2010年佛山狮山松岗地块前期策划案185515138.

松岗商业大道地块定位策划报告佛山世联2010年11月商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。基于战略层面的思考01Thespiritofmarketing基于企业层面的战略思考企业二级开发策略①企业核心战略优势界定②项目战略地位评估③项目开发时机评估项目战略地位评估本报告是严格保密的。010203项目战略地位——基于项目开发时机①基于项目本体的思考？②基于区域价值的项目思考？项目开发定位①项目产品定位②项目开发模式的思考项目的产品规划①项目产品的规划研究②项目规划及营销的愿景基于项目层面的战略思考项目战略地位——基于项目开发时机02Thespiritofmarketing①项目的视角②区域发展视角——区域价值研究项目位于松岗新城区西侧，南临商业大道，属于开发中的松岗住宅区。该片区认知性较差，直到07年海逸锦绣桃园的进入才出现大型社区。项目位于松岗新城区西侧，紧临城市主干道商业大道，交通便利，离镇区15分钟步行距离，生活便捷项目认知1松岗镇区配套海逸锦绣桃园金怡假日酒店商业大道地块周边环境较为杂乱,高压线走廊为最大价值贬损点，抵消河涌景观价值项目认知2高压线走廊东西走向穿越地块北部广达18825平米的地区，不仅使本项目损失28.6%的用地面积，而且使景观价值大幅度贬损。河涌环绕该地块东面及北面，宽度较窄，仅3-5米，水质差，有异味，景观资源价值弱。高压线走廊范围与河涌70%以上重合，很大程度上抵消了本项目弱势的景观资源。高压线走廊河涌农田农田海逸锦绣桃园商业大道项目限制：项目规模较小指标限制强项目基本指标建筑容积率：1.8≦，≦3.0用地面积：65792.6平米，净用地面积46968平米。公共服务设施建筑用房：≥4500平方建筑层数：≦30层其他：套型建筑面积90平米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。高容积率、30层限高、90/70限制，诸多限制条件对产品的居住舒适度有较大的影响。GDP名次镇/街道名所属区GDP总量(亿元)工业总产值(亿元)1狮山镇南海区420.001500.002容桂街道顺德区331.201200.003大沥镇南海区330.00704.004祖庙街道禅城区328.00360.005大良街道顺德区280.00300.006石湾街道禅城区280.00670.007桂城街道南海区260.00370.008北滘镇顺德区240.001170.009乐从镇顺德区235.00170.0010西南街道三水区235.00583.00发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型狮山镇人均GDP较高，存在房地产发展的经济基础。区域发展——经济基础佛山总体规划的特点之组团式发展大良-容桂-伦教组团—100万人口•区域内地区性次中心•区域性交通枢纽与物流中心•高新技术为主导的制造业基地•顺德区政治、文化、教育与信息中心•具有岭南滨水特色和较高品质生活环境的城市生活区。中心组团—100万人口•区域内地区性主中心•全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心•全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地•具有高品质生活环境的城市生活区•具有悠久历史人文环境的地区狮山组团—50万人口•全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地•全市重要的客运铁路枢纽•区域性休闲度假、会议基地西南组团•广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