2014年07月张家港国泰新天地营销报告

国泰新天地营销报告世联地产2012－2谨呈：国泰房地产开发有限公司运乾·苏州2014-07历时四周|反复地酝酿|多次地斟酌|无数次地共同探讨…一直坚信：它将是港城地产界最顶尖的作品，值得追随PART1：如何看待这件作品？——区域、房地产发展视角下的项目审视01最好的时光、最美的未来！壹○区域发展视角RegionalDevelopment总部经济时代后20年⊙城市爆发新的增长极！长三角总部经济人民路外资企业沙洲湖港城人……“”因为城市，所以未来……张家港，后二十年——转型升级总部经济，推动城市产业升级与多元发展，促进产业结构战略性调整完善自主创新体制机制积极推进社会领域改革深化行政管理体制改革建立资源节约环境友好体制全面深化经济体制改革全面创新对外开放及区域合作张家港总部经济“总部经济（HeadquartersEconomy），核心是在“单一产业价值观引导下的人类高端智能的大规模极化与聚合”，比如中国北京金融街、美国好莱坞、美国硅谷、中国北京CBD等等。总部经济引领着世界潮流，给发达国家带来干净、绿色的GDP占到了世界财富的绝大部分。长三角珠三角渤海湾背景:智慧城市建设成为全球城市发展的战略选择，是城市竞争的制高点。美国、日本、新加坡、韩国等国家纷纷加大智慧城市建设力度，开辟了城市发展的新模式。标志12012年张家港经济技术开发区管理委员会给予澳洋集团打造总部经济奖励资金4000万元，支持公司以张家港市为管理总部和经营中心的持续发展。人民路——北京的长安街，行政、办公集中区，都市级定位人民路的“行政聚合定位”“北京的长安街”，都市级占位，长三角地区重要的生产性服务业中心，中国服务贸易重要基地。写入国家十二五规划，总部经济建设已经上升到国家战略层面。政府出台鼓励政策政府设主管总部经济部门，补助最高可达6000万的鼓励政策。给予注册登记、年检、进出口、出入境、知识产权保护、用地、住房、用工、人才引进、入户、子女入学等方面为总部企业的生产及其员工生活提供个性化、便捷化服务。世界级企业进驻张家港美国杜邦、陶氏、雪佛龙菲利普斯，韩国POSCO，日本伊藤忠、旭化成，德国博泽、南方毛业，法国罗地亚、霞日、波坦，英荷壳牌、三菱等等。张家港5家企业上榜中企500强：沙钢、国泰、华芳、丰立和澳洋。标志2张家港商务的领跑者——沙洲湖带动城市扩容后的总部基地人民路沙洲湖板块规划：总规划规模：2.2平方公里；规划方向：集总部商务、商业购物，文化体验，运动健身，休闲娱乐，特殊居住多种功能于一体的现代都市型生态滨湖中心区。标志3沙洲湖带动城市扩容后的人民路：几何中心行政中心商务中心总部经济城市核心区域，行政、金融、交通、物流、经济、商务办公中心，具有无与伦比的未来中心价值。新都市⊙财富聚集区新天地⊙国际的湾区关键词：中心中的中心/发展的/都市级/总部经济都市级定位……时代的领跑者……未来中心的中心……项目是新时代下应运而生的商务新标杆！贰○地产发展视角RealEstateDevelopment伦敦纽约香港北京新加坡2012年GDP（亿美元）代表性区域租金RMB*年伦敦5678伦敦西区5.3万/平HK2730香港中环4.8万/平北京3150北京金融街4万/平上海3490上海浦东2.4万/平纽约8178纽约中心区2.2万/平每个发达城市都有能承载其城市价值的CBD！上海东京人均GDP17万，国际发达城市标准——张家港，迈入城市发达阶段2013年GDP（亿元）人均GDP（元）北京1950099000上海2160097000张家港21451700002013年张家港GDP突破2100亿，人均GDP170000元,已达发达城市水平；却缺乏能代表城市水平的新一代商务区。