房地产工程建设流程及注意点(佳兆业)

房地产工程建设流程及注意点陈思颖大纲•前期工作阶段•总包进场前工作阶段•总包建设阶段•验收阶段•精装、改造阶段•入伙•移交、结算、保修阶段前期工作阶段•通上水：根据需用量向自来水公司报装•关键点：施工方案、避免重做干管•通下水：根据地域不同决定是否办理排水许可•关键点：确定管网管辖单位（一般由水务局管辖，部分由街道、公路局管辖，先排再搞定）、有组织排水•通电：向供电局报装•关键点：找单位、避免拉专线•通路：开路口•关键点：根据路级别涉及村、街道（镇）、路政所、公路局，最好方法由土方单位出面•临设建设：办公室、仓库•关键点：综合考虑、避免搬迁或淹水•地方部门关系理顺•关键点：邻居、街道（镇）、路政、供电、自来水•初勘、详勘•关键点：在有总平面的情况下一次解决，避免重复浪费时间,同时首期项目保证个别孔能适当超钻，提前预警不明地质地方部门牵涉事件•苗木：城管下属绿委或路政所或村委•路口：路政所、交委，临时路街道办•高压线：供电所、局•占红线：土储中心或公路局•环境污染投诉：环境监察队（空气、噪音）、城管（临时路或非主干道路面）、路政所（正式路路面）•电信、移动、燃气线路：相应公司客服部门•无证施工：土地监察队、质监站、安监站•市政工程交叉：工务署市政工程科•沟通要点：尽量把问题分解至片面化，控制在基层能直接解决的范围，一旦走正式程序非常漫长；拉大旗，作虎皮总包进场前工作阶段•基坑支护及土方开挖•第一个孔钻完后，预估出具基坑支护方案，先行实施简单造价低部分，待全部结果出具后，修改方案全面开工；•土方开挖是浪费时间最不值得的一环节，且受制较多，采购时应多尊重现场意见，采用配合度高的单位•注意事项：常用搅拌桩约200m/天；如基坑深，方案复杂，土方开挖配合基坑支护为原则，安全，基坑浅，土质好，支护配合开挖为原则，快；土方承包单位往往想一边挖一边卖，必须在合同中明确，坚决杜绝；合同中特别注明根据钻探情况，部分位置存在烂土，挖方填路费用包干；常用的260挖机，中等条件下每台班挖方约1000方，速度主要受制于运输；挖基坑时，第三方变形观测直接打点至相邻建筑物上，避免争议；挖土前根据物探报告，弄清管线权属，协调各单位完成迁移（当地无此设备，需提前办理管线征询，或从外地找设备）；如地下水位较高土质较差，果断分段，送桩入土，减少基坑暴露时间。总包进场前工作阶段•桩基施工•质量+速度•注意事项：人工挖孔桩5m/天，冲孔桩综合10m/天，根据工期安排人员机械；人工挖孔桩护壁钢筋，垂直度，底面岩质、平整度、送风；冲孔桩桩径、箍筋密度、泥浆浓度、浇筑前试深（看有无塌孔）、验孔时多花几分钟、孔边振动感。•资料完整性•注意事项：坐标点移交；一桩多验（合同）；岩样保存。•桩基检测•灌注桩：小应变、超声波、钻芯•预制桩：试桩、小应变、静载•验收可与基坑支护两份施工许可证同时进行总包建设阶段•进场准备阶段•资料：场地移交书、开工令、水电抄表、总平面规划、施工组织及专项方案•临设搭建:避展示区；避生化池、化粪池、隔油池；尽量超过三层；道路硬化宁高不低最好平；五牌一图适当绿化；安全通道；加工场防护棚；三级控制网等等。•材料：指定品牌、材料送检•图纸会审：时间紧迫的情况下按照正负零标高分两次进行、立面平面冲突、预留洞、平面与强规冲突（如门洞高度、走道宽度）、设计遗漏可能牵涉造价增加的内容、顶层及裙楼面积测绘风险（6m、大进深阳台、阳台上拉梁）、转换层、首层•注意事项：总包开工日期；工程管理常态化（巡视、质量安全检查、工程例会）；几个重大危险源，需专家评审的专项方案；配合展示的应对措施。总包建设阶段•地下室施工阶段•注意事项：施工缝、冷缝、养护、止水带、避雷、膨胀剂、缓凝剂、高支模、海砂、坍落度、砂粒径、保护层、临边防护•劳动效率：钢筋工大工：小工=1：2,木工大工：小工=2：1；木工支模梁板10平米人/工日，一米厚梁柱一根/两工日，异型柱效率低1.5至两倍；钢筋工地下室阶段平均约0.5吨/工日；泥工每台布料机至少6人，2人振动，2人牵管，2人备用；地泵25方/小时，天泵35～40方/小时，一个版块至少两台泵，避免冷缝。