201504江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之一“指标核定规则”

江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）适用范围：08版中：苏州市区范围内的的新建、扩建和改建工程，不适用于私有住房建设工程，其他地区可参照执行。12版中：适用于苏州市吴中区、相城区、姑苏区范围内的新建、扩建和改建建筑工程，不适用于城区私有住房建设工程。苏州市其他县市、区可参照执行。15版中：同12版1、总则2.1建筑面积按江苏省地方标准DGJ32/TJ131-2011《房屋面积测算技术规程》2.3计算计容面积，与《规程》不一致时，按本细则的规定执行。取消12版中关于住宅90平米以下套型面积规定2、建筑面积3.1容积率指标精确到小数点后两位数3.2容积率计算3.2.1架空层的条件：a、建筑底层或与与城市公共天桥、连廊、道路连通的楼层（位置）；b、至少有两个边长与城市或社区公共空间紧密连通（形式）；c、用于公共活动、绿化、停车，且对公众无条件开放（功能）。12版中没有界定一定在底层。3.2.3通向屋顶停车场的且至少有两个边长对外开敞不封闭的汽车坡道可不计入。12版中为1个边长。3.2.4停车楼不计容的条件：a、满足相关指标要求，b、附属设施（与主体功能区隔离）c、对公众开放，d、两个边外墙对外开放，（取消12版中开洞比例25%）e、层高不大于3米（不满足以上条件，全部计入容积率）。全机械仓储式停车楼需满足1-3条，规划核实前完成所有机械安装。3、规划容积率3.2.5两个自然层（含两层）或8米高度范围内没有永久性顶盖或梁格的平台（包括设备平台、阳台等）可不计入，否则按阳台规则计算容积率。3.26位于公共空间、开敞且对公众无条件开放的单层廊、亭等景观建筑可不计入。12版中没有界定位于公共空间内。（低层住宅中庭院内的廊、亭景观建筑应计入。）3.2.7同时满足以下条件的不上人闷顶可不计入：1、坡屋顶及外墙上没有门窗；2、结构楼板封闭，且除设于公共部位的检修孔（面积不大于0.5平方米）外没有其他孔洞；4、坡屋顶下部空间净高超过2.10米的部分占坡屋顶下层投影面积之比不大于30%。超出以上规定的，视为可利用的空间，按《规程》计算计容面积。不上人闷顶不计容积率条件：1、未开门窗，2、除检修孔之外结构楼板全部封闭，3、净高超过2.1米部分占总坡屋顶投影面积比例不超过30%。（12版针对坡屋顶空间，15版中非闷顶坡屋顶按《房屋面积测算规程》计算）。3.2.8符合9.8、9.9规定的设备转换层、结构转换层以及避难层的层高不大于2.2米的技术层计一半容积率。（与房屋面积计算规程的区别）。层高2.2米以上的技术层，按水平投影计入容积率。3.2.9地上建筑物内的各类管道、封闭空间（即使标注为“不利用空间”或“造型空间”），均按其通过的自然层数计算容积率（新增）。15版中去除了市政用房、保温层、配套车库等内容，计算容积率时，参照《房屋面积测算规程》按实际建筑面积计入容积率。3.3经营性项目中，产权不可分割销售以及分割销售单元建筑面积大于3000平方米的部分如何计算计容面积将12版中分层分割销售修改为按分割销售单元面积大小来控制。3.3.1跟12版一致（将1/3改为1/2），根据实际掩埋长度确定地下室是否计入容积率3.3.2功能、层高与计容建筑面积的关系：a办公和一般工业研发建筑层高≤4.5米计容面积=建筑面积*1.04.5≤层高≤6米时计容面积=建筑面积*2.06≤层高≤7.5米时计容面积=建筑面积*3.0b商业类建筑层高≤6米计容面积=建筑面积*1.06≤层高≤8米时计容面积=建筑面积*2.08≤层高≤10米时计容面积=建筑面积*3.0c一般工业厂房层高≤8米计容面积=建筑面积*1.08≤层高≤11米时计容面积=建筑面积*2.011≤层高≤14米时计容面积=建筑面积*3.03.4经营性项目中，产权可分割销售以及分割销售单元建筑面积不大于3000平方米的部分如何计算计容面积。