201512重庆主城楼市2015年度报告53页.

2015年重庆主城楼市年度报告中央救市，放松政策，房企洗牌，优胜劣汰，现金为王，以价换量，土地冷清，拿地谨慎，二环区域，开发重心，供需平衡，价格下行，竞争恶化，抢客夺市，渠道互补，组合营销刚需主导，改需释放。2015年年度楼市概述3第一章TARGET宏观市场大事件回顾年度新政一览4年度新政1月2月3月4月5月6月楼市政策《不动产登记暂行条例》施行2015年2月26日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。“330”政策拥有1套住房且房贷未结清的居民家庭再次申请商贷购买普通自住房，最低首付款比例降为不低于40%；使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有1套住房并已结清房贷的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。二手房满2年免征营业税。春交会优惠加大重庆市针对主城区春季房交会期间购房的消费者，将实交易登记费全免的优惠政策；重庆银行、重庆农村商业银行、重庆三峡银行对在春季房交会期间购买首套普通商品住房需要贷款的，实行个人购房贷款基准利率下浮10%的优惠政策。“限外”取消暂时取消非本市户籍居民家庭在办理住房贷款时提交缴纳社会保险、个人所得税纳税证明的有关要求。金融政策央行降准0.5个百分点自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。央行2015首次降息自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行降准1个百分点自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，调整幅度为2008年11月金融海啸后之最。央行定向降准44月20日起，央行还对小微企业、三农等领域又进行了进一步、大规模的降准。央行2015第二次降息自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调至2.25%同时，结合推进利率市场化改革，央行将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行降息、定向降准6月28日起金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。与进一步支持实体经济，有针对性地对金融机构实施定向降准。公积金政策公积金租房条件放宽住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，无房职工在缴存地租房，只需提供租赁合同、租金缴纳证明或无房证明即可。个人账户余额调整3月18日，中央国家机关住房管理中心开始执行《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》，借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金，将原规定个人账户余额不足2万按照2万计算，调整为个人账户余额不足5万按照5万计算。上半年，中央放宽首付比例及公积金门槛、央行三降息三降准，政府为稳定楼市打出“组合拳”5年度新政7月8月9月10月11月12月楼市政策首套房商贷最低首付款比例降至25%央行、银监会：联合发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，不同城市结合当地实际情况自主确定最低首付款比例。《重庆市进一步促进房地产市场平稳发展政策》发布2015年10月14日，重庆市政府网发布针对区域规划、土地供需、企业发展、购房、税费等相关政策调整的《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》中央喊话化解房地产库存，去库存政策或将出台中共中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，其中针对房地产市场，会议强调要化解房地产库存金融政策央行下半年再次降息降准央行宣布，自2015年8月26日起金融机构一年期存、贷款基准利率各下调0.25个百分点至1.75%、4.6%，存贷款利率已至历史最低点；同时自9月6日起下调存款准备金率0.5个百分点并额外定向降准。央行全年五次降准降息10月24日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变常备借贷便利利率下调央行11月19日曾宣布，对符合宏观审慎要求的地方法人金融机构，隔夜、7天的常备借贷便利利率（SLF）分别调整为2.75%、3.25%。楼市热点二胎政策全面放开2015年10月29日，党的十八届五中全会闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。中新第三个政府间合作项目花落重庆11月6日，国家主席习近平抵达新加坡，开始对新加坡进行国事访问，并宣布中新将正式启动以重庆市为运营中心的第三个政府间合作项目，这是继苏州工业园区和天津生态城项目后，新中第三个政府间合作项目，这些都将为中新关系注入新的动力。