•特别提示：对后浇带的处理进行分类，如质监站过关，伸缩后浇带牵涉展示区的部分直接用高膨混凝土一次性浇筑，沉降后浇带牵涉展示区的部分在浇筑一周后初阶段混凝土稳定后即封闭，以上部位防水需特别加强；如遇人货梯必须跨后浇带，则采取局部加强、直接浇捣。•出地下室前，项目经理必须对开盘工程相关工作十分明确并确保项目部所有人员均能清晰，尤其是安装专业与土建在具体点上的共同工作目标总包建设阶段•主体建设阶段•主体结构工程及安装预埋：图纸会审中牵涉的标准性修改、模板支撑体系套数、保护层、样板先行（钢筋绑扎、水电预埋、特殊部位支撑）、卫生间及阳台浇捣质量、样板房水电按照装饰图预埋、大堂电梯厅电图核对、如确定精装交楼按精装预埋、按图隐蔽验收、外架、人货梯紧随主体•交底：第一次与佳兆业合作的总包单位，有必要对公司特色的实测实量、外立面线条及公司十分重视的砌体抹灰、牵涉销售的涂料等内容交底到班组•保障销售：悬挑架、样板房砌体插入时间、外架、出地下室洞口、园林土建工种、临时机房、样板房上方（临边、竖井、线管、楼面砂浆面层）、样板房顶板浇捣质量、牵涉面积变更部分•销售中难度最大的工程：外立面•销售工程管理工具：展示平面图、作业指导书（具体到某单位做哪些内容，并规定时间节点）•初装修过程内容略过总包建设阶段•安全文明施工•场容场貌：排水组织、安全帽、分区明确、道路整洁、有效围蔽、小代价观感大提升（外架刷漆、楼层标识牌、材料堆放标识、工衣）、企业logo及标语•安全：外架、临边、临时用电、高空落物（防护棚）、塔吊人货梯爬升附墙、塔吊指挥、其他高空作业•生活区管理•资料：安全交底•心得•与总包打交道，先小人后君子再“兄弟”，玩手段不是贱•同样一份钱，如果花了可以收买人心，就花得比工程签证值•总包工作内容多、时间长，错误自然多，抓住把柄留好证据，作为降低成本的手段•扎实的专业基础和高度的敬业精神，才能赢得尊重验收阶段•六大验收（涉及备案）•竣工、消防、燃气、电梯、人防、节能、面积测绘•其他涉及报建验收（涉及资料移交及初始登记）•环保、规划、排水验收•其他不涉及报建验收•停车场•验收流程验收阶段•验收经验•电梯调试完成后需立即排队进行电梯验收，10台梯验收只需一天，但往往排队需排一两月；•消防验收可与设计、勘察沟通，先出竣工报告，用以报消防，防雷可以检测报告与消防队沟通，先验消防再验防雷；•信息采集系统一定要给车位画线单位统一办理，一般的电气施工单位与交警无法沟通；•龙岗区工地极多，质监站往往一天需进行数个验收，因此，验收时必须先约好复查时间，否则又是漫长等待，另外，验收多的时候，监督员根本无法在白天出具监督报告，在急需备案的情况下，需与主办监督员沟通好，利用2～3个晚上，出具监督报告；•除地下室、主体验收外，其余分部分项验收可将资料集中，一次性进行，但需与监督员做好沟通；•初验前几个重要资料，缺失的话，监督员一般不敢先验收：主体实体测量（回弹）、室内环境检测报告；•按常规，环保验收施工单位只包至污水试运行批复，在试运行时，工程师即需与验收人员建立沟通关系；•面积测绘开始后，分队由项目部感情沟通（接送、午餐），中队由开发部沟通，保证分队出的报告有利，中队承认分队报告。除精装样板房，涉及增加面积或改变布局的毛坯样板房，直接提前恢复，避免出现时间紧迫。•备案完成后切记退保证金！入伙•入伙方案•入伙启动会•讨论入伙方案并分配工作•验房整改•注意事项：验房三次不算多，每次必有新问题，无须理会所谓保洁，由工程师直接带着整改；标准整改办法•入伙培训•入伙演练•入伙•注意事项：验房人员很关键，重点客户重点接；吹牛把业主吹high移交、结算、保修阶段•移交•与物业在入伙前办理完成•结算•以证据为导向，公平公正对待合作方•保修•工程师带保修办或物业一段时间•因时间紧迫，内容缺失较多，如有错误感谢指正：陈思颖13724295849•谢谢！