，从而对商业市场的发展具有一定需求。注：数据来源：廊坊统计年鉴1近年来廊坊房地产开发投资不断增长，2014年增长值达到522.2亿元，其中商品住宅投资最多，而商业营业用房也占到了8%，商业用房投资将呈不断增长态势；廊坊市房地产投资实现快速增长，加速固定资产投资占比，房地产市场持续活跃。249.1294.2243.1303.5522.20.318.1-17.4-24.872.1-40-200204060800100200300400500600201020112012201320142010-2014年城市房地产开发投资情况房地产开发投资（亿元）同比增长（％）91%8%1%2014年全市资产投资主要构成商品住宅投资商业营业用房投资办公楼投资根据调查显示，随着京津城市的发展影响，廊坊房地产市场发展活跃。注：数据来源：廊坊统计年鉴12014年全市社会消费零售总额达723.7亿元，同比增长12.3%，连续五年呈增长趋势，平均增长率为15.4%；根据近几年社会消费零售总额增长趋势，充分反映出城市当地人民生活水平持续上升，社会消费力度不断增强，经济景气程度不断上升；纵观河北省总体城市，廊坊市社会零售品总额位居周围城市第三，处于稳定增长阶段，其稳定的高幅度增长显示廊坊零售商业良好的前景。1957.11996.99723.7556.47546.905001000150020002500唐山市沧州市廊坊市张家口市衡水市廊坊与周边城市社会消费零售总额对比（亿元）413.6493.1568.1637.4723.718.417.715.213.412.3024681012141618200100200300400500600700800201020112012201320142010-2014年城市社会消费零售总额情况社会消费品零售总额（亿元)增长率（％）城市经济的发展推动城市社会消费零售总额增长，居民生活水平持续上升，生活需求趋势日益加剧注：数据来源：廊坊统计年鉴13.3-3.332.32.213.513.711.496.11411.3912.812.2-100102010—14年三大产业增长情况第一产业增长（％）第二产业增长（％）第三产业增长（％）总体来看，2014年廊坊第一产业投资205.5亿元，增长3.3%，第二产业投资995.3亿元，增长6.1%，第三产业投资855.2亿元，同比增长12.2%，二、三产业呈现稳步增长态势，而第一产业增长缓慢。第三产业以平均每年11%左右的增长率，快速递增，逐步追赶的第二产的产值，未来第三产业发展将赶超第二产业，这将促使着区域未来商业市场有着较大的发展空间和前景。157.4174.2198202.3205.5712.3880.2968.61022.6995.3461.4557.6627718.2855.20100020003000201020112012201309—13年城市三大产业情况第三产业产值（亿元）第二产业产值（亿元）第一产业产值（亿元）201420142013201220112010廊坊第三产业以每年11%增长，第三产业的大力发展将促使城市未来商业的发展注：数据来源：廊坊统计年鉴1年份20102011201220132014人均可支配收入（元）2026822818257662698529416人口总数（万人）435424.9433.2439.4450.4旅游总收入（亿元）62.579.199.1126.3152.8国内外旅游人次828.11010.61221.81450.63079.4通过以下四个维度，可以看出廊坊正想奔向成熟城市的道路上注：数据来源：廊坊统计年鉴1根据统计发现，城市居民文化素养较高，人均可支配收入较高，2014年，廊坊市城镇人均可支配收入达到29416元，同比增长8.6%；廊坊居民可支配收入增长呈现稳定快速增长，比居民消费性支出较稳定，人均可支配收入与消费性支出逐年快速增加，市民购买力不断提高，消费意愿逐渐增强，进而促进城市居民的消费欲望，商业前景较好。14年廊坊市城镇人均可支配收入达到29416元，市民购买力不断提高，城市居民的消费需求旺盛202682281825766269852941610.812.612.98.58.60246810121405000100001500020000250003000035000201020112012201320142010—2014年城市人均可支配收入情况市区居民人均可支配收入（元）增长速度（收入％）1630519733212441.3217.6051015202505000100001500020000250002010201120122010—2012年居民人均消费性支出市区居民人均消费性支出（元）增长速度（支出％）注：数据来源：廊坊统计年鉴1从构成城镇居民消费性支出的六大类别看，该城市消费主要以食品消费为主，而服饰类和教育文化娱乐服务基本相同，但都处于快速增长阶段。在消费结构中，食品支出占据首位，其次是交通通讯支出43651891959143730421710010002000300040005000食品服饰家庭耐用品及服务医疗保健交通通讯教育文化娱乐服务城市消费结构食品32%服饰14%家庭耐用品及服务7%医疗保健11%交通通讯23%教育文化娱乐服务13%城市消费结构注：数据来源：廊坊统计年鉴1435.8424.9433.2439.4450.4458.236965.4-2.51.91.42.51.242-505104004204404604802010年2011年2012年2013年2014年2015年10-14年城市人口情况人口数量（万）人增长率(%）近五年廊坊市人口增长较为平稳，2014年廊坊市人口数量达到450.4万人，同比增长2.5%，增长幅度偏低；2013年到2014年增长了11万人；根据现有几年人口增长速度速度推算，得出未来几年人口增长速度为1.242%,进而预测出未来2015年城市人口可达到458万人，而未来2019年城市人口可达到491万人。2010年廊坊市人口普查结果显示，廊坊年龄结构在15—64岁占比最大，占到77%；整体来看，目前廊坊市现居住人群结构特点，正处于较高消费欲望年龄段，具有较高的消费需求及能力。城市人口结构中，中青年阶层主导消费趋势，需求旺盛，未来将引领和提升城市消费水平及品鉴能力15%77%8%第六次人口普查人口年龄构成0-14岁15-64岁65岁以上注：数据来源：廊坊统计年鉴1规划属性：京津冀地区高新技术产业基地，环京津区域中心城市和生态宜居城市。规划人口：2020年市域总人口规模在570万人左右，2030年域总人口规模在785万人左右，城镇人口规模在605万人左右；、城市职能：重点承担国际化区域性的专业职能，主要包括生态商务、经贸会展、文化服务、职业教育、门户枢纽、国际物流、信息科技、高新技术等职能。承载北京外溢的区域性物流商贸职能，大力发展区域性商贸基地；强化市域政治经济文化中心职能，增强市域社会经济空间组织能力和辐射能力。“一心”为城市“绿心”生态公园；“一环”为环城绿带；“三轴”分别为新华路绿色服务轴、祥云道政务景观轴和光明道商务功能轴；“四组团”分别为中心组团、万庄组团、开发区组团以及空港核心组团。城市空间的拓展围绕“一心一环、三轴四组团”的空间布局结构1由土地市场反应情况发现，2014年底至2015年初，廊坊土地成交量迅速扩大，经分析发现住宅用地成交量占比较大，自2014年底伴随着房地产政策的再次升温及“京津冀”的快速发展，廊坊住宅市场火热，土地成交量较大；伴随着城市住宅市场的迅速发展，推动商业地产的需求性，商业用地成交量位居其次，未来商业市场具有一定需求性。15%3%81%1%廊坊近期土地交易属性比商业用地金融用地住宅用地商业、住宅用地380213174146232711121228918119121086272429103665760570200000400000600000800000100000012000002014.92014.102014.112014.122015.12015.22015.32015.42015.5近期土地交易量（㎡）政府宏观大环境的先导下，推进城市住宅市场的迅猛发展，同时为商业市场奠定先天发展条件近九个月共成交商业用地、金融用地面积为485119㎡，