地•三水区的行政与文化中心西江组团•市域西部地区的行政、文化、商业中心•重要的制造业基地•区域性生态旅游基地大沥组团•重要的制造业基地•区域专业市场与物流中心•具有优良生态环境的新城区九江龙江组团•市域南部的交通枢纽•区域性专业市场和物流基地•重要的制造业基地之一南海西部中心：狮山/小塘/松岗/官窑，南海区GDP最大的经济体，制造业重镇，当前城市发展势头强劲区域发展——规划驱动区域发展——产业驱动软件园依托高等院校和科研机构，重点发展国家科技研发项目、教育和职业培训产业，以及软件、数字媒体、生物技术和生物制药等高新技术产业。南园内以大型高科技民营企业、IT巨头、跨国公司等技术密集型、资金密集型企业为主，逐渐形成了以福迪汽车为代表的汽车整车及配套业,以广东雪莱特为代表的光电照明产业和以万能达精密组件为代表的精密机械产业。北园以大型资本密集型企业集团为主要引进目标，主要发展机械、塑料、家具产业、汽配、轻工机械制造、光电照明、家具等产业。松夏园A区产业定位以家电、汽配、食品、玩具为主，业已形成以白色家电、小家电的制造及相应的配件、服务为主的特色家电产业，吸引了美国、日本、韩国、意大利等多个国家和国内的知名企业落户发展。松夏园C区首期基础设施建设已基本完成，园区以大型资本密集型企业集团为主要引进目标。以发展汽配等高新技术产业为主。汽配园区已吸引包括世界500强企业日本本田株式会社、日本爱信精机株式会社等一大批优质汽配项目进驻，实现了本田、丰田、日产三大日本汽车生产厂商的汽配供应商齐聚南海的格局，一条涵盖汽车配件生产、整车制造、销售及服务的产业链在此形成。光电显示器件产业园规划以生产TFT－LCD为核心，发展相关产业，形成布局合理、配套功能完善的显示器产业链，有望于2010年建成为国内主要的TFT液晶屏生产基地之一。产业的发展促使产业人群的快速增长（1）平板显示器件产业该产业在南海奇美电子这一行业领头羊的带领下，以生产TFT－LCD为核心，发展平板显示器件相关产业，并形成布局合理、配套功能完善的显示器产业链。2008年7月，南海经济开发区获得“中国（广东）平板液晶显示产业基地”称号，这标志着国内最大的液晶电视模组生产基地进入了全面的运作。（2）汽车零配件产业南海经济开发区及其周边拥有整车及汽车配套企业约50家，汽配产业的总投资金额达到24.2亿元人民币。现已吸引包括世界500强企业日本本田株式会社、日本旭硝子、日本丰田纺织、日本爱信精机株式会社等在内的一大批优质汽配项目进驻，实现了本田、丰田、日产三大日本汽车生产厂商的汽配供应商齐聚南海的格局。（3）智能家电产业开发区从上世纪90年代开始发展家电产业，并逐步形成了比较完善的产业链。近年来，开发区大力扶持该行业改造升级，以智能家电为发展目标，引进了包括世界500强企业之一的东芝电器在内的多家国内外知名企业。如今，东芝家用电器与TCL小家电、伊立浦电器、爱庭电器、朝野科技等知名家电企业已构成了南海家电产业群，既完善了南海家电业的产业配套，又承接了全球性家电制造业梯度。（4）半导体照明产业半导体照明技术（LED）是第三代光电照明技术，被公认为21世纪最具发展前景的高科技之一。南海经济开发区产业基础雄厚，区内不但拥有与光电照明息息相关的汽车配件、照明灯饰、平板显示背光等产业；还拥有多家光电照明企业，以雪莱特光电为代表的光电照明企业群逐步形成。（5）风力发电设备制造产业南海经济开发区将利用东兴风盈风电设备有限公司和南方风机有限公司作为龙头企业的契机，通过规划风电设备产业专区，引入风电设备产业的上下游企业，逐步形成规模较大、配套完善的风电设备产业链。区域发展——产业驱动产业的升级换代促使产业人群结构从低往高调整区域发展——产业驱动研发能力增强，产业发展后劲提升：广东平板显示产业技术研究院等平板显示产业研发机构的纷纷入驻，为该产业的发展提供了有力的科技研发支持。