2012年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(6)-

中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：年物业管理师《经营管理》实战模拟试卷(6)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的（）。A.经济寿命的动态和静态计算B.投资回收和投资回报C.最大盈利能力D.盈利能力和清偿能力(2)房地产投资面临的系统风险中，危害最大的一种风险是（）。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.政策风险D.政治风险(3)收益性物业估价中，利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法是（）。A.累加法B.收益法C.市场提取法D.报酬资本化法(4)物业管理投标的一般程序为（）。A.获取招标信息→报送投标申请→获取与熟悉招标文件并考察物业现场→投标决策与编制投标书→报送投标书B.获取招标信息→获取与熟悉招标文件并考察物业现场→报送投标申请→投标决策与编制投标书→报送投标书C.获取与熟悉招标文件并考察物业现场→获取招标信息→报送投标申请→投标决策与编制投标书→报送投标书D.获取与熟悉招标文件并考察物业现场→报送投标申请→获取招标信息→投标决策与编制投标书→报送投标书(5)下列选项中，处置不良资产的常用方法是（）。A.实施债转股将债权转为股权B.采取减让清收的方式追偿债务C.重组D.公开出售中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(6)在租赁市场活跃时，业主通常选择的模式为（）。A.包租转租模式B.出租代理模式C.委托管理模式D.延期租赁模式(7)房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，政府可以用（）对房地产市场进行调控。A.地价B.建造成本C.专业费用D.管理费用(8)《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（）。A.65%B.70%C.75%D.80%(9)零售商业物业的（）应当考虑到商业服务的特性，不能完全照搬对写字楼、公寓或住宅小区的物业管理模式。A.机构设置B.人员编制C.服务标准D.工作流程(10)制订租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现（）。A.物业资本价值最大化B.物业财务专业化C.物业收益的最大化D.物业经营最优化(11)根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：后期物业服务合同(12)零售商业物业产权与管理权相分离风险中，聘请物业服务企业的决定，具有（）。A.保障性和专属性B.保障性和合法性C.唯一性和专属性D.唯一性和保障性(13)零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所，这所体现企业物业资产管理的步骤是（）。A.建立合理的物业资产管理机构B.适时处置资产并获得收入C.进行多样化的物业投资D.结合企业主营业务选择物业占用形式(14)房地产市场供给的变化可能会因（）引起。A.改建旧的房地产项目B.改变原来物业的使用方式C.某类物业出售价格比发生变化D.不可替代物业间的租售价格比发生变化(15)经营性物业的租金水平，主要取决于（）。A.当时房地产的需求状况B.当时房地产的供应状况C.当时房地产的租赁条件D.当地房地产市场的状况(16)物业设施管理的服务对象是人，目标是（）。A.确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用B.提高办公室工作效率和使建筑物保值增值C.提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化D.延长设备、设施的使用年限(17)某投资方案建设期为2年，建设期内每年年初投资400万元，运营期每年年末净收益为150万元。若基准收益率为12%，运营期为18年，残值为零，并已知(P/A，12%，18)=7.2497，中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：则该投资方案的净现值和静态投资回收期分别为（）。A.213.80万元和7.33年B.213.80万元和6.33年C.109.77万元和7．33年D.109.77万元和6.33年(18)物业经营管理工作总结的主要内容不包括（）。A.企业不同部门对上期工作计划的执行情况B.列举物业管理费用的收支情况以及相关分析C.企业不同部门在报告期内所作的日常管理工作D.企业在进行物业经营与管理中的主要成绩与不足(19)物业管理中资本支出预算的目的是（）。A.列出物业的主要收入来源和费用支出项目B.在物业收支报告中列出有效毛租金收入的数量，并在每月间保持稳定C.对每月应向准备金基金存入多少资金作出科学合理的估计D.显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化(20)成功的招租，对购物中心业主及管理者而言表示的是（）。A.稳定的经济状况B.稳定的收入来源C.固定的经营管理模式D.固定的经济支出(21)流动资产周转率是评价企业资产利用效率的指标，其计算公式为（）。(22)物业管理报告的构成中，能够反映企业未来一个报告期内进行或开展物业经营管理工作的设想、打算或安排是（）。A.物业经营管理工作计划B.物业经营管理工作总结C.物业经营管理财务报告D.物业经营管理财务计划中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(23)通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动，主要包括（）。A.购置或剥离物业资产、财务、管理人员职能B.购置或处置物业资产、多样化投资、管理目标C.