下半年，购房首付门槛一降再降，下半年央行两度降息降准，政府“救市”力度加重6时间3月5月6月8月10月活期存款0.350.350.350.350.35整存整取定期存款三个月2.101.851.601.351.10半年2.302.051.801.551.3一年2.502.252.001.751.5二年3.102.852.602.352.10三年3.753.503.2532.75各项贷款一年以内(含一年)5.355.104.854.64.35一至五年(含五年)5.755.505.2554.75五年以上5.905.655.45.154.9个人住房公积金贷款五年以下(含五年)3.503.253.002.752.75五年以上4.003.753.53.253.25调整后利率(单位%)央行年内“五降息五降准”，促进市场经济，稳定楼市信心央行降息：央行降准：稳定经济增长+降低社会融资成本+降低购房者购房成本自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，调整幅度为2008年11月金融海啸后之最。央行此次还小微企业、三农等领域又进行了进一步、大规模的降准。6月28日起，（1）对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。（2）对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。（3）降低财务公司存款准备金率3个百分点。央行宣布，自2015年8月26日起金融机构一年期存、贷款基准利率各下调0.25个百分点至1.75%、4.6%，存贷款利率已至历史最低点；同时自9月6日起下调存款准备金率0.5个百分点并额外定向降准。大事件回顾10月持续下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。72015年重庆春/秋季房交会大事件回顾规模表现参展企业(个）参展楼盘(个）供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)一手房成交面积(万㎡)一手房成交均价(元/㎡)14年春交会150192101825.6215.64740614年秋交会11817099840.4625.09660115年春交会13016196391.0933.25677315年秋交会10416954550.1622.226400春交会：成交量创近五年来最高，量增价稳；秋交会：近五年来最小规模，量价齐跌“两会”共性：号召力逐渐衰弱，房企参展积极性下降；直销专场变渠道主场；优惠力度空前大，量价维稳突破难；房企借势房交会降价走量，拉动全年市场成交8万达&万科建立战略合作5月14日，国内住宅龙头万科企业股份有限公司，与商业地产龙头大连万达集团股份有限公司在京举行签约仪式。双方宣布，基于长远发展的考虑，本着“积极合作、携手共赢”的原则，强强联合，建立战略合作关系。根据此次签署的战略合作框架协议，万科与万达将充分发挥各自在房地产领域的优势，在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作，以实现利益共赢。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分.万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息；双方将长期进行合作；由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。竞争向竞合的趋势转变强强联合、优势互补将成为房企谋求转型的发展大势大事件回顾9《重庆市进一步促进房地产市场平稳发展政策》发布2015年10月14日，重庆市政府网发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》简称“渝八条”：9（一）土地：把握供需平衡规律，结合当期已供土地建筑规模，合理确定土地供应总量、结构、区域和时序。对非企业原因闲置的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间。--在去库存的市场高压下，控制土地资源，放缓供地节奏。（二）房企：房地产企业缴清土地价款后，对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地，可分宗办理房地产权证，支持企业融资。项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模。在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产企业可调整未预售的在建商品住房项目户型结构。鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷。--支持房企融资，商住比/户型结构可调，开发商自主规划，结合市场调控（三）购房：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%--降低购房成本（四）区域：加快主城区照母山、蔡家、空港、鸳鸯、礼嘉等区域市政道路、公交线路、水电气管网等基础设施和学校、医院等基本公共服务项目的建设--给置业者带来信心，推动主城几个大型聚居区的发展，使其对周边区域产生辐射带动效应（五）税收：对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。对属于房地产企业的待售开发房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。大事件回顾“渝八条”发布：贯彻国家调控政策稳定房地产市场10大事件回顾导读：11月6日，国家主席习近平抵达新加坡，开始对新加坡进行国事访问，并宣布中新将正式启动以重庆市为运营中心的第三个政府间合作项目，这是继苏州工业园区和天津生态城项目后，新中第三个政府间合作项目，这些都将为中新关系注入新的动力。打造内陆开放“新支点”中新第三个政府间合作项目花落重庆中新产业园落户重庆，如何落地？布局七个试点：其中主要规划在两江新区，占5个点（渝北仙桃、水土、空港、果园港、团结村铁路）、江北区江北嘴、渝中区朝天门；江北嘴—朝天门：布局金融互联互通，国际离岸金融