20150710黄埔区旧厂房规划.

广州开发区规划和国土资源管理局广州开发区城市规划信息编研中心广东省城乡规划设计研究院广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司2015.07黄埔区旧厂房改造专项规划（2014-2020）简要汇报1一、工作过程2014年4月，按照管委会和区规划国土局的工作部署，结合行政区划调整，我中心开始组织编制黄埔区旧厂房改造专项规划（2014-2020）。4月-12月，区规划国土局黄东局长多次主持会议审查成果，萝岗区、黄埔区相关单位领导参会，相关意见已落实。9月起，成果征求了市三旧办、市规划局、开发区发改局、开发区经发局、开发区财政局、开发区建设和园林局、开发区环保和城管局、开发区招商引资局、萝岗区教育局、萝岗区卫生局、知识城建设指挥部、开发区土地储备中心、开发区征地办、萝岗区三旧办、黄埔区发改局、黄埔区经贸局、黄埔区财政局、黄埔区教育局、黄埔区环保局、黄埔区建设局、黄埔区文广新局、黄埔区卫生局、市国土局黄埔区分局、市规划局黄埔分局、黄埔区城改办、黄埔区土地开发中心和黄埔区东诚公司等27个单位意见，并进行了回应。9月25日，召开专家评审会，市规委会委员董黎等专家及萝岗区、黄埔区相关单位参加，原则通过。12月24日晚上，市委常委、区委书记陈志英同志主持会议研究本规划，已按会议要求落实。下步工作：本规划经区规建会审议同意后，将纳入广州市“三旧”改造规划（2014-2020）和新一轮控规全覆盖，经市政府批准后，成为旧厂房改造审批的法定依据。22014年12月陈志英书记主持会议要求及落实情况序号会议要求落实情况1以广州市城市总体规划、“三规合一”规划、产业发展规划为依据，合理引导旧厂房改造。根据广州市城市总体规划（部际联席会议审议通过），“三规合一”规划（2014年4月经市政府批准），广州开发区、中新广州知识城、萝岗区产业布局规划（经管委会、萝岗区政府同意），确定旧厂房是否改造及如何改造。2在改造分区中，结合产业发展规划划定限制改造区界线，界线内以发展工业为主导。根据市总体规划、“三规合一”规划和区产业布局规划，划定了限制改造区界线，面积共90平方公里，界线内旧厂房改造以工业“二次开发”为主，限制改造为居住、商业功能，为引进创新型产业腾挪空间。3明确旧厂房的确定标准和原则。根据《关于开展“三旧”改造地块标图建库成果检查的通知》（粵国土资测绘发〔2010〕387号），2007年6月30日前已建设的厂房均可纳入旧厂房进行改造。根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粵府〔2009〕78号），结合我区发展实际，满足以下条件之一的旧厂房纳入本规划需改造的范畴：市发改局、环保局、安监局确定的“退二”企业，市城市总体规划确定不再作为工业用途的旧厂房，原萝岗区效益较低的旧厂房。专家评审会意见落实情况序号专家意见落实情况1加强与上层次规划及相关专项规划的衔接，进一步明确规划目标，确定连片改造的规模及方式。加强与广州市旧厂房改造专项规划及涉及旧厂房地块相关规划的衔接，明确改造目标与改造方式；考虑地铁站、主要道路、重点项目和珠江黄金岸线建设的需求，划定连片改造地区，并提出改造模式和保障措施。2进一步完善现状分析、用地权属等内容，确定合理的开发强度，提高土地使用效率。补充收集国资企业用地、集体用地的相关资料，完善了旧厂房地块用地权属；结合地铁站点，适当提高站点周边商务用地、工业用地的开发强度。3完善工业遗产保护的相关内容。补充收集全区各级文物保护单位、历史文化街区、历史建筑和传统风貌建筑普查资料，落实历史文化保护的要求。3序号单位意见回应1广州市“三旧”改造工作办公室应落实市区“三旧”改造领导小组审议并经城市更新改造部门批复的旧厂房改造方案。已落实。规划落实了17个已批旧厂房改造方案。“13.3旧厂房改造成本与收益分析”章节中的建设成本，请参照《关于印发广州市“城中村”改造成本核算指引的通知》（穗旧改办【2014】48号）进行编制。