城市发展阶段城市扩张阶段城市发达阶段人均GDP3000-5000美元快速城市规划城市功能板块兴起城市增长快速人均GDP5000-10000美元城市规模快速扩张郊区化快速发展城市人口向郊区发展人口向城市外迁移人均GDP100000美元城市人口密度高形成人口集约核更大规模的城市形成起步协同范畴运营协同范畴现象1回归：向“纵向”发展——“丰富型、服务型”发展新阶段商务阶段一（1999-2003）典型项目：梁丰大厦阶段特征：1、讲究办公集中2、讲究办公纯粹性和灵活性3、重产品的功能与地段商务阶段二（2003-2007）典型项目：云龙大厦，亨通广场；阶段特征：1、板块格局打破，向郊区化发展2、强势城市配套资源成为核心驱动力3、更注重舒适性、安全性板块区域集中阶段跟随政府配套扩张199920032007商务阶段三（2007-）典型项目：东方新天地，华昌大厦阶段特征：1、商务向中心、市郊二极化趋势发展。城市稀缺资源的商务区成为新兴极；市郊综合体配套办公增长速度快2、板块商务成熟度价值提升，绿色办公、产业集中商务升级新兴阶段现象2泛滥的商业包装及同质的产品规划，虽租金水平尚可，但高空置率收益并不理想后期服务及租赁运营服务均处于低端水平，跟不上市场调整块，升级快的节奏底层商业追求低端的租赁，并无系统规划，业态散乱，无核心竞争力，适应能力较弱2014年以后大成广场华芳大厦2013金茂创业大厦双子塔项目吾悦广场依托综合体商业配套建立高附加值的商务办公走低价格，中端资源整合低价路线，依托区域产业，为区域量身定做商务办公依托地段价值，新型、绿色环保办公区，提供更多配套、系统性服务响应政府号召，以产业为导向，建立行业聚拢型商务办公“产品不可比,资源无优势”“入市较晚,本项目领航先机”本项目国泰新天地——新顶级商务区，领跑港城现象3攀华国际缇香广场嘉凯城写字楼本报告是严格保密的。在这个即将迈入都市行列的城市……在这个完全缺乏顶级商务的县级市……在这个已经成为港城行政、商务中心的人民路……属于港城自己的，商务标杆之作“国泰新天地”作品在这样的背景下，他必须成立！本报告是严格保密的。她之于港城，就——如同中环国际金融中心之于香港如同华尔街之于美国如同国贸中心之于北京如同环球金融中心之于上海地标他，占据这个城市的，第一排视野这个城市领跑商务时代本报告是严格保密的。他，赋予港城，一个前所未有的想象……国泰新天地时代地标·人民路金融中心第一排的视野本报告是严格保密的。港城第一排不只是第一排的景观视野港城第一排不只是第一富有的金融湾区港城第一排不只是张家港第一顶级商务物业……第一排所意味着绝对NO.1的城市座次！意味着商务新标准制定者的诞生！谓本报告是严格保密的。谁，才能占有第一排？国会的第一排，是最资深权威的政客领袖NBA球场的第一排，是最闪光的社会名流奥斯卡颁奖典礼的第一排，是最炙手可热的明星大腕……第一排的视野所意味着使用者的身份及权威！意味着领袖的气势和高贵！同样体现的，是一种人生境界！谓本报告是严格保密的。因为，这些建筑都不同于以往所有想象，都成为新的标准缔造者……标准所以，他应该是标准的建立者！掌控,真正顶级商务标准话语权！建立本报告是严格保密的。标准是如何建立的港城划时代顶级商务的价值KPI本报告是严格保密的。国泰新天地向港城提出——“城市划时代顶级商务”6E标准必须享有城市核心资源占有权：核心商务区①②必须实现办公、商务、休闲多元化功能③超一流的硬件设施与服务④出众的客户⑤有品位的建筑，强烈的区域特色⑥统一管理，统一业权ExceptionofsaleExtraordinarytenantExcellentfacilityandserviceExactplaceforbusinessEssentialbusinesslocationElegantbuilding本报告是严格保密的。标准必须享有城市核心资源占有权1位于城市核心地段占据城市最强势商务资源具备完善的产业链结构拥有最便捷的交通路网北京银泰中心香港天玺本报告是严格保密的。标准2必须实现办公、商务、休闲多元化功能这里可以是办公的场所这里也可以承载商务谈判的空间这里还可以满足商务聚会需求这是综合体物业带来的全方位多元办公模式的转变日本六本木纽约洛克菲诺中心本报告是严格保密的。