1房地产法概述1

课时授课计划课次序号：1一、课题：第一章房地产法概述1二、课型：课堂讲授三、目的要求：通过本节课的学习，要求学生了解房地产的概念，掌握房地产法的发展，熟悉我国房地产法的发展。四、重点、难点：重点:房地产法的发展难点:我国房地产法的发展五、教学方法及手段：课堂讲授师生互动六、参考资料：高富平黄武汉《房地产法学》，高等教育出版社，2006年版。符启林著《房地产法》，法律出版社2009年版。符启林著《房地产法实例点评》，法律出版社2005年版房绍坤主编《房地产》，北京大学出版社2009年版七、作业：房地产的概念如何？八、授课记录：九、授课效果分析：授课日期班次十、教学进程（教学内容、教学环节及时间分配等）1、课前复习无2、导入课题（7分钟）本章主要介绍学习本门课程的重要性和房地产法的历史。3、教学内容（85分钟）第一章房地产法概述第一节房地产及房地产业第二节房地产法概述第三节我国房地产法的立法概况、法律规范和法律体系4、课堂总结（5分钟）本堂课共讲述了三个问题：1房地产及房地产业2房地产法概述3我国房地产法的立法概况、法律规范和法律体系5、布置作业（3分钟）房地产的概念如何？第一章房地产法概述第一节房地产及房地产业一．房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的，不可再生和替代的生产资料。但何谓土地？各国（地区）法律规定不同，可以归纳为两种立法体例：1．以地表伸展所包括的范围予以确定。这种立法体例较少国家采用。2．以地表及其上下空间扩展的范围界定。如：俄罗斯联邦民法典，第二编所有权和其他物权第十七章土地所有权和其他物权第261条1、依照土地立法规定的程序，根据土地资源和土地规划管理的国家机关向土地所有人颁发的文件确定地界。2、如果法律未有不同的规定，土地所有权亦及于该地界内的土地表层（土壤层）和地界内水体、土地上的森林和植物3、土地所有人有权按照自己的意志使用该土地地表上方和地表下面的一切物，但矿产法、大气空间利用法、其他法律有不同规定的除外，并且以不侵犯他人的权利为限。黄道秀李永军鄢一美译中国大百科全书出版社1999年版瑞士民法典第四编物权法第一部分所有权第十九章土地所有权第二节土地所有权的内容和限制一、土地所有权的内容一范围（小标题）667条（1）只要行使权利有利益可言，土地所有权及于地面上方之空间及地面下方之地身（2）除法律保留的限制外，土地所有权及于全部建筑物、植物及泉水。殷生根王燕译中国政法大学出版社1999年版意大利民法典[3]第三篇所有权第二章所有权第二节土地所有权第一分节一般规定第840条（土地的地下和上空）土地的所有权及于该土地的地下和上空的所有财产，在不损害邻人的情况下，土地的所有人可以从事任何挖掘和建筑活动。此项规定不适用于金属矿、石矿、石灰矿所在土地的所有人。同样，土地的所有人还应当遵守有关古迹、艺术品、水资源、水利工程的法律和特别法的限制性规定。土地的所有人不得以不感兴趣为由禁止第三人在自己土地的某一深度或者某一高度进行活动。费安珍丁玫译中国政法大学出版社1997年版然而《德民》中的“土地”并非泛指，而是精确指向“其内容是从不动产登记簿的角度考虑的法律技术概念”，即只能是可以纳入不动产登记的土地，亦即地产。德国民法中的地产，不能包括不可以纳入登记的地面，如沙漠等。地产是在不动产登记簿中登记的地表部分，而不是自然意义的土地。建筑物是指土地上人工建造的房屋和建筑物。房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是指除房屋以外的建筑物，人们不直接在内、进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土地是主物，是建筑物存在的基础，建筑物是从物，依附于土地。历史上土地和建筑物的立法体例分为四种：1．罗马法中土地吸附建筑物的立法体例：绝对吸附，当时人初社会，地广人稀，人们努力取得土地，土地所有权非常重要，而房屋权利显不出重要意义2．土地与地上物并列的产法体例：中世纪后，人口极大增加，土地稀缺，罗马法上已经存在，但使用不多的地上权得到极大复兴，解决土地和房屋所有权矛盾提供了法律上的可能。3．地随房走的立法体例：前苏联1936年实行土地公有制后，把土地纯粹当作自然资源，而不作一种财产，原因是房屋为劳动的产物，是有价值的，土地不是人的劳动创造物，无价值，我国30多年作法。4．地房同时走的立法体例：认为前苏联作法错误，《城市房地产管理法》31条，《担保法》36条。为说明土地与建筑物的关系，教材引用《德民》第94条第1款第一句的规定：“土地的必要组成部分为固定与土地的物，特别是建筑物。。。。。。”房屋等建筑物是地产的必要组成部分，与土地不可分割。但这是一个误读，因为引用94条时还应同时引用《德民》95条1款2句关于土地的临时附着物的规定：“在他人土地上有某种权利的人为行使其权利而附着于该土地的建筑物和工作物”则依法不由土地吸附。同时《德民》物权编第4章规定了地上权，即地上权人可以在他人土地上为自己建筑并取得所有权，打破土地吸附建筑物原则，但该法所规定的地上权制度比较弱，于1919年1月15日废除该法关于地上权的规定，重新制定《地上权条例》，加强保护地上权人。战后1951年3月15日制定《住宅所有权及长期居住权法》，即建筑物区分所有权，本质就是对建立健在他人土地之上的自己的房屋的永久所有权，这种所有权产生，使建筑物构成为独立的不动产，而不再是土地的必要组成部分，不再可由土地吸附。引自孙宪忠《德国学代物权法》第8页法律出版社1997年版根据《法民》552条，建筑物、种植物及地下资源均属土地所有人。对此，便存在一条将土地拟人化的法律格言：土地“获取其表面之物”。不过，有关土地的这一规则并不具有绝对意义，其表现为：这一规则可以被地上权所排斥。尹田《法国物权法》法律出版社1998年版第365页没有与建筑物结合的土地及其关系，主要由土地法调整，所以在狭义上使用“房地产”一词的。