以中山大学佛山研究院南海半导体照明工程产学研中试基地为代表的一流LED研发机构现已聚集南海经济开发区，为该产业的发展带来技术支持。已入驻开发区的广东东兴风盈风电设备制造有限公司拥有自主的研发团队，是国内拥有800千瓦风电机组生产能力的风电设备生产厂之一，填补了省内风力发电主力机型生产空白。公司正在研发1.5兆风电机组，计划近期内增资扩产。软件园已入驻高新技术企业和研发机构：国凯数字媒体，朗肽生物制药，百合医疗，天富软件，南海国际工业设计基地。高等教育产业：南海经济开发区是广东省主要的高等职业教育基地之一，区内拥有广东轻工职业技术学院、华南师范大学南海校区、南海东软信息技术学院、广东省石油化工职业技术学校等高等院校，在校师生约40000人。这里的办学方向是为社会和企业培养高级蓝领人才，每年面向社会提供毕业生约10000人。开发区附近还有佛山科学技术学院、佛山电大、广东商学院三水校区等多所高等院校；距离华南地区的科技教育中心——广州大学城也仅需30分钟车程。本项目位于众多高快速路构成的立体交通网络中心，30分钟车行半径覆盖禅桂中心城区、广州中心城区物园区域发展——交通驱动西二环高速广三高速广佛高速佛山一环国道32530分钟车行范围佛山新火车站选址在南海狮山与罗村交界处，总占地面积约4平方公里，计划设计为10站台，2013年12月建成。佛山新火车站（佛山西站）的功能将为广佛“四主一辅”的“广州西站”，进入国家级铁路枢纽系统。广佛环线、佛山地铁3号线和广佛肇城际轨道交通、广佛BRT均将引入佛山新火车站。佛山西站魁奇路交通枢纽中心东平新城交通枢纽中心依托南广、贵广铁路，广佛环线及广佛肇城际轨道线路，佛山地铁3、8号线佛山三大交通枢纽已经显现狮山禅桂快速直达佛山新火车站选址狮山：狮山成为珠三角重要门户之一区域发展——交通驱动南海将在全区规划三条BRT线路，打造南海“十字形”的快速公交骨架网络，实现东部板块与广州铁路新客站的快速衔接，以及西部镇街与佛山新火车站的衔接，同时决定在13年底前将18条公交线延伸至广州市区。南海区交通局计划分近、中期两阶段开通从西樵车站、官窑车站、丹灶车站、里水城区、狮山大学城和佛山新火车站等交通枢纽、站场到广州铁路新客站的公交线路。BRT线路：广州铁路新客站——南番大道（海怡大桥）——三山新城——罗村——佛山新火车站——狮山新城。佛山地铁3号线一期工程容桂～佛山西站段线路长度59.5公里，将与在建的广佛地铁在桂城站和东平站交汇和换乘，构成十字交叉线走向，途经容奇、德胜、大良、伦教、北滘、乐从、文华路、季华路、南海大道、文昌路、佛山火车站至佛山西站；二期工程将通往狮山大学城。规划建议该项目2010年初开工建设，2016年建成通车随着地铁、BRT全面对接佛山西站，狮山将迎来真正城市化、中心化时代区域发展——交通驱动0.5350.1064501234561980年1991年2002年2006年松岗镇1980年到2006年城区面积变化单位：平方公里81145•1980年•2006年•一产•二产•三产66826•人口与就业:增加了近5万个的就业岗位，解决了本镇剩余劳动力下辖1个城区办事处和10个村民委员会，常住人口3.31万人，外来人口6万人•产业结构:“三区互动”发展模式镇内已形成了南国桃园、松夏工业园和新城区产业布局，三大产业区互动发展，卓有成效。松岗发展历程松岗镇以南国桃园旅游业为第三产业的龙头,推动和促进了一、二产业的协调发展,实现了综合经济实力快速提高，加速了城市化进程，其发展模式也被称作“松岗模式”松岗镇拥有一定的自然资源和良好地域通达性，被经济相对发达城市合围，不具备强势地理优势,但拥有消费巨大的旅游市场•区位分析:松岗并不具备很强地理优势松岗镇隶属广东省佛山市南海区,镇域南北长8.8km，东西宽8.2km，面积42.49平方公里.地处珠江三角洲腹地,虽然位于广佛都市圈重要区位上，但是东南西北分别有三水、大沥、官窑、狮山，与其他城市相比：人流、