已落实。“10.3旧厂房改造成本与收益分析”章节中的建设成本已参照《关于印发广州市“城中村”改造成本核算指引的通知》（穗旧改办【2012】48号）进行编制。2广州市规划局暂未收到意见3广州开发区发展和改革局根据立项下达建设内容的要求，规划包括整体层面改造规划、地块改造规划以及项目经济估算等三部分主要内容。经审核，整体层面规划缺少近期实施方面的内容，与该部分内容须达到城市近期建设规划的深度不十分吻合，应予以补充完善；地块改造规划中涉及萝岗区现状工业低效用地面积为5.73平方公里，与申报投资估算萝岗区现状工业低效用地面积11.2平方公里出入较大，建议核实。已落实。经核实，立项通知书确定改造地块总面积为16.8平方公里，本次规划最终确定改造地块总面积为17.09平方公里。建议将国土资源部《节约集约利用土地规定》列为规划依据，并落实其中关于盘活利用低效用地、废弃地的相关要求。已落实。已将该规定列入规划依据，并在用地功能和开发强度方面进行相应落实。建议规划结合我区发展的实际，增加旧厂房改造的分期实施的相关内容，明确近期实施重点。已落实。衔接已批及编制方案的改造地块，增加了近期改造规划内容。建议将服务业低效用地纳入规划范围，并将《规划》第五页第1.3.1第（2）项第2行中“二是发改部门划定的工业低效企业用地”修改为：“二是经初步统计摸查的低效产业用地。”已落实。依据本项目立项通知书，该项目工作范围仅包含旧厂房改造用地。已将1.3.1章节第（2）项的该段文字内容进行修改。建议《规划》增加一个部分，提出我区促进集约节约用地的保障措施和工作建议。理由：规划目标与策略部分提出了节约集约用地目标和策略，为完善《规划》体系，增强规划的实操性，应结合我区工作实际，提出促进集约节约用地的保障措施和工作建议。已落实。增加“规划实施保障措施”。建议《规划》对“改造”的内涵进行界定，明确改造的目的，据此对旧厂房、低效用地、“退二进三”等不同地块类型规划改造路径和方式。已落实。对旧厂房、低效用地、“退二进三”等不同类型地块的改造方式进行了说明。建议研究完善第5.3中对改造地区的类型划分，按照本规划的目的及分区划定原则，可考虑按划分“产业升级优先单元”和“配套升级优先单元”。其中广本-广石化、西区、东区、永和、云埔等片区应以产业升级为主；科学城、临港商务区等片区应增强商务服务功能，镇龙、长岭居等片区增强居住配套功能，以配套升级为主。已落实。在改造分区中加强功能导向，同时综合市场经济、管制措施和开发强度的需求，确定为“鼓励改造区、一般改造区和限制改造区”三类地区。建议“5.4用地性质确定原则”部分增加“促进区域经济持续发展”作为（1）条原则。已落实。已在5.3.1章节中落实该内容。建议“5.5用地布局规划”部分在科学区分各片区功能的基础上，增加产业类用地比例。其中，广本-广石化、西区、东区、永和、云埔等片区应以工业用地就地升级为主，保障工业可持续发展；科学城、临港商务区等应以工改商为主，增强商务服务功能，成为现代服务业发展的支撑区域；镇龙、长岭居等片区应以居住配套为主，保障经济发展的配套服务需求。已落实。根据各片区的现状建设情况、功能定位，划定三类改造分区，并明确了地块用地性质控制要求。建议“12分区改造规划”部分分别列出各区域的改造地块清单。已落实。在地块控制指标表中明确各改造地块所在的片区。为实现集约节约用地、促进经济持续发展的目的，建议进一步完善“13经济估算”部分的成本及收益分析：1.全面评估改造成本，例如，将地块改为居住用地后将增加居住人口，政府因此而增加教育、医疗等社会公共事业投入也应纳入政府改造成本评估范围。2.完善收益分析，例如，工业用地就地改造或改为商务用地，实现产业转型升级，单位土地产出税收效益将比原地块提高，应纳入政府收益的评估范围。已落实。1.旧厂房改造成本构成已包含前期费用、收储成本、基础设施建设成本、公建配套建设成本、其他成本等。2.根据国土资源部《土地开发整理项目资金管理暂行办法》，土地开发收益主要为土地转让或土地出让后的收益，属于“土地财政”的范畴，产业税收不属于本范畴。