购置或剥离物业资产、管理目标、管理人员职能D.控制或处置物业资产、管理目标、多样化投资(24)市场价商品住宅则采取（）经营，是城市房地产市场的主要组成部分。A.政府指导化的方式B.完全市场化的方式C.平均化的方式D.追求效益最大化的方式(25)物业服务合同属于我国合同分类中的（）。A.管理合同B.要式合同C.委托合同D.非要式合同(26)房地产置业投资的现金流量中，（）的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A.运营费用B.净运营收益C.有效毛收入D.经营现金流(27)物业管理和设施管理是定位在现场操作层面的管理，其主要作用是（）。A.维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划B.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流C.使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标D.满足房地产组合投资管理者的要求(28)组合投资管理工作的步骤中，确保实现投资目标的重要手段是（）。A.构建投资组合B.投资组合的调整C.投资分析D.制定投资方针和政策中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(29)房地产市场活动中，解决住房问题的有效途径是（）。A.政府干预B.建立市场经济体系C.市场和非市场结合D.实施经济和社会发展规划(30)某企业年初向银行借款200万元，年复利利率为3%。银行规定每半年计息一次。若企业向银行所借的本金和产生的利息均在第3年年末一次向银行支付，则支付额为（）万元。A.218.67B.259.43C.218.55D.218.00(31)企业物业资产的（）取决于企业的发展战略，又对企业的发展战略产生重要的影响。A.管理模式B.管理目标C.经营效率D.成本控制(32)根据组合投资管理的定义可以看出，组合投资管理包含的要素有（）。A.管理对象、管理者与管理方法B.管理制度、管理模式与管理方法C.管理对象、管理制度与管理模式D.管理制度、管理者与管理方法(33)物业经营管理计划工作中，制订物业管理计划的前提是（）。A.分析物业现状B.市场调研分析C.明确业主目标D.了解市场环境(34)置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着（）而加大的。A.时间的增加B.持有期的延长C.资本价值的增加D.收益现金的增加中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(35)应收账款周转率是对流动资产周转率的补充说明，其计算公式为（）。(36)零售商业物业经营管理中，现场管理按（）进行分类，沟通环节过多，全面协调困难，各合同起止时间不一，相互影响正常工作，必须严格控制好工作中的关键点。A.管理组织形式不同B.专业和分包形式的不同C.管理层次不同D.经营性质不同(37)物业管理绩效评价中，（）是实施物业管理绩效评价的基础。A.评价标准B.评价指标C.评价方法D.评价类型(38)决定计算机使用情况的关键因素是计算机系统使用者的（）。A.安装人员B.维修人员C.维护人员D.操作人员(39)下列选项中，（）是物业服务企业和业主的重要参考资料，然而实际的运营收入和费用支出，可能会随着时间的进展与预算数据有很大的出入。A.年度运营预算B.长期预算C.资本支出预算D.财务收支预算(40)零售商业物业经营管理的核心内容是（）。A.现场管理B.商业物业管理中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：策略与运行管理(41)零售商业物业在选址和规划时考虑的因素中，零售商业物业的（），其内部各个零售店之间相互促进的能力就强。A.规模大B.地点显著C.进出交通便利D.市场容量大(42)管理型物业服务企业是具有（）物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置A.竞争性B.完整性C.策略性D.系统性(43)影响商品住宅的需求中，降低交易税费、停止住房实物分配，极大地推动了个人住房需求的增加属于（）。A.对未来的预期B.政府政策的变化C.其他商品的价格变化D.收入的变化(44)某宗物业的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。计算卖方实际得到的价格为（）元/m2。A.2325B.2425C.2625D.2835(45)商业经营失败的最大原因是（）。A.低于预期的资本回报水平B.高于预期的资本投入成本C.低于预期的资本投资效益D.低干预期的资本经营成本(46)吸引租户的策略可谓多种多样，主要有（）等。中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：降低租金和延长租约期限(47)在租赁方案中，需要对租金水平的确定方式作出（）的安排。A.完整性B.系统性C.公平性D.指导性(48)设施管理中，运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的（）。A.市场价值B.空间价值C.效益价值D.时间价值(49)利息是指占用资金所付出的代价或（）。A.因通货膨胀而付出的代价B.使用资金所得的预期收益C.借贷资金所承担的风险D.放弃使用资金所得的补偿(50)对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费用不包括（）。A.公共能耗费B.设施维护费C.办公费D.招聘费用(51)共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例，其中不包括（）。A.装修费B.康乐设施费C.C，能源费D.更新储备金(52)一个完整的房地产市场是由市场（）等因素构成的一个系统。A.主体、客体、价值、资金、运行机制中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：主体、客体、价格、技术、运行机制C.主