3.4.1应明确不可分割销售及分割销售面积大于3000平方米部分的独立使用范围（委托方提供图纸时需明确）。3.4.2和3.4.3与12版一致，从分割销售单元计看掩埋长度确定是否计容积率（将1/3改为1/2）3.4.4符合以下条件之一的不封闭阳台，全额计入容积率：a主体结构内（附图9.10）b进深尺寸大于2.1米c住宅建筑阳台面积之和＞本层投影面积的15%或每个单元内的阳台数量超过居住空间（卧室和客厅）个数的部分d最大进深小于1米未封闭阳台之和＞本层投影面积的2%3.4.5共享空间不计容的条件：a位于门厅、餐厅或起居厅上空b至少有一个边长与复式上层公共空间连通；c高度小于或等于两个自然层（新增）；d每个单元内的共享空间不大于一个（新增）；e开洞水平投影面积之和不超过复式下层总水平投影面积（包括共享部分）的20%（12版为30%）；f开洞部分没有网格梁等构件超出以上规定，超出部分按水平投影全额计入容积率。3.4.6空调搁板不计容条件：a位于主体结构外（新增）b与建筑内部空间或阳台之间用实墙或栏板隔断（新增）；c、每个单元空调板的数量不超过居室（指住宅建筑中的卧室、客厅、书房、餐厅等独立的空间）或主要功能空间的个数；d、每个空调板进深不大于1.0（12版中为0.8）米，面积不大于1.5（12版中1.3）平方米（宽度小于0.15米的局部凹凸不计）e、至少有一个长边除护栏或百叶外没有任何实体围护（外突的柱、墙每边不得超过0.15米）。不满足以上规定的，按阳台规则计算容积率（12版为超出部分1/2计容）。3.4.7设备平台不计容积率条件（12版中有明确在住宅建筑中）：a、位于主体结构外（新增）；b、统一设计并安装集中空调（须经规划核实），且没有另行设计分体空调搁板。c、独立设置，不与阳台紧邻，与建筑内部空间不相连通；d、每个单元的居室或主要功能空间个数大于或等于3个，设备平台不多于一个且水平投影面积不大于4.0平方米；e、至少有一个长边除护栏或百叶外没有任何围护（外突的柱、墙每边不得超过0.15米）。不满足以上规定的，按阳台规则计算容积率（12版为超出部分1/2计容）。3.4.8住宅建筑中，建筑围护墙体外且结构面与室内楼地面高差小于0.45米的各类水平建筑构件（如花池、花架、结构板，包括梁围合的孔洞），除符合3.4.6和3.4.7条规定的空调搁板和设备平台外，均按阳台规则计算容积率。3.4.9计容面积与建筑层高、功能的关系a住宅建筑层高≤3.9米计容面积=建筑面积*1.03.9＜层高≤5.4米计容面积=建筑面积*2.05.4＜层高≤6.9米计容面积=建筑面积*3.0b住宅以外建筑5.0＜底层≤6.0米计容面积=建筑面积*2.04.5＜二层以上≤6.0米计容面积=建筑面积*2.0以此类推，层高每增加1.5米，增加1.0系数。3.3和3.4有特殊要求的功能区（如剧院、影厅、门厅大堂、宴会大厅、运动场馆、大型厂房和实验室、仓储式超市、运动场馆、共享空间等）层高可不限，但应提供合理的依据，必要时需由规划部门组织专题论证。15版中取消了飘窗、空中花园、内外走廊等的内容，参照《房屋面积计算规程》按实际建筑面积计入计容面积。4、建筑高度与12版一样5、建筑密度凡计算建筑面积就需计入建筑密度。5.1不计建筑密度情况：a顶板覆土不小于0.6米且结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的地下室和半地下室。b开敞且对公众无条件开放的单层亭、廊等景观小品建筑及自行车棚。