建议第29页“（2）强化专业化园区和基地建设，推动产业集群发展”部分第4行列举的重点产业中删除一个“精细化工”。已落实。已在4.2.1章节删除该项内容。建议本规划结合我区产业布局规划成果及相关产业规划文件，明确低效用地、旧厂房、退二进三地块的具体产业导向、改造模式，对纳入我区重点产业园区和基地建设规划的改造地块，应给予明确指引。已落实。已与《广州开发区中新广州知识城萝岗区产业布局规划（2014-2016）》等相关产业布局规划进行了充分衔接，并制定不同类型地块的改造指引。建议对照开发区国土资源局2014年5月30日印发的《关于转发我区效益较低产业用地初步统计表及有关信息资料的通知》（穗规开发办【2014】44号），并与我区低效产业用地清理相关工作最新成果进行对接，进一步核实及更新改造地块清单。例如旧厂房地块编码AG022701广州恒运东区热力有限公司地块经核实属于供电、供热基础设施，不纳入低效产业用地清理范围。已落实。与低效产业用地清理相关工作的最新成果进行了衔接，并对改造地块进行了进一步核实，AG022701等地块不纳入改造范围。市、区相关单位意见及回应4序号单位意见回应4广州开发区财政局无意见5广州开发区经济发展局无意见6广州开发区建设和市政园林局根据《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发【2012】64号）、《广东省人民政府关于城市优先发展公共交通的实施意见》（粤府【2013】120号）、《广州市能源工作领导小组办公室关于印发广州市天然气（LNG）加气站发展规划（2013-2020年）的通知》（穗发改能源【2013】21号）及《广州市公共汽车电车客运管理条例》精神，要求加快城市公共交通调度中心、停车场、保养厂、首末站以及停靠站的建设，推进换乘枢纽及步行道、自行车道、公共停车场等配套服务设施建设，将其纳入城市旧城改造和新城建设规划同步实施。建议本规划设立独立章节明确有关公共交通调度中心、停车场、保养厂场、首末站、停靠站以及LNG加气站的规划情况，并严格按照相关规定优先保证公共交通用地。已落实。已在7.1章节中考虑公共交通设施的规划。建议在改造规划中增加公交站场用地规划，建立中心枢纽站场，以便优先公交线路，打造快速公交，解决区内居民公交快速出行问题。已落实。已在7.1章节中考虑考虑增加公交站场用地规划。建议该规划与我区综合交通规划及公共交通专项规划的内容充分衔接，进一步完善公共交通设施建设方面的内容。已落实。本次规划已与《萝岗区综合交通规划（2012-2020）》及《广州市萝岗区公共交通专项规划》进行充分衔接。建议细化方案中的“市政公用设施规划”，统筹考虑供水、燃气、供热等专业管线在旧厂房改造工程中如何衔接或者是否需要同步进行改造、建设。已落实。规划与已批和在编市政公用设施管线进行了充分衔接。关于改造区域的能源供应，建议利用旧厂房改造的契机，推动管道天然气、集中供热的供应与使用，进一步完善我区能源供应结构与保障安全生产。已落实。规划与已批和在编供应设施进行了充分衔接。各片区内新建和改建项目的绿地率需达到广州市绿化条例规定的相关指标要求。西区等涉及滨岸景观部分的规划，需符合广州市生态规划线要求。已落实。规划方案满足广州市绿化条例的规定，且符合广州市生态规划线要求。根据《广州市绿色建筑和建筑节能管理规定》（广州市人民政府令第92号）以及《关于印发中新广州知识城、广州国际生物岛绿色建筑建设管理规定的通知》（穗开管办【2013】38号）的相关要求，建议该规划充分考虑建筑节能、绿色建筑等级目标等因素。已落实。规划改造考虑了建筑节能和绿色建筑的要求。7广州开发区环境保护和城市管理局鉴于旧厂房改造后，环境敏感点和环境影响情况将发生较大变化，请按照《中华人民共和国环境影响评价法》要求，在规划编制过程中组织开展环境影响评价。已落实。在后续控规编制过程中开展环境影响评价。对“工改居”的项目，建议根据我区常年主导风向慎重改造，对广本-广石化、乐金显示等主