标准3超一流的硬件设施与服务六星级酒店成为标准硬件配置不仅是一个场所，也是一种服务的嫁接真正实现六星级酒店服务引入办公物业带来商务办公颠覆性的改变本报告是严格保密的。标准4出众的客户世界知名企业是顶级写字楼里的灵魂气质充盈并附满张力由内而外的品质诉求互相衬托彼此的实力和地位北京NAGA上院北京柏悦府上海汤臣一品本报告是严格保密的。标准5有品位的建筑，强烈的区域特色有品位，是顶级写字楼的建筑语言强调的是现代商业精神的代表性间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向充当城市标志性建筑的角色北京长安街凯晨世贸中心本案效果图本报告是严格保密的。标准6统一管理，统一业权保证科技与服务的更新速度保证企业扩张的需求保证客户高度本报告是严格保密的。因竞争排他、掌控话语权为所以缔造标准国泰新天地本报告是严格保密的。PART2：是什么？感动了客户——客户购买本项目的最关键价值分析02应该说本案是个质素非常优越的项目。不过制约本案营销推售的几大因素，依然值得探讨——本报告是严格保密的。2013年，房地产市场增速放缓数据来源：张家港统计局，张家港楼市2013年商品房市场数据物业类型供应面积（万方）成交面积（万方）供求比住宅85.6887.800.98别墅25.2910.712.36商业49.1733.481.47办公17.5110.211.71其它22.2210.992.02合计199.87153.191.30商业由于供应量增加的推动，成交得到释放；办公供应17万方，成交仅10万方，缺少活力，办公的供求比处于高位。本报告是严格保密的。商业、办公市场份额较弱本年度商品房成交中商业占比22%，办公的占比7%，市场份额较弱。数据来源：张家港统计局，张家港楼市本报告是严格保密的。区域份额不同，影响力差异较大商业市区和市郊成交比为10:1，办公为5:1商业市场的地段影响力较好，办公市场上市郊的房源威胁较大。数据来源：张家港统计局，张家港楼市本报告是严格保密的。从土地出让来看，办公市场红色预警用地性质出让宗数出让面积（㎡）出让总建面积（㎡）出让金额(万元)楼板价（元/㎡）商办1132621591777586775945商业294595556432421136841767商住401726830332082510745553236住宅392587163677877635362合计832605187504551913627772701新增供应年去化年数办公91.710.219.0商业64.333.481.9简单以13年去化能力计算新增土地供应，消化周期过长，办公市场风险非常大。且楼板价极低，对办公市场的价格冲击不可估量。数据来源：张家港统计局，张家港楼市本报告是严格保密的。2014年1-6月份办公、商业成交分析从成交走势上看，市场整体低迷，又充满机会，3月、5月单盘放量带动明显。从平均面积走势上看，成交放量和平均面积同步，大客户、整体促销存在。从平均面积上看，市场上主力消化面积为30-80平方。数据来源：张家港统计局，张家港楼市本报告是严格保密的。来看市场上的产品大学城商务区新城城市综合体吾悦广场购物公园步行街商圈东方新天地香港城、攀华成熟商圈缇香广场待发展商业沿街商铺乾宸大厦九州国际城南商务区嘉凯城项目金茂大厦5大写字楼华芳大厦大成广场数据来源：张家港统计局，张家港楼市本报告是严格保密的。2014上半年商业成交排行数据来源：张家港统计局，张家港楼市大成广场：市场上裙楼、底商销售成绩最佳，11489万方，182套，平均面积53平。市郊写字楼：成交量为主力，华芳大厦和金茂大厦销售均不足10套。市场对于单套总价的喜好大于低单价，更喜好低单价、小面积、低总价的商业产品。本报告是严格保密的。市中心代表一大成广场项目名称：大成广场体量：7.5万方，包含写字楼、底商项目特色：步行街区域，包租6年营销方向：综合体，步行街，高回报产品规划：面积小，总价低，带租约入市时间：2013年4月价格策略