c明散水、独立的地下通道出入口。d结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的室外台阶、坡道。7、建筑退界距离7.1建筑后退用地红线距离以建筑物地面层最突出的维护性外墙（含柱）边线计算，不包括保温层及装饰面层。12版中7.3.1顶板覆土不少于0.6米的地下室取消，省技术规定中，地下室需退用地红线5米以上。8、建筑间距8.1.2满足以下要求的的局部出挑：雨篷、屋檐、构架等附属构件和开敞的阳台、楼梯平台、挑廊等，局部突出部分的总长度少于相应建筑边长1/2，且出挑（突出部分）连续长度不超过8米。8.8增加小高层建筑之间山墙间距不得小于6.0米；小高层与高层建筑相对山墙间距不得小于9.0米；8.9新增加内容，对角线布置时最小间距控制8.9.1二者前后垂直间距满足日照间距的，水平间距不作要求；8.9.2二者前后垂直间距不满足日照间距的，应满足以下要求：a、当遮挡建筑为低层或多层时，二者最小水平间距应不小于6米；b、当遮挡建筑为小高层时，二者最小水平间距应不小于12米；c、当遮挡建筑为高层时，在满足日照要求的前提下，二者最小水平间距不作要求。9、术语解释9.3服务型公寓（公寓式酒店）属于公共建筑，应满足以下要求：a、在旅馆用地（B14）及以上分类的用地上建设（B1、B）；b、除物业管理用房可参照一般住宅标准设置外，其他配套公共服务设施按公建标准设置；c、日照标准及建筑间距按公建标准执行；d、建筑单体平面应采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计；e、满足公共建筑的其他相关要求；f、在设计图纸和文件中注明“非住宅”。9.4公寓式住宅属于居住建筑，是一种有别于单元式住宅的住宅类型，一般采用通廊式布局，应满足以下要求：a、在居住或住宅商业用地上建设，建设比例应符合规划设计要点中的要求；b、其配套公共服务设施按一般住宅标准设置；c、日照标准及建筑间距按一般住宅标准执行；d、满足居住建筑的其他相关要求；e、在设计图纸和文件中注明“住宅”。不再使用“酒店式公寓”的称谓。9.5商务办公楼属于公共建筑，可分割销售的商务办公楼应满足以下要求：a、建筑单体平面应采用公共走廊式布局，内部平面禁止出现单元式住宅、公寓、别墅等居住建筑的形式；2、独立式或联排布局的小型办公楼，其分割销售单元的计容面积不得小于500平方米；3、立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点。9.6下沉庭院（采光井）沿地下室、半地下室外墙单侧设置的下沉空间，只有一个边长与主体建筑相连。9.7下沉内庭院L型、U型和口字型地下室、半地下室所围合的下沉庭院，至少有两个边长与主体建筑相连。9.8设备转换层指建筑物的上部与下部因平面使用功能有重大转换，通过该楼层专用于暖通、给排水、电气等设备及管道的转换，且无其他使用功能。9.9结构转换层指建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换，且无其他使用功能。9.10主体结构定义：接受、承担和传递建筑上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造，包括承重墙、结构柱、剪力墙等。住宅建筑中，凹阳台如果面宽结构净跨（可包括相邻阳台）大于8.0米，可视为主体结构外。钢筋混凝土建筑中，尺寸≤0.24×0.24米的柱子可视为构造柱。规划报批的建筑图纸中须明确表达主体结构，测绘部门在规划核实阶段须根据经审图中心审核通过的结构图进行面积复核。主体结构内外的区分见附图9.10，必要时需由规划部门组织专题论证