2005年经济师考试房地产专业知识与实务(中级)真题及答案

2005年度全国经济专业技术资格考试试卷房地产专业知识与实务（中级）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．我国，房地产产权主要是指房屋的（）及其占用范围内的土地的使用权。A．使用权B．所有权C．转让权D．收益权答案：B2．边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大，从而使地租等于土地（）A．边际剩余价值B．边际产出价值C．总剩余价值D．总产出价值答案：B3．地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（）A．平均利润B．边际收益C．超额利润D．边际利润答案：C4．地价是（）的资本化A．利润B．年产值C．成本D．地租答案：D5．按照杜能理论的假设，（）之和等于一个常数。A．成本、运费B．利润、成本C．运费、利润D．价格、利润答案：C6．韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（）作为配置工业企业的理想区位。A．产出最高点B．需求最高点C．生产成本最低点D．运输费用最低点答案：C7．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟于届满前（）申请续期。A．3个月B．半年C．1年D．2年答案：C8．协议出让国有土地使用权的最低价由（）批准。A．省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门B．市、县人民政府土地管理部门C．省、自治区、直辖市人民政府D．市、县人民政府答案：C9．土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（）。A．其土地使用权出让金随之相应调整B．新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整C．新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整D．其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定答案：A10.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（）A．是否转让由双方议定B．由转让方决定是否转让C．由受让方决定是否转让D．随之转让答案：D11．土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（），出租方负有除去或防止义务。A．若是由于出租方的原因所致的B．不论是出租方还是第三方的原因所致的C．若是由于第三方的原因所致的D．若是由于承租方的原因所致的答案：B12．甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（）。A．甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B．原租合同是否有效，就由乙丙协商确定C．乙应将租金直接支付给丙D．甲仍有权收取乙的租金答案：D13．下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（）A．社区便民超市B．税务机关办公楼C．服务于大众的快餐店D．别墅答案：B14．在市场调研数据统计分析中，若调研人员发现甲区域住宅市场价格变支的全距大于乙区域住宅市场，则表明（）A．甲区域住宅市场价格的离散程度较小B．甲区域住宅市场价格的离散程度较大C．甲区域住宅市场的集中程度较大D．甲区域住宅市场的集中程度较小答案：B15．某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为90%，这一结果表明该市场住宅（）。A．供过于求B．供不应求C．需求潜力较大D．供给水平过小答案：A16．住宅市场调研中购买力分析的关键是要确定（）A．住宅价格水平的高低B．消费者家庭结构的差异C．消费者收入水平与债务负担的关系D．消费者收入水平与住宅价格的关系答案：D17．对办公楼所处地理空间位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度分析属于办公楼（）分析A．区位质量B．规模增长C．集聚效应D．市场竞争答案：A18．一般认为，投资者对商业用房的需求是一种引致需求，这种需求取决于（）A．政府对商业用房的需求的引导B．不同声调功能区的总体规划和详细规划的导向C．人们对商业用房投资的总体水平D．人们对商业用房所提供的商品和服务的需求答案：D19．某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（）元。A．1280B．1600C．2000D．3200答案：C20.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（）修正。A．交易日期B．交易情况C．区位状况D．权益状况答案：B21．某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（）元/平方米。A．1455．00B．1456．31C．1545．00D．1546．39答案：B22．某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（）A．物质折旧B．功能折旧C．有形损耗D．经济折旧答案：D23．在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（）A．投资风险较大B．案例利率较低C．收益较小D．收益较稳定答案：A24．评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（）。A．成本法B．收益法C．投资法D．假设开发法答案：D25．在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。A．取得估价对象B．估价对象建成C．估价对象开始施工D．估价对象开始租售答案：A26．某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差（）元（假设按复利计息）。A．10000B．9524C．7396D．5425答案：D27．某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168．62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（）万元。A．250B．200C．175D．150答案：D28．某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10%，该项目的表态投资回收期在（）之间。单位：万元年份0123456现金流入250250250250250现金流出500503030303030A．第二年与第三年B．第三年与第四年C．第四年与第五年D．第五年与第六年答案：B29．