应然结构1、土地与建筑物一般来说价值巨大，具有独立进入交易机制的能力，如抵押2、我国法律已承认土地使用权和建筑物所有权为两个权利，强行要求混同转移于理不通3、“多重地籍”的出现，损害他人权利二.房地产市场房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换。它具有自己的若干特性：1.综合功能房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。2.多级市场房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以上出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3.法定形式房地产属于不动产，通过登记发证确认其所以权和使用权。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4.国家适度干预对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、控制城市豪华建筑项目等。与此同时，充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。当前我国房地产市场存在的问题：其一，某些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。据统计，1986—1995年，农业结构调整占用耕地2960万亩。城镇外延扩张、村庄分散建设占用耕地严重，人地矛盾已经十分尖锐。其二，某些地方进行了不少盲目的重复建设；房地产开发投资结构不尽合理；沿海部门地区1992、1993年的“房地产热、”“开发区热，”导致以后几个年度的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。其三，房地产开发企业数量过多，其中部门企业资质底下；许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。其四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端。三.房地产业（一）房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设：所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。广义的房地产应该包括从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的个种业务活动。（二）房地产的地位和作用在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。1.基础性土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础物质条件。西方古典政治经济学家威廉。配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父。”2.先导性包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁华发展提供着先导性物质条件。如果基础设施不行，就很难引进外资。第二节房地产法概述一、房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。（一）房地产开发关系房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建筑的行为。（二）房地产交易关系房地产将要是指房地产权利人转让、租赁房地产的行为。（三）物业管理关系物业管理是指物业管理公司受物业所有人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面服务的行为。（四）房地产管理关系房地产管理试纸人民政府及其房地产管理部门依据国家法律赋予的职权对房地产市场实施的各类、监督、检查的行为。二、房地产法的体系：1、综合的法；2、专门的法；3、相关的法。其中最基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。三、房地产法的基本原则：1、土地公有原则；2、土地有偿使用原则；3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；4、房地产综合开发原则；5、城镇住房商品化原则；6、宏观调控与市场调节相结合的原则。第三节我国房地产法的立法概况、法律规范和法律体系一、立法概况第一阶段：1949年－1978年《中国人民政治协商会议共同纲领》1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期。建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》；1950年的《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区土地改革条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》；1951年政务院公布的《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》；1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》和1955年《农业合作化示范章程》等。2、上世纪五十年代后半期到文化大革命前。1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，通过付给房主租金对私房改造，通过对私营企业所占用的土地由国家赎买收归国有的形式，使城市土地成为以公有制为主体，从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的