某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（）单位：万元投资项目初期投资额每年净收益内部收益率甲乙丙丁60065070090022017023525024%10%20%12%A．甲、丙B．甲、丁C．丙、丁D．甲、乙、丙答案：A30.某房地产开发公司现有两个经斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为5年，不计残值。当基准收益率为10%时，用差额法计算的NPV（乙-甲）值（）。单位：万元投资方案初期投资净收益甲乙300040009001200A．大于100万元B．等于零C．小于零D．等于100万元答案：A31．某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用追加投资收益率选择方案时，（）无资格方案。单位：万元方案投资额净收益甲乙丙丁4005006007008098115130A．没有B．有一个C．有二个D．有三个答案：A32．房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和（）带来的风险。A．意外事件的发生B．市场需求的变动C．自然灾害D．国家政策的变化答案：B33．房地产投资风险中的动态风险可通过（）加以避免。A．经营者自身努力B．投保的方式C．防范自然灾害的发生D．避免环境污染答案：A34．降低房地产投资中的商业风险可采用的主要对策有：进行房地产组合投资和（）等。A．将风险损失摊销计入成本B．利用通货膨胀的影响C．期初年值D．永续年值答案：C35．年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（）A．预付年值B．普通年值C．期初年值D．永续年值答案：B36．形成房地产投资金融风险的主要原因之一是（）。A．通货膨胀B．金融政策问题C．实际净现值减少D．销售价格波动答案：B37．在房地产投资中，随着通货膨胀率的增大，考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货膨胀时的净现值相比，（）。A．前者比后者小B．前者比后者大C．二者之差等于通货膨胀率D．二者相等答案：A38．下列关于房地产开发有关费用的说法中，错误的是（）A．开发企业从土地二级市场取得土地使用权，必须支付土地转让费B．土地使用权出让金的本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益C．拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有人按有关规定给予补偿所需的费用D．市政建设配套费用是开发商参与城市基础设施建设而应该分摊的费用答案：D39．下列费用中，属于房地产开发项目前期工程费的是（）A．土地开发工程费B．设备及安装工程费C．建筑工程费D．广告宣传费答案：A40.控制性详细规划的内容包括（）A．估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益B．确定文物古迹的保护范围，并提出空间形态的保护要求C．根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线D．确定市级公共设施的分布及其用地范围答案：C41．下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（）A．居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积B．建筑容积率＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积C．居住建筑密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积×100%D．人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积答案：C42．在某居住区规划中，建筑基底面积40000平方米，总建筑面积150000平方米，容积率1．5，建筑密度为（）。A．27%B．40%C．50%D．60%答案：B43．房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（）递效竣工报告。A．施工单位向开发商B．开发商向质量监督站C．工程监理机构向开发商D．施工单位向质量监督站答案：A44．房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依附在其上的（）。A．装饰装修B．所有权C．土地使用权D．权益答案：D45．现代房地产市场营销工作内容广泛，其中第一步要进行的是（）A．房地产市场研究分析B．确定房地产投资经营目标C．进行房地产项目决定D．选择目标市场答案：A46．下列内容中不属于房地产委托代理租售合同内容的是（）A．委托代理合同人姓名笔住所B．委托房地产商品的基本情况C．委托代理人的财务状况D．委托代理合同的有效期答案：C47．某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2%，申请抵押贷款价格优惠0.5%，分期付款不予优惠。这是一种（）。A．现金折扣定价策略B．数量折扣定价策略C．定价策略D．变动价格策略答案：A48．在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（）A．调整楼宇基价B．提高前期付款的比例C．增大楼层之间的差价D．增大朝向之间的差价答案：B49．物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于（）个符合投标资格的投标人。A．3B．5C．7D．9答案：A50.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。A．政府定价B．政府指导价C．业主定价D．物业管理企业与业主协商定价答案：D51．某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该物业管理企业的这种不作为行为属于（）义务。A．实际履行B．全面履行C．不履行D．不适当履行答案：D52．业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（）。A．包干制B．佣金制C．酬金制D．分成制答案：A53．不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（）A．共用部位、共用设施设备专备专项维修基金B．物业管理处办公费C．共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用D．物业管理企业固定资产折旧答案：A54．牧业服务收费应遵循（）的原则。A．安全可靠B．保本微利C．费用与服务水平相适应D．费用与业主承受能力相适应答案：C55．建筑物经济寿命与自然寿命比较：（）A．经济寿命＝自然寿命B．经济寿命≤自然寿命C．经济寿命≥自然寿命D．经济寿命与自然寿命无关答案：B56．某人货款60万元，货款期限10